Для чего устанавливают основные и вспомогательные ВРИ земли?

Вспомогательный вид использования земельного участка

Главная » Земля » Вспомогательный вид использования земельного участка

Знания о том, что такое вид разрешенного использования земли и для чего это необходимо, пригодятся не только тем, кто озадачен выбором участка, но и тем, кто планирует изменить вид использования уже приобретенного земельного надела.

Приведем простой пример. Вы приобрели землю и хотите заниматься на ней фермерским хозяйством, но по документам на данной территории разрешено только коммерческое строительство.

В такой ситуации, заниматься фермерством и сельским хозяйством на выбранном участке запрещено градостроительным регламентом вашего населенного пункта.

Законодательство РФ устанавливает строгие правила, в соответствии с которыми любой земельный участок должен использоваться для целей, указанных в сопроводительной документации.

Поэтому специалисты земельного права советуют выбирать землю сразу в соответствии с ее целевым назначением. В противном случае, вас ждет процедура смены вида разрешенного использования.

При выборе земли, в первую очередь, уточните у собственника два момента:

Целевое назначение выбранной территории;
Возможности использования земли.

Давайте наиболее подробно рассмотрим такое понятие, как вспомогательный вид разрешенного использования земли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Вспомогательный вид разрешенного использования земли

Главное предназначение вспомогательного вида использования земельного участка – помощь в реализации и полном функционировании основного вида использования. Это значит, что у каждого участка может быть два целевых вида использования: основной и вспомогательный.

Обычно вспомогательный вид использования присваивается территории, имеющей вспомогательное значение, или территории, технически связанной с объектом, имеющим основной или условно-разрешенный вид использования.

К таким объектам можно отнести:

Проезды, предназначенные для общего использования;
Объекты ЖКХ (электросети, теплосети, сети телефонии, водоснабжение, канализация и др.). Иные объекты, необходимые для обеспечения существования объектов с основным видом использования. Например, вспомогательное назначение может иметь земля, в которой проложен водопровод для обеспечения деятельности жилого дома;
Гаражи, автостоянки, в том числе и те, которые предназначены для обслуживания мест общего пользования (магазины, торговые центры, поликлиники и др.);
Благоустроенные детские площадки, стадионы, зоны отдыха, спортивные уголки;
Площадки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности (зона сбора мусора, зона сушки белья и ковровых покрытий, территория для хранения хозяйственного инвентаря);
Общественные туалеты;
Торговые площадки, которые необходимы для поддержания деятельности объектов с основным видом разрешенного использования. Например, зона кафе рядом с отелем или зона продажи прохладительных напитков рядом с пляжем и т.д.;
Территории, на которых расположены объекты для временного проживания граждан в связи с необходимостью обслуживания посетителей основных объектов;
Иные объекты, имеющие в своем основном предназначении обеспечение безопасности основных объектов.

В российском законодательстве существует такой классификатор как ВРИ-2015. Он не подразделяет виды использования на основные, вспомогательные, условно-разрешенные и сопутствующие, но устанавливает одно из самых важных в земельных правоотношениях правил.

Данное правило гласит о том, что основные и вспомогательные земельные участки неразрывно связаны друг с другом, и что в таких случаях, земли, имеющие вспомогательный вид разрешенного использования, не требуют проведения с собой каких-либо отдельных процедур, так как они учтены во ВРИ-2015.

Нецелевое использование земельного участка

Все земельные участки на территории РФ, даже если они находятся в частной собственности или аренде, охраняются государством.

Особое внимание в законодательстве нашей страны уделено целевому использованию земли. Это значит, что каждый участок должен обрабатываться в соответствии с видом его пользования. В противном случае, нарушителя ждет административная ответственность.

Нецелевое использование земель может выражаться следующим образом:

Использование выделенного земельного участка не по назначению;
Невыполнение мер, которые были бы направлены на улучшение качества земли, ее рекультивацию и охрану от посягательств.

Если контролирующими органами будет выявлено хотя бы одно из вышеуказанных противоправных действий, то на нарушителя будет наложен штраф:

Для юридических лиц и компаний – от 80 до 100 тысяч рублей;
Для граждан – от 2 до 5 тысяч рублей.

В определенных случаях, могут быть применены особые меры наказания:

Увеличенная ставка земельного налога (с 0,3% до 1,5%);
Лишение права на участок по решению суда;
Расторжение договора аренды с последующим лишением арендатора права пользования землей.

К ярким примерам нецелевого использования земли можно отнести:

Строительство дачного поселка на территории, предназначенной для ведения сельского хозяйства;
Неиспользование земли. Попросту говоря, если даже вы забросили участок, то вы уже являетесь нарушителем.

Но закон не так строг к землепользователям, как кажется на первый взгляд. Например, если участок не используется, но предназначен для ведения подсобного хозяйства, и на нем есть хоть какая-то растительность, то это не будет нарушением закона.

Как получить вспомогательный вид использования земельного участка

Не всегда приобретенный собственником земельный участок имеет то целевое назначение, которое хотелось бы. Именно поэтому иногда нам требуется либо изменить целевое назначение участка, либо получить для такой земли вспомогательный вид использования.

Это может понадобиться в следующих случаях:

Строительство на участке объекта с другим функциональным назначением;
Изменение вида использования уже существующего объекта;
Если изначально при установлении вида целевого использования были допущены ошибки или неточности в соответствии с Классификатором.

Порядок проведения процедуры по смене целевого назначения земли зависит от того, включен ли какой-либо алгоритм действий в градостроительный регламент конкретного населенного пункта. Если такой алгоритм есть, то действуйте полностью в соответствии с ним.

Также порядок смены назначения зависит от текущего вида использования:

Если устанавливается основной вид пользования земельным участком, откройте Правила землепользования, и в соответствии с ними самостоятельно выберите один из основных видов использования. Затем в соответствии с Классификатором напишите заявление и подайте его в уполномоченный орган власти;
Выбор условно-разрешенного вида пользования осуществляется на основании ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. Подайте заявление и ждите назначения публичных слушаний. При принятии положительного решения, оно будет зафиксировано в соответствующем акте;
Вспомогательный вид разрешенного использования земли устанавливается только в качестве дополнения к основному или условно-разрешительному видам. Об этом подробно мы уже говорили выше.

Образец заявления о смене вида разрешенного пользования земли вы можете скачать здесь.

Если же градостроительные регламенты местного уровня отсутствуют, то пользователям земельного участка необходимо пользоваться законами федерального и регионального уровней.

И уже в зависимости от того, законы какого уровня будут применены, ответственными назначаются исполнительные или местные органы власти.

Особое внимание обратите на тот факт, что алгоритм конкретных действий будет зависеть от категории земельного участка.

Например, законом предусмотрены ситуации, когда изменение вида разрешенного использования вообще запрещено (особые объекты, охраняемые государством, земли, приобретенные на торгах и др.).

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что вид разрешенного использования земельного участка – одна из важнейших характеристик земельного надела, которую стоит учитывать при осуществлении своей деятельности на нем.

Если требования земельного законодательства в данной сфере будут не соблюдены, то нарушителей ждет административная ответственность.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка

Помогите пж разобраться, что есть вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка?
Согласно ГК есть основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка. С первыми двумя более менее понятно, а с третьим возникли вопросы..
Согласно ПЗЗ (конкретного населенного пункта):
«Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными видами использования вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов, технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый вид использования или обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:

— проезды общего пользования;

объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования;

— автостоянки и гаражи (в том числе открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования;

— благоустроенные, в том числе озелененные, детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий;

— площадки хозяйственные, в том числе площадки для мусоросборников;

— общественные туалеты;

— объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования;

— объекты временного проживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования;

— иные объекты, в том числе обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную.»

По смыслу этого всего я понимаю так: (как вариант) имеется участок, допустим ИЖС, владелец решает «прирезать» часть близлежащей территории.. в итоге образуется участок площадью 100 кв. м. с вспомогательным РИ под спортивную площадку, который «как бы» является неотъемлемой частью основного участка (связан технологически), но расположен отдельно..
Правильно ли я рассуждаю? и
Можно ли выбрать в качестве основного и единственного один из вспомогательных видов разрешенного использования?

Виды разрешенного использования

Земельный кодекс установил, что любой земельный надел должен использоваться в соответствии с установленным ВРИ (видом разрешенного использования). Он определяет правовой статус надела.

Например, на участке ЛПХ можно выращивать сельскохозяйственную продукцию для собственных целей, но не на продажу в промышленных масштабах.

На участке, выделенном под фермерское хозяйство (КФХ), напротив, можно заниматься сельхоз деятельностью с учетом извлечения прибыли.

Помимо этого ВРИ определяет:

Стоимость участка;
Возможные границы надела;
Требования к возможности возведения зданий и сооружений.

Также от возможного использования надела зависят особенности его предоставления гражданам из государственной и (или) муниципальной собственности.

Например, наделы со статусом КФХ и ЛПХ можно получить в безвозмездное пользование из земель Дальневосточного округа (определено ФЗ № 119).

Что это такое?

Земельный кодекс делит земли по категориям и разрешенному использованию. Категория земли – это более широкое понятие.

Всего существует 7 категорий, это земли:

Поселений;
Сельхозугодий;
Лесного фонда или хозяйства;
Спецназначения;
Природных территорий;
Водного фонда;
Национального запаса.

Разрешенное использование – понятие более узкое, необходимое для уточнения целевого использования конкретного надела.

Все виды по каждой из категорий указаны в специальном классификаторе.

Подробней о классификаторе читайте в тематической статье.

Связь категории и ВРИ

Каждая категория земель имеет свой перечень территориальных зон в соответствии с условиями ПЗЗ. Например, статья 85 ЗК РФ определила, что в состав земли поселений могут входить следующие зоны:

Жилая;
Производственная или промышленная;
Гражданско-деловая;
Инженерная;
Для отдыха;
Сельхоз назначения;
Спецназначения;
Для военных нужд;
Для иных нужд.

Также, существуют особо охраняемые и заповедные зоны.

И уже в соответствии с зоной определяется коэффициент возможного использования.

Базовых ВРИ, согласно классификатору, существует всего 12. Но, например декларация «Жилищное строительство» включает в себя сразу 9 уточняющих видов, а таблица «Земли сельхозназначения» включают 14 уточняющих видов.

Перечень разновидностей

Каждому земельному наделу может быть присвоено несколько видов возможного использования:

Основной – определяется градостроительным регламентом, является главным ВРИ для участка.
Условно-разрешенный – дополнительный вид, может быть добавлен по инициативе владельца, но таковое добавление необходимо согласовать в Комиссии по землепользованию.
Вспомогательный – присваивается по умолчанию совместно с любым из вышеперечисленных видов.

Основной

Основой определения возможного использования земель является градостроительный регламент. Здесь указаны виды для каждой зоны, находящейся в ведомстве муниципального образования.

До 2022 года не было строгой регламентации основных ВРИ. С 2022 года, после принятия нового классификатора, основные виды возможного использования могут быть выбраны только из данного классификатора.

Местные органы власти могут дать владельцу участка несколько вариантов основных видов на выбор. При этом владелец может в любой момент поменять свое решение и изменить основной ВРИ в заявительном порядке, дополнительно согласовывать изменения не нужно.

Условно-разрешенный

Данный вид не имеет такой жесткой регламентации, как основной. Местными властями может быть составлен собственный классификатор разрешенных видов.

По умолчанию, земельный надел обладает только основным и вспомогательным видом. Условно-разрешенный может быть добавлен по инициативе владельца надела.

Для этого ему необходимо пройти согласование через публичные слушания, к которым привлекаются все заинтересованные лица: владелец надела, его соседи, местные чиновники и т.д.

Указанный ВРИ имеет ту же силу, что и основной. Так, с его помощью на участке, предназначенном под ИЖС, можно построить магазин, кафе и т.д.

Вспомогательный

Вспомогательный ВРИ (один или несколько) всегда идет совместно с основным и разрешенным. Например, для ИЖС вспомогательным видом может быть строительство бытовых построек, строительство хозяйственных построек и т.д.

Владелец надела вправе использовать любой вспомогательный вид, определенный местным градостроительным регламентом. Дополнительного согласования на использование вспомогательного ВРИ не требуется.

Классификатор

Действующий классификатор был утвержден Приказом Минэкономразвития № 540 в 2022 году.

В 2022 году в часть Приказа были внесены поправки, в соответствии с которыми действующий классификатор определяет исключительно основные виды. Иные ВРИ определяются на основе местных градостроительных регламентов.

Таким образом, классификатор – это документ, содержащий в себе группу основных ВРИ земель. Местные органы власти не вправе включать в градостроительный регламент основные ВРИ, не соответствующие действующему классификатору.

Подробную информацию по классификатору читайте в статье.

Самые популярные

Популярность вида использования напрямую зависит от категории земель и от территориальной зоны.

Так, в землях поселений и территориальной зоне «Жилая застройка» наиболее популярны будут виды:

ИЖС,
ЛПХ.

На землях, предназначенных для сельхозугодий, популярны будут ЛПХ и КФХ.

ИЖС

ИЖС – это земельный надел, предназначенный для возведения одноквартирного дома с ограниченным количеством этажей.

Если это позволяют размеры надела, здесь также можно возводить гараж, подсобные помещения и иные, необходимые постройки.

Также на участке можно выращивать цветы, овощные и садовые культуры, заниматься ландшафтным дизайном.

ИЖС может принадлежать только к категории земель поселений.

Подробную информацию об ИЖС читайте в статье «Что такое участок для индивидуального жилищного строительства«.

ЛПХ

ЛПХ – это земельный надел, предназначенный для ведения сельхоз деятельности в собственных нуждах.

На таком участке можно:

выращивать цветы,
садовые и огородные культуры,
растить скот,
держать домашнюю птицу и т.д.

Следует разделять приусадебный ЛПХ (находится в пределах ЗНП) и полевой ЛПХ (находится в пределах ЗСН).

На приусадебном участке можно возводить дома, гаражи и иные сооружения.

На полевом запрещено всякое строительство, требующее возведения фундамента, но некапитальные постройки (постройки без фундамента) разрешены.

Подробную информацию о строительстве на участках под ЛПХ читайте в тематической статье.

Для дачного строительства

Земли для дачного строительства предназначены для возведения на участке жилого дома и иных хозяйственных и бытовых построек, а также для использования участка в сельскохозяйственных нуждах: выращивание садовых и овощных культур, выращивание скота и домашней птицы и т.д.

Земли для дачного строительства могут быть двух видов: с правом прописки в построенном жилом доме и без права таковой прописки.

Данный ВРИ может быть присвоен наделу в категории земель ЗНП, а также в категории земель сельхоз назначения, но во втором случае владелец участка должен пройти ряд определенных процедур по добавлению условно-разрешенного вида (по умолчанию на землях ЗСН нельзя строить капитальные объекты).

Подробную информацию о землях для дачного строительства читайте в другой статье.

Огородничество

Наделы под огородничество выделяются из земель сельхоз назначения. На таких участках можно выращивать любые овощные культуры, но нельзя строить капитальные сооружения. Теплицы, времянки и иные некапитальные сооружения возводить можно.

Подробную информацию читайте в статье Земли под огородничество.

Изменение ВРИ

Если использование участка не соответствует присвоенному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для ведения сельхоз деятельности) таковой дом могут снести, посчитав его самостроем и выдав соответствующий акт.

Поэтому изначально владелец должен позаботиться о смене ВРИ и для этого ему необходимо:

Узнать ВРИ, которые может иметь его участок. Данную информацию можно получить из градостроительного регламента.
Направить заявление о смене возможного использования в кадастровую службу, если таковой ВРИ числится в списке основных и таковое изменение будет осуществлено. Или направить заявление в Комитет по землепользованию, если таковой ВРИ числится в числе условно-разрешенных.

В данном случае решение о добавлении (не добавлении) нового ВРИ будет приниматься на основе публичных слушаний.

Если градостроительный регламент не указал возможности добавления необходимого вида для данного участка, можно попытаться изменить территориальную зону. Для этого также необходимо обращаться в Комитет по землепользованию.

В некоторых случаях не обойтись без смены категории земли. Подробную информацию читайте в статье «Изменение категории участка«.

Заключение

Возможное использование надела зависит от территориальной зоны и категории земель.

Один участок может иметь несколько видов, все они указываются в местном градостроительном регламенте.

По своему усмотрению владелец может сменить или добавить нужный ему ВРИ.

Вид возможного использования может быть:

основным,
условно-разрешенным,
вспомогательным.

Основной и условно-разрешенный имеют равную силу и могут быть использованы независимо друг от друга. Дополнительный не может быть самостоятельным, и используется только смешанным совместно с основным или разрешенным.

Из всех, самыми популярными видами возможного использования являются те, которые предназначены для возведения жилых построек и ведения сельскохозяйственной деятельности.

Владелец участка должен понимать, что использование надела вопреки возможному использованию грозит определенной ответственностью, поэтому о смене вида возможного использования нужно заботиться заранее.

Важная информация о вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков

В соответствии с определенной категорией земельного надела устанавливается ключевое направление его применения.

Согласно этому направлению лицо, являющееся собственником либо арендатором участка, может вести деятельность на нем.

Разрешенное использование – специфика применения участков в рамках установленной категории земли. Конкретные ВРИ определяются для каждой из категорий в отдельности.

Что это за понятие?

Применение всех земельных наделов, вне зависимости от определенных для них вещных прав, должно производиться исключительно по целевому назначению.

В связи с этим требуется обязательное определение одного либо нескольких видов разрешенного использования. Они устанавливаются в процессе категорирования территорий и их зонирования.

Для установления этой характеристики конкретного участка земли следует удостовериться в наличии либо отсутствии соответствующего документа в муниципалитете – Правил землепользования и застройки. В соответствии с ним осуществляется деление территории на зоны, для которых устанавливаются ВРИ. Согласно актуальному ГК РФ принята следующая классификация ВРИ земельных наделов.

Основными ВРИ считаются виды использования земли, для определения которых не требуется дополнительное получение разрешения со стороны госорганов. Условно разрешенными называются формы использования земельных угодий, применение которых осуществляется после реализации публичных процедур и получения соответствующего разрешения.

Вспомогательные ВРИ определяются в качестве дополнительных к обозначенным двум видам. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков призваны уточнить уже существующее целевое назначение территории. Необходимость такого дополнения может возникнуть в связи с желанием собственника возвести на принадлежащем ему участке забор, гараж, иной малогабаритный объект.

Какие разрешенные применения надела существуют?

Вспомогательные ВРИ получили применение относительно объектов, которые технологически непосредственным образом связаны с объектами с присвоенными основным и условно разрешенным видами использования.

Сюда же входят объекты, предназначенные для обеспечения безопасности основного объекта.

Для земель населенных пунктов вспомогательными ВРИ могут быть назначены:

объекты коммунального хозяйства;
подъездные пути;
парковочные площадки;
техзоны;
детские площадки, скверы;
шлагбаумы и посты охраны;
торговые точки.

С 2022 года устранена необходимость выполнения каких-либо дополнительных действий с целью получения согласований. Все обозначенные виды ВРИ неразрывно связаны с основными либо условно разрешенными для земли.

Для земель сельскохозяйственного назначения вспомогательным ВРИ может считаться возведение зданий, необходимых для нужд сельского хозяйства.

ВРИ вносится в ГКН на основании решения органа местного самоуправления. Для установления на своем земельном участке дополнительного вида разрешенного использования потребуется пройти процедуру согласования с муниципалитетом, к которому относится территория, а также с Комиссией по землепользованию и застройке.

Нарушение требований земельного законодательства в указанной области чревато наступлением административной ответственности.

Где они указываются?

Документальное отражение ВРИ осуществляется с помощью кадастрового паспорта. Этот параметр является одной из важных характеристик земельного надела. Она оказывает влияние на кадастровую стоимость участка, прямо влияющую на размер налога. В бумаге прописываются все ВРИ. Внесение любых изменений в этой области или включение дополнительных видов допустимого применения в дополнение к основному предусматривает обязательное отражение в кадастре.

В кадастровом паспорте конкретного земельного надела приводится основной вид разрешенного использования надела, после чего через запятую указывается вспомогательный.

Основания и порядок смены

В некоторых случаях при выдаче собственникам участков земли встает опрос изменения целевого назначения. Это касается и получения вспомогательного вида разрешенного применения. Подобная возможность предусмотрена в ходе строительства объектов иного функционального назначения, изменения вида использования территории, при ошибке или допущенной неточности в ходе определении типа.

В случае наличия градостроительного регламента реализация процедуры осуществляется в соответствии с документом. Вспомогательный ВРИ устанавливается исключительно в роли дополнения. Для его применения требуется логическая обоснованность. Сюда можно отнести ситуацию, когда на земельном участке, предназначенном для жилого строительства, возводится многоэтажка.

Логически обоснованным является обустройство стоянки для автомобилей на территории. Однако этот вид применения земельных угодий нельзя прямым образом отнести к жилому строительству. В связи с этим возникает необходимость обозначить вспомогательный ВРИ – строительство стоянки.

В случае отсутствия такого регламента ориентиром становится федеральное и региональное законодательство. Ответственность возлагается на муниципальные либо исполнительные органы.

Важно! Общий порядок изменения ВРИ регламентирован Земельным кодексом РФ.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

Подготовка пакета документации. Необходимо составить заявление об изменении ВРИ и подать его в орган учета. Понадобится приложить также:
- личный паспорт человека, являющегося собственником либо арендатором земли;
- кадастровый паспорт земельного надела с указанным в нем ВРИ и категорией земель;
- документы, подтверждающие право собственности на объект;
- кадастровый паспорт на сооружение в случае его наличия на участке.
Получение итогового решения. По результатам рассмотрения комплекта бумаг специальной комиссией будет вынесено решение, а в кадастр – внесены соответствующие изменения. Глава администрации муниципалитета принимает решение о том, можно ли разрешить изменение ВРИ относительно конкретного земельного надела.
Внесение необходимых изменений в ЕГРН. Администрация поселения передает сведения в Росреестр, на основании чего вносятся изменения в ЕГРН. Срок, отведенный на это, составляет 15 суток. Собственнику участка должно быть отправлено уведомление о внесении корректив в ЕГРН на протяжении последующих 5 суток после их осуществления.

Подробнее об особенностях изменения вида разрешенного использования земельных участков можно узнать тут.

Вид разрешенного использования земельного участка является одним из наиболее важных параметров территории. Необходимо учитывать эту характеристику при планировании любой деятельности на нем. Вспомогательный ВРИ может использоваться только в комбинации с основным. Принципы его изменения обозначены в Земельном кодексе РФ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подходящая земля: разбираемся с категориями и ВРИ участков

Стоит ли застройщикам опасаться участков для сельхозназначения, когда ЛПХ идеально подходит для стройки и как перейти из одного вида разрешенного использования в другой

«Категории земель, земли населенных пунктов, виды разрешенного использования, целевое назначение, ИЖС, ЛПХ, ПЗЗ» — человеку, который собирается покупать земельный участок, придется разбираться во всех этих терминах. Не на всяком участке можно построить жилой дом: на землях одной категории любое строительство может быть вообще запрещено, на землях другой можно будет поставить только времянку без фундамента, на третьей даже костры разводить нельзя, не то что строить. У собственников почти всегда есть законное право изменить назначение участка, но иногда их «необоснованно футболят» местные чиновники: стройка, о которой мечталось всю жизнь, откладывается, руки опускаются – а зря!

Этот материал поможет разобраться в сложной теме и во всех ее аспектах.

Содержание

Для чего нужны категории земель и вид разрешенного использования
Какие категории земель существуют
Какие ВРИ существуют
На какой земле можно строить дом, на какой нет
Как перевести один вид ВРИ в другой и не нарушить закон

Что должен знать частный застройщик

Земельное законодательство России стало мощно развиваться перед революцией: наиболее успешной считалась знаменитая столыпинская реформа, которая постепенно передавала землю из собственности общин в частную собственность и вводила выгодные кредиты для тех, кто хотел купить землю. Государство скупало помещичьи угодья и на выгодных условиях перепродавало участки людям, желающим заниматься сельским хозяйством; был принят и ряд других нормативных актов в пользу жизни на земле.

Последующая история земельных отношений в России тесно связана с ее политической историей; сегодняшний этап земельного законодательства критикуется специалистами из-за множества коллизий, которые прямо влияют на аспекты земельного права и земельные отношения и приводят к многочисленным судебным разбирательствам. Но есть довольно понятная система координат, в которой нужно ориентироваться частному застройщику: на одной ее оси – категории земель, на другой – их вид разрешенного использования: именно так, согласно Земельному кодексу РФ, поделен весь земельный фонд нашей страны.

Категории земель или целевое назначение

Все земли в нашей стране поделены на семь категорий (наравне с понятием «категория» используется понятие «целевое назначение»).

Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли населённых пунктов;
Земли промышленности и иного спец. назначения;
Земли особо охраняемых территорий и объектов;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.

Эти категории отражают стратегию государства в области земельных отношений и определяются свойствами земли. Самая лучшая и плодородная отнесена к землям сельхозназначения; земля под лесом и тайгой – к землям лесного фонда, заповедники, заказники и природные парки выделяются на землях, которые имеют большое значение для науки и созданы с целью сохранять все биологическое разнообразие природы, то же – с водными объектами и т.д.

Для каждой категории земли установлен свой правовой режим ее использования, закрепленный законом: категория земель «земли населенных пунктов» выделены для строительства городов, деревень и поселков и сопутствующей им инфраструктуры, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» — для земледелия, животноводства и другого сельскохозяйственного производства, научной работы в этой области и ее обслуживания и так далее.

После «лесного фонда» самая большая часть территории России входит в «земли поселений» и «сельхозназначения». Именно эти категории должны интересовать частных застройщиков, на землях других категорий строить дома нельзя в 99% случаев. 1% мы оставляем на совсем уж редкие частности: бывает, что местные власти отдают под застройку участки, которые раньше принадлежали воинской части и находятся на землях специального назначения.

Но недостаточно знать категорию земли – ограничения на строительство дома может накладывать и ее ВРИ, вид разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земли

ВРИ тоже делятся на несколько групп:

основные
условно-разрешенные
вспомогательные

Все они внесены в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С 2022 года этот документ дополнен особо интересующими нас строками 13.1. и 13.2 – ВРИ «ведение огородничества» и ВРИ «ведение садоводства».

Для индивидуальной застройки подходят участки, которые имеют в Классификаторе следующие коды:

2.0. – жилая застройка (нас особо интересует 2.1. – ИЖС);
13.2. – ведение садоводства (если это допускается ПЗЗ – правилами землепользования и застройки).

Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.

Есть еще «вспомогательный ВРИ земельного участка». Обычно к нему прибегают, когда надо построить что-нибудь незначительное вроде гаражей или беседки для отдыха, которые на этом участке ставить не то можно, не то нельзя.

Человеку, который собирается купить участок и начать стройку, нужно, чтобы это позволяли и категория, и ВРИ земли.

На каких участках можно строиться

Самые привлекательные для частных застройщиков участки имеют ВРИ ИЖС. Такие участки могут располагаться только в границах населенных пунктов, то есть всегда имеют категорию земель «земли населенных пунктов». На них можно строить любой дом, главное, чтобы он имел все признаки индивидуального.

Закон разрешает на участке с ВРИ ИЖС не только строительство жилых домов, но и различных хозпостроек: гаража, бани, теплицы, помещения для животных и домашней птицы и других сооружений. Жилой дом на участке может быть только один, но можно поставить впечатляющий гостевой домик – даже имея все признаки капитального строения, пригодного для проживания круглый год, по закону он будет считаться хозпостройкой. А коммуникации на участке с ИЖС могут быть какими угодно – закон в этом плане ничего не ограничивает.

Раньше построить дом на участке с ВРИ ИЖС было нельзя без разрешения (разрешение заменили на уведомление) и проекта, хоть типового, из интернета, хоть специально заказанного архитектору. Теперь индивидуальные дома можно строить без проекта, достаточно нарисовать схему участка и отметить на ней, где будет стоять дом.

Многие люди опасаются покупать участки на землях сельхозназначения, но если они предназначены «для ведения садоводства» и если это допускается ПЗЗ, то там можно построить дом ничем не хуже, чем на земельном участке с категорией земли населенных пунктов и ВРИ ИЖС.

Требования к индивидуальному дому здесь точно такие же, как к дому на участке с ИЖС; в этом случае никаких ограничений нет.

Раньше дополнительным преимуществом строительства на участке с ВРИ ИЖС была возможность использования материнского капитала, теперь материнский капитал можно будет использовать и на участках с ВРИ «для ведения садоводства».

На землях сельхоз назначения с ВРИ «огородничество» капитальный жилой дом построить нельзя.

С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно. Тут потребуются длительные, утомительные согласования с комиссией по землепользованию, нужно доказывать, что земельный участок рядом с домом будет постоянно использоваться для сельскохозяйственной деятельности, иначе дом признают самостроем и смогут снести.

ЛПХ на землях населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных – это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.

IccatУчастник FORUMHOUSE

Земли населённых пунктов c ВРИ «личное подсобное хозяйство» — это самое супер, практически ИЖС, но можно еще и скотину всякую заводить

Cedric_1Модератор FORUMHOUSE

Но при покупке участка ЛПХ надо кровь из носу нужно проверить все возможные зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), «накрывающие» участок и запрещающие или ограничивающие строительство. Иначе появляется вероятность купить участок, пригодный исключительно для выпаса козочек.

И это касается не только ЛПХ. «Накрыть» любой участок могут следующие ЗОУИТ: охранные, санитарно-защитные, водоохранные, зоны охраны памятников истории и культуры (особенно это касается участков неподалеку от Москвы) и т.п. Многие ЗОУИТ по закону снять просто невозможно, любая стройка или реконструкция будет самовольной.

Участки с обременением «водоохранная зона» встречаются довольно часто, особенно в регионах, где много озер, рек и заливов. Они и вправду нешуточная головная боль для владельцев. Строиться можно, но придется соблюдать ряд условий (ни в коем случае нельзя сбрасывать стоки на рельеф), соблюдать все отступы, делать герметичные септики и так далее.

Охранная зона ЛЭП – тоже так себе подарочек. Очень много крови владельцам участка может выпить охранная зона проходящей неподалеку железной дороги.

Любая охранная зона должна настораживать, покупку такого участка надо сто раз обдумать и решаться на нее только если будет твердая уверенность, что стройку не запретят.

На FORUMHOUSE таких историй полным-полно, вот одна: у нашего участника с ником ЯрославАИ в Мытищах был просто идеальный участок, не подкопаешься: ЛПХ, земли населенных пунктов – прямо конфетка с юридической точки зрения. И вдруг выясняется, что он попал в зону природных территорий и местная администрация стройку запрещает наотрез. Выход из этой ситуации если и есть, то очень условный: через публичные слушания.

Как изменить ВРИ земельного участка

Изменить ВРИ в большинстве случаев можно, но алгоритм действий зависит от ПЗЗ: утверждены они для вашего поселка или нет.

По словам модератора FORUMHOUSE c ником Cedric_1, есть несколько реально работающих вариантов.

Первый вариант годится для собственника участка и там, где утверждены ПЗЗ. Таким собственникам не нужны никакие согласия местных администраций, они выбирают ВРИ участка сами. Но придется пройти следующий квест:

— Взять в архитектурном департаменте органов местного самоуправления карту градостроительного зонирования, на ней посмотреть территориальную зону своего участка.
— Там же взять градостроительные регламенты и посмотреть перечень возможных ВРИ для этой зоны.
— Выбрать подходящий. Написать в Росреестр заявление о переводе.

Второй вариант – для собственника участка там, где не утверждены ПЗЗ. Тут нужно подать заявление или об изменении вида разрешенного использования, или о том, что он соответствует нужному виду разрешенного использования из Классификатора.

Третий вариант для арендатора участка – заявление об изменении ВРИ подается в местную администрацию.

Еще: иногда в документах на участок может быть указан ВРИ, которого уже нет в Классификаторе. Его тоже нужно менять. Тут подойдет план действий, описанный в первом варианте.

Почему это важно, отлично видно из истории нашего пользователя с ником Serg_48. ВРИ участка Сергея в кадастре значилось как «для объектов жилой застройки», а в документе «для жилищного строительства». У него возникло понятное желание перевести свое «имение» в ИЖС, и казалось, что это будет просто, тем более, что ПЗЗ в их поселке утвердили еще в 2022 году. Сергей действовал по плану, описанному в первом варианте, нашел свою территориальную зону и увидел в списке разрешенных для нее ВРИ желаемое ИЖС.

Serg_48Пользователь FORUMHOUSE

Мне отказали, потому что Росреестр не имеет координат территориальных зон и ничего не знает о регламентах, установленных в них.

Народ на портале удивлялся: ну и ладно, чего заморачиваться, подавай уведомление и стройся, зачем делать за чиновников их работу? Им надо приводить все в соответствие с Классификатором – вот пусть и приводят. Но оказалось, что из-за неправильного назначения Сергей платит за участок повышенный налог.

Многим владельцам участка приходилось сталкиваться с некомпетентностью или даже коррумпированностью местных чиновников.

SSLAWA7341Пользователь FORUMHOUSE

Здесь уже несколько раз писали – приходит человек в администрацию, а ему говорят: будут деньги, подготовим пакет документов и подадим в Росреестр.

Поэтому Сергею посоветовали два способа победить в борьбе за свои права:

дождаться письменного отказа и начать жаловаться на муниципалитет во все контролирующие органы. Они однозначно неправы, собственник участка может сам выбирать любой из основных ВРИ участка, который предусмотрен для его территориальной зоны.
самому собрать все бумаги с нужной и актуальной информацией по своему участку и принести в Росреестр. Чтобы изменить ВРИ конкретного участка, этого достаточно, Росреестру вовсе не нужно вносить свою базу данные по всему поселку.

Когда нельзя изменить ВРИ

Есть всего несколько ситуаций, в которых его не поменять, хоть разбейся. Вот они:

вы арендуете муниципальный участок и заключили договор аренды на торгах;
ЗУ дан вам в аренду для конкретного ВРИ;
вы хотите определенный ВРИ, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

ВЫВОДЫ

Без бюрократических проволочек, судебных процессов и затяжных «официальных диалогов с местной администрацией» построить и зарегистрировать жилой дом можно на землях категорий

населенных пунктов (знп);
сельхозназначения.

Вид разрешенного использования должен быть:

для ИЖС;
для ЛПХ;
ведение садоводства.

Титовчанин Пользователь FORUMHOUSE

Если сразу найти ИЖС или ЛПХ на землях поселений, не будет потом «мучительно больно» за бесцельно вбуханные в стройку деньги!

ВРИ можно изменить, но это может быть долго, хлопотно, с судебными процессами и финансовыми затратами. Лучше сразу выбирать беспроблемный участок и следить, чтобы его не накрывала никакая охранная зона.

На FORUMHOUSE есть отличный большой раздел, куда можно обращаться за советом в трудных случаях, он называется ВРИ, категория земли и их изменение. Узнайте, что можно построить на участке, а что нет. Прочитайте статью о том, как юридически перевести дачу в индивидуальный дом. Еще одна наша статья пригодится тем, кто хочет зарегистрировать дом по дачной амнистии, которая продлится до 2022 года. Узнайте, как можно быстро получить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и как обезопасить себя при покупке недостроя. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.