Договор пожизненной ренты: подводные камни для всех сторон

Жилищный Консультант

6789

Договор ренты

Правоустанавливающий документ, определяющий порядок отчуждения имущества за установленную оплату на долгосрочный период называется договором ренты. Он оформляется в обязательном порядке через нотариальную контору.

Договор ренты регулируется 33 главой ГК РФ (гражданский кодекс) и заключается на длительный срок до момента прекращения законного требования на оплату денежных средств. Основания для завершения соглашения:

  1. выкуп постоянной ренты;
  2. уничтожение переданного имущества;
  3. кончина рентного кредитора.

Законодательство России различает следующие типы соглашений по ренте:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. на постоянной основе;
  2. пожизненная рента;
  3. пожизненное содержание с иждивением.

Договор постоянной ренты обязывает должника регулярно оплачивать, указанные договором, имущественные средства получателю на срок фактического владения собственностью. После смерти владельца имущества правопреемство переходит к его наследнику, если иное не установлено текстом соглашения. Согласно сделке, можно требовать выполнения определенной трудовой деятельности, эквивалентной сумме оплаты или снабжение рентного кредитора (фактический владелец) предметами, указанными в тексте сделки.

Получатель постоянной ренты не может являться коммерческой организацией. Для отдельных ситуаций, разрешается передавать имущество за оплату объединениям и благотворительным фондам, если их деятельность соответствует таким целям. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Договор постоянной ренты].

Пожизненная рента назначается на срок жизни гражданина, указанного в договоре. Этим лицом не обязательно должен быть фактический владелец имущества. Также допускается пожизненная выплата нескольким гражданам.

Договор пожизненной ренты может быть прекращен с момента смерти ее получателя, либо на основаниях существенного нарушения пунктов соглашения по инициативе владельца собственности. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Договор пожизненной ренты].

Соглашение о посмертном обеспечении предусматривает предоставление рентному кредитору места для проживания. Здесь возникает обязанность содержать и осуществлять уход за указанным в договоре гражданином на оставшийся период его жизни.

Обычно в перечень содержания при иждивении входят: обеспечение питанием, одеждой, медикаментами, периодический уход и оплата за похоронные услуги. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Договор пожизненного содержания с иждивением].

Плюсы договора ренты

Преимущества договора ренты на постоянной основе:

  • плательщик ренты может продать или передарить приобретенное имущество;
  • сумма оплаты не может быть меньше величины прожиточного минимума. В случае повышения этого показателя указом государства, соответственно увеличивается и рента;
  • плательщик имеет право прекратить обязанности по ренте путем ее выкупа, если иное не предусмотрено текстом договора;
  • получатель денежных средств может потребовать преждевременного выкупа ренты, на основаниях неплатежеспособности плательщика либо при изменении правового класса собственности (объединение в общую либо раздел).

Преимущества пожизненной ренты:

  • получатель ренты приобретает пожизненное право на ренту;
  • продавец получает дополнительный доход;
  • в случае гибели имущества переданного на бесплатной основе гарантирован его обязательный выкуп.

Преимущества содержания с иждивением:

  • продавец остается с жильем и правом на бесплатное содержание и уход;
  • плательщик получает недвижимость по выгодной рыночной цене;
  • оплата полной стоимости недвижимости частями;
  • уплата налога и коммунальных платежей правопреемником.

Минусы договора

Помимо плюсов при передаче имущества по договору ренты, ее участники могут повстречать многочисленные подводные камни.

Недостатки договора ренты на постоянной основе:

  • собственность переходит во владение плательщика ренты, но остается в залоге у ее получателя;
  • возможность признания сделки недействительной в судебном порядке;
  • преждевременное требование фактического владельца о выкупе ренты.

Минусы пожизненного договора ренты:

  • вероятность неплатежеспособности приобретателя имущества;
  • риск расторжения договора в одностороннем порядке получателем ренты;
  • отчуждение права собственности ввиду гибели либо порчи имущества.

Недостатки пожизненного содержания с иждивением:

  • фактический владелец собственности может начать процедуру преждевременного расторжения соглашения;
  • уход за хозяином собственности неопределенное количество времени;
  • опасность столкнуться с недобросовестным плательщиком ренты, который будет способствовать скорой кончине владельца недвижимости.

Если имущество было передано на бесплатной основе, то порядок правопреемства производится по правилам оформления дарственной. Договор ренты, предусматривающий первоначальную оплату, регулируется нормами купли-продажи.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по плюсам и минусам договора ренты

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Анатолий. Есть ли возможность в судебной практике передать приобретенный объект недвижимости третьему лицу?

Ответ: Добрый день, Анатолий. Передать право владения собственностью, полученной на основании договора ренты можно не составляя судебный иск. Это право закреплено ст.586 ГК РФ. При отчуждении имущества третьему лицу происходит одновременный переход обязательств по уплате ренты.

Заключение

Каждый тип долгосрочного соглашения обладает особенными преимуществами и недостатками, характерными только для этого вида соглашения. Следует выделить основные плюсы и минусы договора ренты:

  1. На основании долгосрочной сделки приобретатель получает объект собственности по цене ниже рыночной. Взамен он обязан выплачивать оговоренные уступки в виде денежной или иной формы выплат;
  2. Рентный должник обладает возможностью осуществить преждевременный выкуп объекта соглашения равный сумме оплаты за 12 календарных месяцев;
  3. Рентный кредитор может преждевременно отменить договор в одностороннем порядке на основании неплатежеспособности плательщика или иной причины.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора постоянной ренты
  • Образец договора пожизненной ренты
  • Образец договора пожизненного содержания с иждивением

Список законов

  • Статья 586 ГК РФ

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Договор пожизненной ренты: подводные камни для всех сторон

Источник фотографии

Об этом «Вести.Недвижимость» рассказала председатель МКА «Коллегия адвокатов Павла Астахова», адвокат Виктория Данильченко.

Пожалуй, самый известный юридический курьез, касающийся договора ренты, связан с именем французской долгожительницы Жанны Луизы Кальман. Мадам Кальман, будучи в почтенном 90-летнем возрасте, заключила договор ренты со своим адвокатом, которому на тот момент было 47 лет. После смерти старушки адвокат и его семья должны были получить ее квартиру, рыночная стоимость которой была эквивалентна 10 годам выплат ренты. Пожилая женщина прожила еще 32 года до 122 лет, пережив своего рентодателя, скончавшегося в возрасте 77 лет, на 2 года. После его смерти выплачивать ренту продолжила его вдова. За это время семья адвоката выплатила сумму, более чем в два раза превышающую рыночную стоимость апартаментов.

Шутки шутками, а договор ренты таит в себе как ряд плюсов, так и ряд подводных камней и для рентодателя, и для рентополучателя, поэтому при его составлении без хорошего юриста не обойтись.

В первую очередь хочется отметить, что и у той и у другой стороны есть реальный риск нарваться на мошенников. Так, нередко предприимчивые старики и старушки заключают договор с рентодателем, некоторое время пользуются полученными средствами, обеспечив себе комфортную жизнь, а затем провоцируют рентодателей нарушить условия договора, чтобы в дальнейшем его расторгнуть и найти очередную «жертву». Например, препятствуют оплате коммунальных услуг, не берут деньги, которые рентодатель перечисляет им на содержание и т.д. Не менее хитрыми бывают и рентодатели, которые вводят рентополучателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, заниженный размер ренты, а то и вовсе пытаются сжить стариков со света.

Об этом не часто говорят, но, на мой взгляд, именно взаимную неприязнь можно назвать главной причиной разрыва договорных отношений между сторонами. Важно знать, что если стороны договорились о выплате ренты на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если о бессрочной выплате ренты, то постоянной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (п.2 ст.583 ГК РФ).

Поэтому, прежде чем подписать договор ренты – стороны должны для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та и другая сторона может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств.

Определившись с человеком и условиями его содержания, рентодателю важно реально оценить свои финансовые возможности и желательно заранее оговорить размер и периодичность выплат. В противном случае не исключено, что со временем расходы на содержание старика только вырастут и рентодатель просто не сможет позволить себе их оплачивать.

Как уже писалось выше, истории известны случаи, когда рентополучатель переживал рентодателя. Чтобы исключить появление связанных с этим проблем, имеет смысл предусмотреть, как и каким образом подобное имущество с обременением в виде обязательств по содержанию иждивенца будет унаследовано в случае смерти плательщика ренты. Например, если у рентодателя двое детей, то в случае его смерти, они унаследуют не только по ½ в праве собственности на квартиру, но и по ½ его обязательств по договору ренты. Если же вы хотите по-своему распорядиться данной недвижимость (например, сделать так, чтобы ее унаследовал кто-то один из наследников), то лучше это заранее предусмотреть и прописать в договоре с рентополучателем. При этом, если наследники добросовестно исполняют обязательства, то рентополучателю нет причины беспокоиться. В случае, если же он столкнется с просрочкой платежей или вовсе перестанет их получать, то имеет смысл обратиться в суд за расторжением договора ренты.

Если же вы, несмотря на все риски все же решили подписать договор ренты, то не поленитесь и проверьте подлинность всех документов, а также по возможности застрахуйте сделку. Это позволит вам избежать проблем, с которыми столкнулась одна моя клиентка, получившая квартиру по договору ренты. Спустя два года, в течение которых она добросовестно выплачивала денежное вознаграждение, выяснилось, что она не сможет унаследовать квартиру, поскольку свидетельство о собственности было поддельным, а у квартиры есть еще один владелец, которому принадлежит 50% жилплощади. В результате было подано исковое заявление в суд, который позже признал действия рентополучателя противоправными и обязал его вернуть все ранее выплаченные деньги рентодателю.

Кроме того, согласно российскому законодательству утрата недвижимости рентополучателем (пожар, ураган и т.д.) не освобождает рентодателя от обязательств по выплатам. Это еще один довод в пользу того, чтобы застраховать сделку.

Немало важно получить от потенциального рентополучателя справку, которая подтверждает его дееспособность. Это позволит вам избежать проблемы, когда сам рентополучатель или его наследники подают заявление в суд с целью признать договор недействительным в связи с недееспсобностью получателя ренты.

Таким образом, при заключении договора ренты я рекомендую обратить особое внимание на следующее:

1. определите форму и размер ренты: договор пожизненной ренты (регулярные денежные выплаты) или договор пожизненного содержания с иждивением (содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам)).

2. согласуйте основные условия договора: размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты (ст.588 ГК РФ), а также иные условия.

Если имущество передается за плату, то следует установить размер денежной выплаты и ее срок. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением необходимо указать, конкретные услуги, которые плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, уход в случае болезни и т.д.).

3. при заключении договора помните, что договор должен быть составлен в письменной форме, а также нотариально удостоверен.

4. застрахуйте сделку.

5. зарегистрируйте права собственности: при заключении договора ренты с последующим отчуждением недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации. Для чего обратитесь в Росреестр, представив, заявление о государственной регистрации, сам договор, оплаченную государственную пошлину и документы, удостоверяющие личность заявителей.

На первый взгляд договор ренты – для многих реальная и порой единственная возможность получить в собственность заветные квадратные метры. Вместе с тем, не стоит забывать, что не зря рентная сделка относится к одной из самых рискованных и прежде чем решиться на заключение подобного договора, стоит хорошо взвесить все за и против.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: