Что такое самовольная перепланировка нежилого помещения и как ее согласовать

Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения и как узаконить переделку?

Переустройство нежилого помещения производится согласно законодательным требованиям. От собственника нужно согласование перепланировки и ремонтных работ в государственных органах, при отсутствии соответствующих разрешений помещением нельзя будет распоряжаться в полной мере, например, продать или сдать в аренду. Чтобы не получить штраф за самовольное перепланирование, необходимо подготовить документы и узаконить будущий строительный процесс.

Возможна ли самовольная перепланировка площади?

Если собственник провел какие-либо работы незаконно, то зарегистрировать ремонт уже не будет возможности — ему грозит штраф. Ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм и правил Жилищного кодекса РФ (Федерального закона № 188).

Чтобы избежать ошибок, требуется изначально перед строительными работами согласовать их на документальном уровне в компетентном учреждении.

Ответственность и штрафы за незаконно проведенные работы

При проведении перепланировки нежилого помещения без требуемого документального согласования, проектных планов, собственник несет административную ответственность согласно КоАП РФ.

Незаконность работ рассматривается в статье 7.24, часть 2, согласно которой назначается штраф:

  • на гражданское лицо – от 2021 до 2021 рублей;
  • на должностное лицо – от 2021 до 2021 рублей;
  • на юридическое лицо – от 20000 до 30000 рублей.

Вместе с денежным наказанием нарушителя обязывают вернуть объект в первоначальное состояние либо узаконить самовольные изменения.

Как узаконить действия?

Административное согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется по требованиям ЖК (ФЗ №188) в несколько этапов:

  1. Изготовление проекта (что такое проект перепланировки, из чего состоит и для чего нужен?).
  2. Подготовка технической документации.
  3. Обращение в государственные инстанции и получение согласия на работы.
  4. Проведение ремонтных работ.
  5. Получение акта приемной комиссии.
  6. Обследование объекта кадастровым инженером.
  7. Постановка изменений на кадастровый учет.

Куда обращаться за разрешением?

Изготовление проекта требует тщательной подготовки и знаний, его можно сделать самостоятельно, посетив следующие инстанции:

  • Роспотребнадзор;
  • пожарный надзор;
  • комитет по градостроительству и архитектуре;
  • комитет по охране памятников архитектуры (если потребуется);
  • жилищная инспекция.

Также доверить документальное планирование можно частной компании по работе с недвижимостью, которая поможет с оформлением проекта. В каждой инстанции рассматривают запрос заявителя и документы, выдают общее заключение. Результаты голосования можно зафиксировать в протоколе свободной формы.

Больше о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.

Какие документы предоставить?

После получения проекта собственник обращается в отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта со следующими документами:

  • заявление;
  • паспорт заявителя (собственника или доверенного лица) или учредительные документы для юридических лиц;
  • проектная документация;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт строения/помещения;
  • заключение контролирующих органов.

После получения разрешения собственник имеет право на проведение запланированных строительных работ и перепланировку в соответствии с проектным и техническим заключением, при этом запрещено отступать от требований, указанных в документах.

Работы проверяет и принимает кадастровый инженер, который фиксирует изменения в техническом паспорте. Для вызова специалиста после окончания строительства обращаются в БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

С полученным актом собственник обращается в последнюю инстанцию — Росреестр, где объект ставят кадастровый учет или регистрируют изменения в реестре. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Сроки

Действующее законодательство устанавливает сроки рассмотрения заявления:

  • для согласования потребуется 1 месяц;
  • для окончательной регистрации — 3 месяца.

Стоимость

Стоимость узаконивания перепланировки зависит от следующих факторов:

  • регион нахождения недвижимого объекта;
  • квадратура помещения;
  • тип перепланировки;
  • вызов специалистов;
  • обращение к юристу.

В среднем по регионам за перепланировку (документальное согласование) придется отдать суммы:

  • покупка типового проекта – 15000-30000 рублей;
  • приобретение индивидуального проекта – до 150000 рублей;
  • согласование – 30000 рублей;
  • за каждый документ по 2021 рублей.

Судебное урегулирование

Если в градостроительном отделе гражданину отказали в выдаче согласия на проведение перепланирования, то он может обратиться с исковым заявлением в суд. Если перепланирование соответствует законодательным нормам, то суд выдаст положительный ответ собственнику на строительные работы.

Куда обращаться?

Для возбуждения судебного дела необходимо обратиться в районный суд с иском об узаконивании перепланировки. Основанием для обращения является статья 29 ЖК о последствиях самовольной перепланировки.

Какие документы предоставить?

Вместе с исковым заявлением собственник предоставляет пакет документов:

  • отказ администрации в согласовании;
  • личные документы заявителя;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • новый и старый технический паспорт с отображенными изменениями;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • выписка из ЕГРН;
  • при расположении помещения в многоквартирном доме предоставляются планы соседних квартир (выше и ниже), их можно запросить в проектно-инвентаризационном бюро.

Сроки

Суд рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней, после чего назначает строительно-техническую экспертизу. В назначенный день комиссия проводит оценку жилья на соответствие нормам:

  • санитарным;
  • пожарным;
  • строительным.

При их соответствии выдается заключение о допустимости сохранности перепланировки. При отрицательном решении инспектор выдаст отказ с указанием причин. Тогда собственник может подать апелляцию в суд после устранения нарушений, например, при замене пола не монтировалась гидроизоляция — необходимо исправить. От начала судебного рассмотрения до получения акта соответствия проходит от 1-3 месяцев с учетом строительных работ.

Стоимость

Подача иска сопровождается оплатой государственной пошлины, которая составляет 2021 рублей.

Разница в процедуре в многоквартирном доме и ином здании

От расположения нежилого помещения зависит стоимость проводимых работ и процедура оформления перепланировки:

В нежилом доме В многоквартирном доме
Переустройство и капитальный ремонт не согласовывается с администрацией, но требуется правильно квалифицировать степень производимых работ, чтобы не совершить незаконные изменения плана здания.

Для помещения в нежилом доме легче получить разрешение.

Перед началом работ требуется провести собрание жильцов, где соседние владельцы должны дать согласие на внесение изменений и убедиться в том, что перепланировка не нарушит планировку их квартир.

Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.

Отказ в согласовании

Градостроительный отдел может отказать собственнику в узаконивании перепланировки согласно следующим основаниям:

  1. Государственные ведомства не располагают достаточной информацией о помещении – в таком случае заявитель обязан в течение 15 дней предоставить необходимый пакет документов.
  2. Изменения не соответствуют требованиям, нарушают строительные нормы, не соответствуют ГОСТу и СНиП, несут опасность – в таком случае заявителя могут оштрафовать и потребовать вернуть помещение в первоначальный вид или узаконить другой проект строительных изменений.
  3. Проект запрещает внесение перепланировки — заявитель получит отказ и не сможет проводить строительные работы из-за технического состояния здания и невозможности сделать это.
  4. Департаментом культуры выдан отказ в совершении перепланировки из-за специфики здания, когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений. Заявитель не сможет вносить изменения, а при совершении их незаконно будет оштрафован.

Полученный отказ может быть оспорен в судебном порядке только при уверенности заявителя в законности вносимых изменений или в соответствии перепланировки государственным требованиям.

Достаточный перечень оснований в отказе согласования строительных изменений указан в части 1 статье 27 ЖК РФ.

Перепланировка нежилого помещения должна производиться после узаконивания данного процесса на документальном уровне. За самовольное внесение изменений в план помещения собственник несет административную ответственность и обязуется оплатить денежный штраф, также гражданину придется демонтировать внесенные строительные поправки либо узаконить новый проект на строительство/ремонт.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2021 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: