Чем характерна перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Все можно изменить! Как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме?

Часто бывает так, что купленное или арендованное помещение не подходит для того бизнеса, который в нём будет вестись. В этом случае объект нужно перепланировать, а затем узаконить внесённые изменения. Но как конкретно это делается?

Понятие такой перепланировки

Если помещение, используемое в производственных или административных целях, не подходит для коммерческой деятельности, оно может быть перепланировано. Для перепланировки применительно к нежилым зданиям на федеральном уровне определения не даётся, но по аналогии с жилыми зданиями (и на основании ЖК РФ), а также с использованием регионального законодательства можно её определить как такой ремонт, в ходе которого переносятся:

  • Инженерные сети и коммуникации (системы водо- и теплоснабжения и т. п.).
  • Электрические кабели и стационарное оборудование.

От прочих видов ремонта перепланировка отличается тем, что меняются технические характеристики объекта.

Именно поэтому все внесённые изменения должны быть отражены в документации и узаконены – то есть на производство работ должно быть получено разрешение, а по итогам перепланировки надзирающий орган должен дать добро и подтвердить, что нет угрозы безопасной эксплуатации как переделанного помещения, так и здания целиком.

Особенно это важно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции объекта или ключевые элементы коммуникаций.

Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство». Разница между ними в следующем:

  • изменение коммуникаций – это переустройство;
  • если же затрагиваются перегородки, дверные и оконные проёмы – это перепланировка.

Однако процедура согласования и перепланировки, и переустройства будет одинакова.

Также по отношению к нежилым помещениям может использоваться и термин «реконструкция», предусмотренный ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ именно для нежилых помещений. В частности, именно им рекомендует пользоваться министерство строительства и ЖКХ РФ в своём письме №2146-АГ от 2021 г. Тем не менее, на практике термин «перепланировка» до сих пор активно в ходу. Узнать о важных правовых нюансах при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме можно здесь.

Основаниями и целями перепланировки при коммерческом использовании обычно являются следующие:

  1. Рационализация используемого помещения. Например, если арендуется или покупается помещение под магазин, в нём может потребоваться создание с помощью внутренних перегородок отдельно – торгового зала, отдельно – склада товаров. Если же помещение используется под предприятие питания, в нём может потребоваться прокладка новых линий водопровода для мойки, газопровода для плит и т. д.
  2. Повышение удобства и комфортабельности. Эргономичность – залог более высокой продуктивности работы сотрудников. Даже сравнительно небольшие изменения (например, выделение в административном зале зоны под столовую, где сотрудники могут приготовить и употребить пищу) могут повысить эффективность работы.
  3. Изменение интерьера, чтобы более уверенно выглядеть в глазах клиентов. Особенно часто этот мотив используется при перепланировке офисов.

Перепланировкой в случае работы с коммуникациями будет считаться изменение места их прокладки.

Если, допустим, в помещении демонтировали ржавые трубы отопления и на их место проложили новые – это обычный капитальный ремонт, не требующий согласования. Но если при ремонте перенесли стояк трубы из одной комнаты в другую и подключили заново – это уже должно согласовываться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Виды работ

Определение перепланировки или реконструкции даётся в п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ. Она подразумевает под собой действия, в результате которых происходят следующие изменения:

  • Меняется объём помещения или его площадь.
  • Меняется количество его частей (например, с помощью установки перегородок).
  • Замена либо восстановление несущих конструкций (кроме тех случаев, когда они меняются на полностью аналогичные).

Также нужно иметь в виду и приказ Госкомархитектуры №312 от 2021 года. В нем дополнительно в качестве работ, относящихся к реконструкции, указаны:

  • Возведение настроек, встроек или пристроек, а также демонтаж уже существующих.
  • Повышение уровня инженерного оборудование.
  • Изменение фасада дома с целью улучшения архитектурной выразительности здания.

Правила и ограничения

Затевая перепланировку, надо помнить: она обязательно должна быть согласована с надзорным органом, а на каждое действие должно быть получено разрешение. Если этого не сделать, виновного в лучшем случае будет ждать штраф. В худшем же ему придётся за свой счёт устранять последствия своей «самодеятельности» и приводить помещение в изначальное состояние, зафиксированное в актах о приёмке здания в эксплуатацию (как сделать согласование перепланировки нежилого помещения?).

Вне зависимости от целей перепланировки, назначение объекта меняться не должно.

Поэтому, например, если арендован или куплен склад либо административное здание, в нём нельзя открывать пекарню или литейный цех. Либо, как минимум, придётся заказывать экспертизу и доказывать, что эксплуатация помещений в новом режиме будет безопасна как для сотрудников, так и для соседей и клиентов, а само здание не рухнет внезапно на голову из-за переделок.

Правила и ограничения для переделок в помещении регулируются СНиПами, касающимися норм:

  • Строительной безопасности.
  • Электробезопасности.
  • Правильной эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций и т. д.

Чем серьёзнее перепланировка, тем больше норм нужно учитывать, чтобы её узаконить. А вот, можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения а затем узаконить переделку, мы рассказывали в этой статье.

Правовое регулирование

Проводя перепланировку, пользователь помещения должен руководствоваться следующими нормативными актами:

  • ЖК РФ. Хотя он и касается в первую очередь жилых зданий, но именно там описываются случаи, когда в перепланировке может быть отказано (ст. 27), и когда за самовольные действия будет наступать ответственность (ст. 29).
  • ГрК РФ. Он устанавливает нормы эксплуатации зданий и сооружений, а также разграничивает полномочия федеральных, региональных и муниципальных органов власти в области планирования, проектирования и другой аналогичной деятельности.
  • СНиПы. Строительные Нормы и Правила (именно так расшифровывается эта аббревиатура) подробно описывают особенности эксплуатации отдельных видов помещений и технические требования, предъявляемые при этом.
  • Акты БТИ. Они утверждают конкретные проекты перепланировки.
  • Региональное законодательство. Несмотря на то, что на федеральном уровне требования не закреплены, на региональном они вполне могут фиксироваться.

Как получить разрешение?

Разрешение является тем документом, который позволяет начать процесс перепланировки, не нарушая требования закона.

Чтобы его получить, пользователю помещения необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Подготовить комплект документов. Он включает в себя проект перепланировки, документы, на основании которых у заявителя имеется право пользования помещением (обычно это выписка из ЕГРН о праве собственности), технический паспорт помещения и разрешение, полученное от собственника здания.
  2. Обратиться для согласования в надзирающий орган. Для нежилых зданий это обычно БТИ. При обращении подаётся заявление, к которому прилагается ранее подготовленная документация.
  3. В том случае, если перепланировка подразумевает и изменение целевого назначения помещения, может потребоваться разрешение от других надзорных органов. Например, если на месте офиса организуется кафе, нужно заключение от Роспотребнадзора по поводу его санитарной безопасности.
  4. После того, как получено разрешение, производятся сами работы.
  5. По окончании перепланировки сотрудники БТИ проверяют результат и подписывают акт приёмки.
  6. По результатам приёмки составляется новая техническая документация на объект.

Если поступил отказ

В том случае, если в согласовании перепланировки отказано, заявителю нужно действовать так:

  • Внимательно изучить ответ, чтобы понять причины отказа.
  • Если отказ вызван формальными причинами (например, отсутствует какой-то необходимый документ), ошибки надо исправить, после чего повторно подать заявление. К нему, помимо пакета документации, надо будет приложить акт об отказе, чтобы в надзорной службе могли убедиться, что недостатки исправлены.
  • Отказ может быть ошибочным. Например, в ответе указано, что нет согласования с газовой службой, хотя разрешение там получено – но специалист, проверяющий документы, проглядел его. В этом случае нужно просто подать заявление ещё раз, указав в сопроводительном письме, что все документы в наличии.
  • Наконец, если отказ явно необоснован, можно его обжаловать.

Обжалование может производиться двумя способами:

  1. Жалобой на имя начальника службы, отказавшей в согласовании перепланировки.
  2. В судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Последний способ наиболее эффективен, но требует больше времени.

Что делать после завершения?

Когда реконструкция нежилого помещения закончена, следует оформить её результаты официально:

  • Собирается комиссия. В неё входят представители надзирающего органа, владельцы здания и помещения в нём, а также иные заинтересованные лица (например, представители строительно-ремонтной организации, проводившие работы).
  • Составляется акт с перечислением выполненных работ.
  • Представители БТИ готовят новый технический паспорт на переделанное помещение.
  • Данные о переделках вносятся в ЕГРН.

Оформление акта

Оформление акта перепланировки производится в соответствии с региональным законодательством (например, в Москве действует Постановление Правительства Москвы №508).

В акте указывается:

  • Состав комиссии.
  • Адрес помещения, где проводились работы.
  • Реквизиты разрешения на переделку объекта, проекта перепланировки и договора с ремонтно-строительной компанией, проводившей работы.
  • Выводы комиссии об окончании работ.
  • Подписи участников.

К акту могут прикладываться:

  1. Журнал работ и акты на скрытые работы.
  2. Копия договора с ремонтниками.
  3. Копия допуска фирмы, проводившей работы. Этот документ подтверждает квалификацию и право на проведение именно этого вида переустройства. Форма допуска зависит от вида работ.

Также могут потребоваться и другие документы.

После того как акт подписан, работы считаются завершёнными, а помещение – принятым. Лишь после этого можно вызывать техника из БТИ, составлять новую техническую документацию на помещение и вносить данные в ЕГРН.

Перепланировка нежилого помещения может быть необходимым этапом для эффективного использования объекта. Однако если она проведена неправильно, это создаст больше проблем, чем выгоды. Поэтому крайне важно перепланировать помещения в строгом соответствии как с юридическими, так и с техническими нормами, касающимися нежилых помещений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2021 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: