5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Ошибки перепланировки

В процессе согласования перепланировки ремонтно-строительные мероприятия должны выполняться согласно действующему регламенту и санитарным нормам.

Несмотря на это, собственники переустраивают квартиру так, как им удобно, допуская множество ошибок и нарушений. В результате чего выполненная перепланировка попадает в разряд несогласуемых.

О том, как избежать самых распространенных ошибок при перепланировке квартиры, мы расскажем в этой статье.

Расширение санузла/ванной на кухню или комнату

В большинстве квартир проблематично разместить современные сантехнические приборы и технику для стирки. Место для стиральной машины не всегда находится и ее устанавливают в коридоре или на кухне. Поэтому для удобства санузел или ванную комнату расширяют за счет смежных помещений.

Санузел и ванная комната являются «мокрой зоной», и увеличивать их площадь возможно только за счет нежилых или вспомогательных помещений. А использовать в этих целях кухонные и жилые помещения запрещает СП 54.13330.2016.

Пример разрешенной перепланировки с увеличением площади санузла (5) за счет коридора (6):

Единственное исключение составляют квартиры, расположенные на первом этаже (или если снизу расположено нежилое помещение). В этом случае допускается расширение санузла/ванной на кухню или комнату, потому как ниже отсутствуют квартиры и санитарные нормы не нарушаются. Во всех других случаях подобные действия запрещены, так как это ухудшает жилищные условия соседям нижерасположенной квартиры.

Увеличение кухни за счет комнаты/санузла/ванной

Еще одна проблема – маленькая кухня. Возникает вопрос, за счет какого помещения возможно расширить кухню, чтобы сделать ее более просторной?

Постановление Правительства РФ №47 от 28 января 2021 года запрещает расширять кухню за счет жилых помещений. Согласовать подобную перепланировку возможно только собственникам квартир на первом этаже (или если снизу расположено нежилое помещение). Но это касается домов, где установлены не газовые, а электрические плиты. К тому же стена между кухней и жилой комнатой, которую предстоит демонтировать, должна быть ненесущей. Во всех других случаях уменьшение жилой комнаты в пользу кухни не реализуемо.

Расширение кухни на санузел или ванную комнату также возможно в зависимости от того, на каком этаже расположена квартира. В данном случае преимущество получают владельцы квартир на последнем этаже.

В жилых помещениях других этажей увеличить кухню на санузел/ванную не разрешает СП 54.13330.2016, так как над расширенной кухней окажется санузел соседа сверху, что приведет к ухудшению жилищных условий в квартире, где проводится перепланировка.

При этом вне зависимости от этажа расширить кухонное пространство возможно за счет нежилых и вспомогательных площадей – коридора, подсобки, кладовой и пр.

Перепланировка с расширением кухни (6) на часть площади коридора (3):

Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой

Еще одна распространенная ошибка при перепланировке квартиры заключается в объединении газифицированной кухни с прочими помещениями. Согласно текущим нормам и правилам, кухня, оснащенная газовым оборудованием, обязательно должна быть изолирована от прочих помещений.

Поэтому при выполнении ремонтных работ и согласовании перепланировки необходимо предусмотреть распашные или раздвижные двери/перегородки, обеспечивающие плотность притвора. В роли такой перегородки возможно использование двери типа «купе», представляющей собой одно или два полотна, двигающихся по направляющим (а также дверь, выезжающую из части стены). 

Пример раздвижного блока с плотным притвором между газифицированной кухней и комнатой (из проекта перепланировки):

Если стена между кухней и комнатой несущая, то согласовать снос стены целиком, безусловно, не получится. При проведении перепланировки возможен проем в несущей стене, усиленный металлическими конструкциями, оборудованный дверью с плотным притвором.

Присоединение лоджии/балкона к комнате/кухне

Подобные мероприятия при перепланировке квартиры совершаются собственниками как в типовых домах советской постройки, так и в современных новостройках. Основная цель такой перепланировки – функциональное увеличение пространства квартиры. 

При этом способы присоединения балкона /лоджии к кухне либо комнате могут быть различны. Кто-то убирает перегородку, состоящую из оконно-дверной рамы и подоконной зоны полностью. Кто-то демонтирует только окно и дверь, а подоконный блок оставляет, чтобы, к примеру, использовать его в дальнейшем как столешницу. А кто-то помимо подоконного и оконно-дверного блоков еще демонтирует порог под дверью и боковые (противопожарные) простенки.

Все эти варианты объединения холодных помещений с отапливаемыми запрещены к реализации.

Примеры запрещенного и разрешенного присоединения лоджии к квартире:

Возможно демонтировать окно, подоконный блок и дверь, и взамен образовавшегося пространства установить распашные двери в пол или раздвижную стеклянную перегородку, как минимум из двойного стеклопакета. Подоконный блок в этом случае придется демонтировать обязательно, а порожек и боковые простенки – в зависимости от желания собственника, типа дома и состояния конструкций здания. Батареи, подключенные к центральной системе отопления, придется оставить внутри квартиры, так как их вынос на балкон (лоджию) запрещен.

Однако, данное мероприятие не всегда реализуемо. Подробнее о «французском» остеклении вы можете ознакомиться в данной статье.

Мы разобрали наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры. Безусловно, на практике их встречается намного больше. Поэтому, скорее всего, у вас остались какие-то вопросы по перепланировкам, которые запрещены. Пожалуйста, задавайте их нашим специалистам по телефону, посредством электронной почты или через специальную форму на сайте. Мы не только ответим, но и при необходимости поможем найти выход из ситуации. Наши консультации бесплатны.

Распространенные ошибки при перепланировке

В сегодняшней статье мы рассмотрим наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры.

Так или иначе — при продаже квартиры, или же по жалобе в Жилищную инспекцию, но рано или поздно возникает потребность в согласовании перепланировки.

В подавляющем большинстве случаев перепланировка выполняется удобно и функционально для собственника квартиры, но, к сожалению, с нарушениями, и согласовать такую перепланировку оказывается невозможным.

Далее рассмотрим наиболее распространённые ошибки перепланировки и подробно разберем, почему так делать нельзя.

1. Расширение кухни на жилую комнату и(или) санузел/ванную.

Часто собственников квартиры не устраивает размер кухни – кухня либо слишком узкая, либо слишком маленькая, либо же хочется простора, а вместе с этим и обширное пространство кухни.

Однако для того, чтобы расширить кухню необходимы следующие условия, такие как подходящий этаж и наличие электрической плиты.

А) Расширение кухни на санузел. Это допустимо только на последнем этаже. В любых других случаях расширять кухню на санузел или ванную не допускается (СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Рассмотрим данный вопрос более подробно – почему же все-таки нельзя?

Расширив кухню «под санузел» соседей сверху вы ухудшаете себе жилищные условия. На мой взгляд, здесь не стоит даже подробно описывать на сколько неприятным будет протечка из верхнего санузла в вашу кухню.

Б) Расширение кухни на жилую комнату. Данное допустимо только на первом этаже и только если кухня оборудована электрической плитой. Также данное допустимо, если под вами находится нежилое помещение. В любых других случаях – расширять кухню на жилую комнату не допускается (СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Почему же нельзя расширить кухню на жилую комнату?

Дело в том, что кухня считается мокрой зоной. На сколько бы ни была хорошо сделана гидроизоляция, но со временем происходит деформация гидроизоляционного слоя под весом кухонного оборудования, мебели и веса людей. Так же, чаще всего, гидроизоляционный слой может со временем растрескаться, и в образовавшиеся трещины может просачиваться вода, вследствие чего вы можете затопить соседей снизу. Тем самым, расширяя кухню на жилую комнату вы ухудшаете жилищные условия соседям снизу.

Узнайте, что такое акт скрытых работ на гидроизоляцию

В) Кухню возможно расширить за счет нежилой или же вспомогательной площади. К такому роду площадям относятся:

  • кладовые;
  • встроенные шкафы;
  • коридор.

Проект перепланировки кухни в трехкомнатной квартире панельного дома серии П-3 с небольшим смещением перегородки между кухней и коридором в сторону коридора:

 

2. Увеличение площади санузла/ванной на площадь кухни и(или) жилой комнаты.

Как и в случае с кухней, санузел или ванная, так же не всегда могут «похвастаться» удобством и достаточной площадью. Как же быть, если то, что есть не устраивает, а нужно больше?

Ванную комнату или санузел возможно расширить на нежилую площадь (коридор, встроенный шкаф, кладовую).

Но как быть, если коридор и так маленький, а встроенных шкафов или кладовых нет «под рукой»?

А) Расширить санузел/ванную на кухню, возможно только если квартира расположена на первом этаже. В любом другом случае, расширяясь на кухню, вы ухудшаете жилищные условия соседям снизу.

Б) Расширить санузел/ванную на жилую комнату возможно, опять же, если квартира расположена на первом этаже.

  

3. Объединение балкона/лоджии с жилой комнатой и(или) кухней.

Некоторые серии домов, таких как, например, II-68, II-18, И-209 – имеют достаточно широкие и удобные лоджии. И тут само собой напрашивается либо увеличить комнату\кухню на площадь балкона/лоджии, или же полностью присоединить их.

Однако присоединять балконы и лоджии к площади комнат/кухонь запрещено.

Почему это делать нельзя, и как поступить в данной ситуации?

А) Согласно строительным правилам в жилых многоквартирных домах балконы и лоджии должны использоваться только по прямому назначению.

Б) Единственное, что возможно сделать с балконом или лоджией, это:

  • утеплить балкон/лоджию;
  • демонтировать подоконный блок, окно, дверь;
  • взамен демонтированного оконного блока установить «французское» остекление в пол, то есть вместо окна, двери и подоконника поставить распашные двери или раздвижную стеклянную перегородку из двойного-тройного стеклопакета.

Однако с данным мероприятием так же есть много нюансов.

Например, в панельных домах после 2021 года постройки, автор проекта дома не разрешает затрагивать подоконный блок. А убрать только лишь окно и дверь оставив подоконник не разрешается по теплотехническому расчету. Так как балконы и лоджии считаются летними помещениями, по теплотехническому расчету на них всегда, даже в летние периоды -23 градуса. Присоединить летние помещение к комнате или же кухне без остекления между ними запрещено.

4. Демонтаж перегородки между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой.

Еще одно «излюбленное» мероприятие при перепланировке – это демонтаж не несущей перегородки или обустройство проема в несущей стене между кухней и жилой комнатой.

Уже хорошо известные нами строительные правила, говорят о том, что «не допускается объединение газифицированного помещения с прочими комнатами».

Полностью демонтировать перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой нельзя. Но что можно?

При демонтаже не несущей перегородки между кухней, оборудованной газовой плитой, и комнатой, необходимо поставить раздвижную перегородку. Перегородка может быть разных конфигураций: раздвижная перегородка, которая ездит на направляющих, раздвижная перегородка, «убирающаяся» в часть стены как «в пенал» и пр.

Пример раздвижной перегородки между кухней и комнатой:

  

Так же, взамен раздвижных перегородок, возможно поставить широкие двери.

В данной статье мы рассмотрели наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры. Конечно же, их далеко не четыре, а гораздо больше.

Если у вас возникли какие-либо вопросы по перепланировке и вам необходима консультация – пишите нам на электронную почту или звоните на номер телефона, которые указаны на нашем сайте. Наши сотрудники абсолютно бесплатно проконсультируют вас по всем возникшим у вас вопросам и помогут найти выход.

Ошибки перепланировки из-за которых можно лишиться квартиры

19.06.2021

Мечтаете о квартире с просторным холлом вместо узкого коридора, а в ванной должно быть джакузи или мини-бассейн… Покупая необычную квартиру, проверьте, узаконена ли перепланировка. С некоторыми изменениями приобретать жилье нельзя, есть риск получить предписание вернуть все «как было», заплатить штраф или, в крайнем случае, лишиться собственности.

Итак, какие виды перепланировок опасны для покупателя:

  1. Снос, перемещение несущих стен
  2. Измeнeниe фасада
  3. Пepeнoc «мoкpыx» зoн в «cyxиe» (поменяли местами ванную и комнату)
  4. Coeдинeниe жилой комнаты и кухни c газовой плитой
  5. Объединение комнаты c лоджией или балконом

Специалисты «Этажей» знают все тонкости законодательства и защитят от покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой. Каждый клиент компании бесплатно получает сертификат, который гарантирует безопасность сделки. После оформления, при возникновении спорных ситуаций, «Этажи» защитят интересы покупателя в суде, а если право собственности всё же было потеряно, компания понесет финансовые риски. Сертификат «Гарантия безопасности сделки» выдается бесплатно и и действует бессрочно.  

Количество показов: 1130
Рубрика: Строительство

Возврат к списку

  

 

  

Поиск на сайте г Ишим
Курсы валют в Ишиме

Доска объявлений в Ишиме

Бытовая техника

Услуги

Компьютеры, оргтехника
, ,

Авто
,  , 

Средства связи

Товары
,  , 

Недвижимость
,  , 

Стройка ремонт
,

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома, и даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого им решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнения до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в Жилищной инспекции.Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, эти изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой зоны» (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения
. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя. Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов
. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко
. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда, квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный варианта перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней
. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон
. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, привел к повреждению здания и привело в нежилое состояние соседнюю квартиру, и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома
. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений
. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в Жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания
. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44-48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того, как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности. 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: