Границы земельного участка: все о границах и как их определить

Граница земельного участка, согласно Земельному кодексу РФ, это то, что индивидуализирует его среди объектов гражданских прав. Проще говоря, участка нет без границ. Если разграничение земельных участков не было произведено надлежащим образом, то могут возникнуть споры с соседями, вплоть до долгих и изматывающих судебных разбирательств. Чтобы этого не случилось, при покупке участка нужно произвести обозначение границы на местности и по документам, с соблюдением всех норм ЗК РФ.

Что такое граница участка?

Границы земельного участка — искусственные линии, которые определяют расположение конкретного отрезка земли. Определение линий проводится по результатам кадастровых работ. Должны быть определены поворотные точки, установлены межевые знаки, в соответствии с координатами местности.

Границы ЗУ нужны чтобы:
Обособлять территории;
Понимать их форму и размер;
Иметь представление о расположении фактическом и в кадастровом квартале.

Право владения этой землей дает правовые полномочия распоряжаться также всеми недрами, ресурсами, находящимися на нем.

Возможность деления ЗУ на ограниченные наделы распространяется только на земли, которые находятся в обороте. Кадастровый номер и все документы на землю можно будет получить только после того, как границы будут установлены. Тогда же владелец получит все правоустанавливающие документы, которые подтвердят законность владения участком.

Результаты самостоятельного межевания земли без участия кадастрового инженера считаются незаконными.

Виды границ

В законах, нормативных актах, посвященных разделению территории можно встретить упоминания о кадастровых границах и фактических. Что это такое и чем разница между этими двумя понятиями:

Кадастровые границы

Документальное определение участка земли, который был очерчен при составлении межевого плана кадастровым инженером.

Кадастровые границы бывают:

декларированными, то есть примерными;
геодезическими, содержащими геодезические точки и точные координаты.

Фактические границы

Практическое разделение земли на наделы. Производится земельным инженером на местности, после всех процедур согласования, геодезических изысканий.

Что такое смежные участки?

Если межевание было проведено с нарушениями, могут возникнуть смежные участки. На карте они обозначены прерывистыми линиями в месте пересечения территорий собственников. Разрешение подобных ситуаций обычно требует дополнительного согласования. Согласование происходит с участием приглашенного инженера, всех заинтересованных лиц. Если разногласий нет, стороны подписывают соответствующие документы, в которых обозначены координаты всех ЗУ. Процедура носит больше правовой характер, нежели практический.

Разметка участка

На профессиональном языке этот этап называется выносом границ в натуру. Размечать территорию можно только тогда, когда участок прошел процедуру межевания и есть выписка из ЕГРН. Обычно геодезисты делают вынос границ согласно выписки из ЕГРН. После того, как вынос выполнен подготавливается акт выноса границ на бумаге, он должен быть выполнен в соответствии с требованиями, нормами и правилами.

Разметка используется в следующих случаях:

Межевание надела проводилось но, не установлен забор или колышки утеряны;
Перед проведением проектных работ;
Перед оформлением в собственность.

Перед тем, как начать разметку земли, нужно произвести подготовку. Выкорчевать пни, спилить мешающие деревья, убрать с территории весь мусор, бурелом, ветки. Если почва не позволяет надежно зафиксировать колышки, ее тоже обрабатывают специальным образом.

Понятие изломанности

Это понятие связано со специфическим расположением поворотных точек границ ЗУ. Изломанность линий может быть вызвана спецификой ландшафта и почвы. Межевые знаки тогда вынужденно устанавливаются на разных уровнях, под неудобным углом или с изгибами. Эти условия значительно затрудняют проведение топографических и геодезических работ и дальнейшего строительства на территории.

По этим же причинам могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей. Потенциальные покупатели будут без энтузиазма смотреть на такие затратные варианты.

Может повлиять рельефность линий и на согласование межи с соседями. Поэтому, если изломанность не носит природный характер и есть возможность выровнять границы, лучше это сделать ради собственного удобства.

Заказать выписку

Минимальные отступы от построек

Нормативные документы обязывают всех собственников соблюдать отступы. Ширина отступа прописана в СНиП.

Нормативное расстояние для разных типов построек можно посмотреть в следующих документах:

СНиП 30-02-97 — для дачного участка;
СНиП 2.07.01.- 89 — для города и сельских поселений;
СНИП 31-02-2001 — для дома на одну семью.

Санитарные нормы должны соблюдаться в отношении:

ИЖС и нежилых зданий и сооружений;
Инженерных сооружений;
Коммуникаций;
Деревьев и ограждений.

Кроме санитарных норм нужно соблюдать еще и правила противопожарной безопасности. Если все правила соблюдены, риск возгорания будет минимален, а пожарная техника сможет легко подъехать к месту возгорания.

Расстояние от края ЗУ до различных построек должно быть не менее:

От здания до соседнего участка — 3 метра. При этом должен быть обеспечен проезд для пожарной техники.
Если площадь ЗУ 8-12 метров, то расстояние можно сократить вдвое.
Между постройками в пределах одного ЗУ — 6 метров
Между хозпостройками, банями, сараями, гаражами — 1 метр.

Эти СНиПы нужно обязательно соблюдать самим, требовать от соседей соблюдения норм по отношению к вам.

Пересечение смежных земельных участков

Участки могут пересечься если границы сдвинутся в какую-то из сторон частично или полностью. В результате этой кадастровой ошибки может оказаться так, что план и реальность абсолютно не соответствуют друг другу.

Такое может случиться если:

Геодезисты строят план территории, присваивают номера ЗУ без проверки, по документам;
Надел был присоединен самовольно;
Продажа земли без разметки, о которой говорилось выше;
В документах допущена ошибка.

Если выяснилось, что кадастровый план составлен неверно, номера, границы участков указаны с ошибками, необходимо произвести корректировку. В случае с самозахватом или иным нарушением имущественных прав владельцев ЗУ может дойти до судебных разбирательств, последующего аннулирования предыдущей сделки. Поэтому, перед покупкой шести соток необходимо проверить законность всех документов.

Что если забор пересекает пределы местоположения ЗУ?

Если забор соседа неожиданно оказался на вашем участке, есть несколько выходов:

Попробовать договориться с соседом. Возможно, он демонтирует забор или уступит вам другую часть ЗУ. Проводиться переговоры должны с привлечением кадастрового инженера. Он определит, что делать со спорной территорией и поможет провести согласование границ.
Если переговоры с соседом не задались, компромиссов он искать не хочет, подписывать акт о согласовании границ тоже, остается только судебное разбирательство.

Заказать выписку

Что делать, если границы не установлены?

В случае если межевание территории не произошло, нужно исправить это как можно скорее. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера. Он восстановит границы ЗУ, подготовит акты согласования которые вы будете согласовывать с соседямии подготовит все документы для суда. Если ошибка произошла по вине ГКН, то устранена она должна быть тоже без привлечения собственника.

Если Кадастровая палата не виновата, а делать что-то нужно, есть несколько вариантов установить границы ЗУ:

Приглашение инженера

Кадастровый инженер проверит, совпадают ли действительные размеры ЗУ с теми, что указаны в документах.

Для этого потребуется после измерения ввести координаты в специальную программу, которая покажет, где находится ЗУ, какая у него площадь и конфигурация.

Очень важно, чтобы эти показатели совпадали с теми, что обозначены в плане.

Если совпадение стопроцентное, то вам просто нужно будет забрать межевой план в установленную дату.

Если фактические размеры и местоположение ЗУ отличаются о того, что в документах, вы получите другое заключение. В нем будет сообщаться том, что составить межевой план невозможно.

Обмер и определение координат

Кадастровый инженер прибудет на исследуемую территорию со специальным измерительным оборудованием. В присутствии владельцев землемер определит с использованием специальной аппаратуры, где находятся углы ЗУ.

Чаще всего измерение происходит по забору. После всех замеров инженер уедет, чтобы проверить совпадение пределов участка и плана.

Согласование с соседями

Согласование границ с ЗУ с соседями нужно если:

Участки граничат;
У соседей тоже не указаны границы ГКП;
Земля находится в собственности на основании правоустанавливающих документов. Подойдет выписка из ЕГРН.

Если никаких документальных подтверждений нет, то и приглашать соседа на согласование границ и подписания акта не нужно.

Если границы вышли на проезжую часть, улицу, другое общественное место, потребуется подключить муниципалитет или председателя СНТ к согласованию.

Если законный владелец ЗУ умер, необходимо пригласить наследников, даже если они не стали собственниками официально.

Обращение в территориальную палату

Чтобы проверить, было ли межевание ЗУ, можно обратиться в Росреестр с официальным запросом.

Это длительная процедура, поэтому рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом egrnka.ru.

С его помощью вы сможете получить все необходимые выписки и ответы на запросы в день обращения и без очередей.

Как официально проверить, было ли межевание земельного участка?

Для проверки интересующего земельного участка понадобится «КПТ» («Кадастровый план территории»).

1. Чтобы заказать его, зайдите на сайт egrnka.ru в раздел «Услуги».

2. Выберите «Кадастровый план территории» и нажмите «Заказать выписку».

3. Введите адрес интересующего объекта или его кадастровый номер.

4. Отметьте интересующие выписки и введите адрес электронной почты, куда будут направлены документы. Все выписки будут направлены вам в течение нескольких часов с момента оплаты.

На сайте egrnka.ru представлена информация об участке и карта, на которой он отмечен. На сайте представлена самая актуальная информация обо всех объектах недвижимости.

Заказать выписку

Определение границ земельного участка: Как определить границы?

Точность границ земельного участка, в первую очередь, важна для его собственника. Это связано с тем, что владение землей – это не только права на объект недвижимости, но еще и обязанность уплачивать с него налоги. Так как обязательным межевание стало только с 1 января 2022 года, для многих участков границы по-прежнему не установлены. Как узнать, как правильно определить границы земельного участка и зачем это нужно, читайте ниже.

Определение границ земельного участка

Определение границ земельного участка — это процедура, в которой происходит определение поворотных точек участка с привязкой к GPS координатам (границ) и фиксирование их в едином Государственном кадастре недвижимости.

С 1 января 2022 года в отношении всех земельных участков должно проводиться межевание. Данные о границах вносятся в Кадастр при постановке земли на учет. Так сложилось, что раньше межевание не было обязательной процедурой. И в отношении ранее зарегистрированных участков нередко можно встретить запись «границы не установлены».

Юридические и фактические границы земельного участка

Границы и площадь земельного участка – это две важных его характеристики. По сути граница является некой условной линией, соединяющей две поворотные точки.

Представим себе обычный четырехугольный участок. Он имеет 4 поворотные точки в каждом углу. Линия между ними будет границей. Для многоконтурных участков таких точек будет больше.

Во время кадастровых работ специалист определит координаты поворотных точек, а уже затем соединит их линиями на плане. Эти линии и будут границами. От того, насколько точно установлены координаты поворотных точек, будет зависеть точность границ. При постановке земли на кадастровый учет, указываются не длины границ, как это могло бы показаться, а координаты характерных точек. Только таким образом можно однозначно определить местоположение участка, исключив вероятность разночтений.

Для установления границ земельного участка и проводится процедура межевания. Тем не менее, говорить о том, что в отношении вашего ЗУ установлены границы можно только после того, как необходимые данные будут внесены в Кадастр. Узнать, было ли межевание, очень просто. Посмотрите в кадастровой выписке характеристики вашего участка. Если границы устанавливались, все данные будут указаны в этом документе.

Установление границ, в первую очередь, необходимо владельцу участка, так как оно позволяет защитить права собственника. Несмотря на это, даже при проведенном межевании можно оказаться вовлеченным в граничный спор с соседями. Это имеет несколько причин. Во-первых, при определении координат поворотных точек существует погрешность, допускаемая законом. Во-вторых, на местности эти точки могут выглядеть по-разному. В результате не редко встречаются ситуации, когда фактическая граница проходит внутри ранее построенного здания. Еще чаще фактические границы проходят вдоль заборов, стен зданий, могут быть представлены колышками.

Для того чтобы фактическая граница была установлена в соответствие с законом, она должна соответствовать данным из кадастра. То есть, если ваш забор между двумя участками проходит по линии между поворотными точками, все законно.

Как определить границы земельного участка?

Существует несколько способов установить фактические границы по закону:

По факту. Такое установление применяется в том случае, если участок не был размежеван. В этом случае вам потребуется заказать услугу межевания для уточнения границ. Когда с соседями нет споров, определение границ проходит быстро. Они устанавливаются по межевым знакам, после чего собственники смежных участков подписывают акт согласования границ. В качестве межевых знаков могут использоваться исторически определенные точки. Например, между участками построен забор, и соседи не предъявляют претензий друг к другу. В этом случае кадастровый инженер установит границу по забору.
По кадастровой информации в Росреестре. Этот способ установления границ применим в тех случаях, когда межевание было проведено, но по факту никаких разграничивающих знаков между участками нет. В этом случае требуется не столько установление, сколько вынос границ в натуру. За основу берется информация, указанная в кадастре. По этим данным устанавливаются межевые знаки.

Теоретически, процедура установления границ очень проста, но на практике возникает много сложностей. Чаще всего проблемы возникают на этапе согласования установленных границ. Они могут быть вызваны разными причинами:

Соседи не согласны. При установке границ по факту соседи нередко высказывают несогласие. Особенно часто это встречается в тех случаях, когда еще до установления границ между владельцами смежных участков шел спор из-за земли.
Соседей найти невозможно. Соседний участок давно заброшен, и кому он принадлежит вы не знаете. Раньше такая ситуация была почти неразрешимой. Сейчас закон устанавливает регламент, позволяющий установить границу даже в этом случае. Тем не менее, нужно быть готовым к тому, что в сложных случаях это потребует дополнительных временных затрат.
Во время установления границ обнаружились кадастровые ошибки. Еще одна из частых проблем, возникающих при установлении фактических границ. Кадастровый инженер устанавливает границы, начинает их наложение на кадастровую карту и обнаруживает ошибки. Исправление таких ошибок затрагивает интересы не только владельцев смежных ЗУ, иногда в спор оказывается вовлечено гораздо больше заинтересованных лиц. Например, при межевании одного из участков была допущена ошибка, а границы следующих участков установили по отношению к ошибочным данным. В таких случаях сложно дать один универсальный совет. Каждая ситуация – индивидуальна, и решение должно приниматься с учетом конкретных данных.

Что делать в случае спора с соседями?

Когда вы оказываетесь в ситуации граничного спора с соседями, в первую очередь, постарайтесь договориться. Споры о прохождении границы в натуре можно решить разными способами:

Определение погрешности. Как мы уже говорили, закон устанавливает допустимую погрешность при установлении границ. Величина этой погрешности различается в зависимости от категории земли. Обычно, если спор идет из-за нескольких десятков сантиметров, оказывается, что они находятся в пределах погрешности.
Вынос в натуру. Это кадастровая процедура, поэтому будьте готовы нести дополнительные затраты. Кадастровый инженер на основе данных из ГКН устанавливает на местности поворотные точки.

Самым сложным и дорогостоящим вариантом урегулирования спора является землеустроительная экспертиза. Кадастровый инженер анализирует ситуацию и выявляет причину развития спорной ситуации. После этого он составляет свое заключение с рекомендациями по устранению выявленных проблем.

Когда соседи не готовы к мирному диалогу относительно спорных границ, единственный вариант – обращение в суд. Такой подход потребует времени, дополнительных затрат, но решение суда окончательно поставит точку в споре. Нужно быть готовым к тому, что вам все равно придется проводить землеустроительную экспертизу, так как в делах по земельным спорам она назначается практически всегда.

Что делать, когда для спора нет оснований?

Случаи, когда соседи десятилетиями спорят буквально из-за нескольких сантиметров, превращая спор в настоящую войну, не редкость. При этом законные основания для такого спора есть далеко не всегда. Дело в том, что определить координаты с абсолютной точностью без погрешности невозможно.

Погрешность в замерах есть всегда, а на ее величину могут влиять разные факторы:

Точность прибора. Для определения координат используют геодезическое оборудование, которое должно регулярно проходить проверки. К сожалению, гарантировать, что оборудование дает минимальную погрешность, могут только крупные специализированные компании. Небольшие компании или частные специалисты не имеют своего оборудования и проводят замеры арендованными приборами. Погрешность в таком случае может сильно выходить за допустимые пределы.
Метод измерений. В геодезии используют разные методы, и все они дают разную погрешность.
Квалификация специалиста. Тот факт, что частный специалист имеет лицензию, совершенно не подтверждает его высокую квалификацию. Рекомендуем вам перед заключением договора проверять на сайте Росреестра не только информацию о лицензиях и допусках, но и количество отказов. Обращаясь в компанию «Геомер групп», вы можете быть уверены в квалификации и, что тоже немаловажно, опыте кадастрового инженера, который будет заниматься вашим вопросом.

При проведении межевания кадастровый инженер должен не просто определить координаты, но и сделать это таким образом, чтобы минимизировать возможную погрешность. Она не должна выходить за установленные допуски. Они определяются Приказом Минэкономразвития №518 и зависят от категории земли. Приведем некоторые допуски:

Для населенных пунктов – 0,1 м.
Для дачных участков, земель для садоводства и огородничества, ЛПХ – 0,2 м.
Земли сельхозназначения – 2,5 метра.

Местоположение фактической границы может колебаться в пределах установленной нормы, и это не является нарушением закона. Но и здесь все не так просто, как может показаться. Дело в том, что до 2022 года существовали другие нормы погрешности. Так, например, для садоводческих участков, земель ЛПХ норма устанавливалась в 0,3 метра.

На практике это выглядит примерно следующим образом. Например, у вас есть садоводческий участок, границы которого были установлены до 2022 года. Все работы были проведены в соответствии с действовавшими тогда нормами, и погрешность не превышает действовавших на тот момент 0,3 метра. Но по новым нормам она должна быть 0,2 метра. К сожалению, в этом случае вам придется уточнять границы, так как положение закона утратило свою силу.

Узнать точность, с которой было проведено определение координат поворотных точек вашего участка, можно в кадастровой выписке. Если оно находится в пределах нормы, оснований для граничного спора нет.

Мы советуем в случае малейших сомнений обращаться к специалистам. Земельное законодательство не просто сложная отрасль. Оно находится в стадии становления, в него вносятся изменения. Специалист разберет конкретно вашу ситуацию и даст рекомендации, как лучше поступить в данном случае.

Источник: https://geomergroup.ru/article/opredelenie-granic-zemelnogo-uchastka.html

Что такое границы земельного участка, как они формируются и оформляются, и где можно узнать свою межу?

Границей участка называют линию, которая разделяет территорию и позволяет выделить ее как объект относительно разноплановых субъектов. Нередко между соседями, а также собственником и государством возникают споры даже из-за квадратных миллиметров земли. Поэтому в этой статье поговорим о том, как посмотреть, определить, согласовать земельные границы.

Как посмотреть границы участка по координатам, кадастровому номеру онлайн

Сделать это можно, узнав территориальные координаты земли на публичной кадастровой карте. Для этого необходимо выполнить определенные действия.

Зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/.
Нажать на значок лупы в левом верхнем углу экрана.
Ввести кадастровый номер интересующего объекта.
Появится необходимая информация.

Справка! Если не известен кадастровый номер, можно найти объект вручную на карте, при условии, что известно, где он находится.

Для чего нужна план-схема?

Этот кадастровый документ, составленный кадастровым инженером в период межевания территории является обязательным и входит в состав межевого дела. План-схема содержит информацию о важных параметрах участка.

Он позволяет с достоверной точностью определить границы земли и является доказательством владения имущества.

В план-схеме отображаются следующие моменты:

координаты поворотных точек;
общая площадь и описание участка;
различные приложения.

Помимо подтверждения земельной собственности в спорных ситуациях план-схема может пригодиться владельцу при желании установить забор. Чтобы в будущем не возникало вопросов, необходимо возводить ограду строго по плану.

Процесс определения

Каждый земельный участок (ЗУ) должен быть поставлен на кадастровый учет. В процессе выполнения этого требования происходит определение границ. Для постановки на учет необходимо:

подготовить ряд документов (паспорт заявителя, документ, подтверждающий право собственности, план ЗУ);
собрать данные о собственниках соседних участков, с которыми есть общие границ;
получить их согласие на утверждение плана границы;
составить акт межевания.

Помочь в этом вопросе на начальном уровне поможет ответственный по кварталу или району, где планируется определение границ.

Изменение

Важно! Если ЗУ еще не стоит на учете, изменить его границы невозможно.

Для совершения процедуры изменения границ необходимо обратиться к специалисту с лицензией – кадастровому инженеру. Владельцу ЗУ нужно выполнить ряд действий.

Вызвать кадастрового инженера для произведения замеров.
Обеспечить присутствие собственников соседних участков.
Подготовить для инженера все юридические и технические документы, касающиеся земли.

Специалист на месте производит замеры, согласуя с соседями, документирует их. Через некоторое время, оговоренное в договоре, кадастровый инженер выдает владельцу межевой план, с которым уже можно обращаться в регистрирующие органы.

Согласование

Акт согласования границ ЗУ является неотъемлемой частью межевого дела. Как и в случае с изменением, без кадастрового инженера не обойтись. Процедура согласования является аналогичной, однако, хотелось бы ее описать поточнее.

Владелец обращается в геодезическую контору, где заключает с ней договор и оговаривает все тонкости.
Далее он извещает в письменном виде всех владельцев смежных участков о прибытии специалиста не менее, чем за 30 дней.
В назначенную дату кадастровый инженер прибывает на измеряемый ЗУ, производит замеры, оговаривает согласие с соседями.
Владелец получает на руки акт согласования.

Иногда могут возникать разногласия у собственников участков по поводу местонахождения границ. Если не получается договориться самостоятельно, придется обращаться к юристу.

Для чего нужен акт согласования

Данный документ в первую очередь является подтверждением обоюдного согласия смежных участков о местонахождении границы.

Также, как уже говорилось, акт согласования входит в обязательном порядке в состав межевого дела. Оно в свою очередь является важным документом, без которого не поставить участок на кадастровый учет.

Когда нужно проводить уточнение

Основной причиной является расхождение в кадастровых документах и ситуации на деле. Случаи могут быть следующие:

нет информации о точном расположении ЗУ;
нет достоверных данных об однозначном положении поворотных точек;
нет сведений о поворотных точках в заданной точности.

Также причины могут быть и такими:

разногласия с соседями;
покупка или продажа ЗУ;
раздел земли или оформление прирезок;
испорченные границы.

Подробнее об уточнение местоположения границ земельного участка с увеличением и уменьшением площади.

Для чего делается вынос границ

Вынос границ ЗУ – это выделение территории межевыми знаками. В результате такой процедуры появляется наглядность, поскольку:

установлены точные границы;
зафиксирована достоверная площадь;
актуализировано местоположение в общем массиве;
видна форма.

Необходимо выносить границы в следующих случаях:

нет забора;
при покупке или продаже ЗУ;
если есть сомнения в правильности установки ограды;
смена статуса участка.

Подробней о том для чего нужен вынос границ в натуру на местности и как он проводится.

Что такое смежные границы?

Смежные границы ЗУ – это границы, замеренные в результате кадастровых работ, характеризуются координатами поворотных точек, обозначенных межевыми знаками, и зафиксированные в межевом плане. Такие границы определяют положение выделенного участка относительно общего массива.

Есть определенная классификация границ.

Фактическая. Часто в ее роли выступает ограждение.
Кадастровая. Она занесена в кадастровые документы и может быть двух видов:
- декларированная. Имеет приблизительные значения;
- геодезическая. Содержит точные координаты.

Формирование земельных участков под МКД

Земельные отношения в таких случаях регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. Размеры участка рассчитываются, исходя из реальных объемов землепользования и существующих правил градостроения. Границы ЗУ возводятся по естественным границам смежных земель и проездам, учитываются транспортные и инженерные системы. Определение нормативной площади производится с учетом следующего:

плотность застройки района;
транспортная развязка;
общую площадь всех помещений в доме;
этажность дома.

Оформление земли под многоквартирным домом имеет долгий путь. Это должно быть коллективное решение, принятое в ходе собрания жильцов, в ходе которого ведётся протокол. На собрании необходимо выбрать ответственного, который займется этим вопросом. Он подает заявление о формировании ЗУ в органы местного самоуправления.

Затем разрабатывается и утверждается план границ, органы осуществляют формирование ЗУ. Если на занимаемой домом территории нет границ, происходит процедура межевания, на ее основе принимается решение передачи земли в общую долевую собственность жильцов. Право собственности наступает с даты проведения кадастрового учета и закрепляется в Госрегистрации права.

Земельные споры

Большинство земельных споров возникает из-за того, что участки не подлежали кадастровому учету и определение четких границ является невозможным, поскольку если они и есть, то являются декларированными.

В таких случаях разрешение конфликта происходит посредством суда. Установление границ происходит на основе сравнения фактических границ участка и отображенных в документе, подтверждающем собственность.

Если же у обеих сторон спора есть кадастровые документы, то на основе координат поворотных точек, границы могут быть установлены как в судебном порядке, так и в частном.

Наложение

Наложение границ ЗУ – это ошибочное расположение границ участков, в результате которого происходит ущемление прав одного или нескольких собственников земли.

Главной опасностью такой ошибки является то, что из-за тесного расположения ЗУ, граница редко едет между двумя участками, как правило, смещается вся линия массива.

Причинами такого искажения может быть техническая ошибка при внесении данных в кадастровые документы, либо промах при межевании.

Если владелец обнаружил наложение границ, необходимо составить заявление об ее обнаружении и обратиться в местное отделение кадастра.

Что делать при нарушениях?

Если возникло ощущение, что границы были нарушены, для начала стоит обратиться в кадастровую службу, чтобы та произвела межевание. Возможно разрешение ситуации посредством составления акта согласования.

При невозможности развития такого сценария, придется решать проблему в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела будут браться во внимание следующее:

документы, подтверждающие права на участок с его планом;
местонахождение забора между участками;
наличие акта согласования границ;
результаты геодезических замеров.

Если же граница была нарушена умышленно, а не в случае возникновения ошибки, к вышеперечисленным моментам добавляются показания очевидцев о перемещении забора.

Внимание! Обращаясь в суд по вопросу нарушения границы, нужно быть готовым к тому, что может обнаружиться неправильное возведение забора на собственном участке.

Восстановление границ

Восстановление границ необходимо в случае подтверждения того, что они были нарушены, а также для устранения препятствий пользования участком. Осуществляется оно двумя способами:

составлением акта согласования границ;
через суд.

Ниже вы можете посмотреть более подробное видео по этой теме:

Отступы по СНиП

Данный вопрос регулируется следующими документами:

СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планирование и дальнейшая застройка как городских, так и сельских поселений;
Требования к пожарной безопасности: 123-Ф3, в том числе и санитарные СанПин 2.2.1/2.1.1.1200;
Требования к системам коммуникации СНиП 2.07.01-89.

Учет отступов от начала участка ведется с поправкой на наличие окон в постройках.

Если часть построек не имеет окон, то разрешено производить постройку зданий так, чтобы обеспечивалось хорошее освещение на высоте 6 метров и выше.
Если возникает ситуация, где возможно сопряжение с ЗУ, который находится в городской черте, градостроительным законодательством не предусмотрено наличие отступов.
Если в зданиях имеются окна, разрешены постройки на отрезке, который гарантирует отличный просвет на высоте 6 метров с любой точки территории, с четко отделенными строениями общего назначения, допускается возведение построек не меньше чем в 10 метров.
Если ЗУ, где планируется застройка строения с окнами, включающего в себя не более одного этажа, находится рядом с уже существующими зданиями, расстояние между ними должно быть не более трех метров. При этом это минимальный отступ, в большую сторону он может быть увеличен по желанию застройщика.

В заключении хотелось бы отметить, что для того, чтобы установить забор на участке раз и навсегда без перспектив переноса или сноса, нужно это делать в соответствии с план-схемой участка. Также желательно иметь акт согласования границ. Однако, чтобы быть в курсе всех тонкостей возведения оград, нужно держать руку на пульсе, поскольку каждый год происходят обновления в законодательной базе.

1. Что такое границы земельного участка с точки зрения закона.

Здравствуйте, уважаемые посетители.

В статье разберем понятие границ земельного участка и их значение на практике, как основной характеристики земельного участка.

Достаточно часто ко мне обращаются владельцы участков с различными неприятными ситуациями по границам. Беседуя с людьми, я вижу, что большинство проблем возникает именно из-за неправильного понимания сути вопроса.

При определении понятия границ земельных участков в законодательстве используется формулировка «описание местоположения границ» (пп. 3 п. 4 ст. 8, п. 8 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

Границы земельного участка — это описание конкретного места на земной поверхности, где фактически расположен участок.

Границы земельного участка описываются посредством определения координат его характерных (поворотных) точек. Координаты характерных (поворотных) точек называются сведениями об описании местоположения границ земельного участка. Сведения об описании местоположения границ вносятся в единый государственный реестр недвижимости и относятся к основным сведениям о земельном участке.

Это немного сложно для понимания, поэтому объясню на наглядном примере.

Любой земельный участок имеет конфигурацию, которая представляет собой одну из геометрических фигур — квадрат, прямоугольник, трапеция и т.п. На картинке ниже изображен участок с конфигурацией квадрата. Цифрами 1, 2, 3, 4 отмечены углы земельного участка.

Один угол земельного участка — это одна характерная (поворотная) точка. Для того, что бы получить сведения об описании местоположения границ этого земельного участка, нужно определить координаты каждого из его углов.

Характерные (поворотные) точки и прямые линии между ними и есть границы земельного участка — то есть описание его местоположения на земной поверхности. А сведениями об описании местоположения границ участка будут являться координаты всех характерных (поворотных) точек или углов земельного участка. Сколько углов, столько и координат.

Координаты характерных (поворотных) точек определяются по аналогии с широтой и долготой и имеют координаты по оси X и координаты по оси Y.

Пример указания координат характерной (поворотной) точки:

Вот так будут выглядеть сведения об описании местоположения границ нашего примера:

На картине указаны четыре характерных (поворотных) точки, каждая из которых имеет свои координаты по оси X и по оси Y, и соединены между собой прямыми линиями. Точки и линии в совокупности представляют собой описание местоположения границ участка на местности.

Прямые линии между характерными (поворотными) точками каких-либо собственных координат не имеют. Поэтому, сведениями об описании местоположения границ земельного участка являются только координаты характерных (поворотных) точек.

Координаты характерных (поворотных) точек, внесенные в ЕГРН, законом и определяются как граница земельного участка. В судебной практике такую границу называют юридической или реестровой.

Визуальное изображение юридической (реестровой) границы, сведения о которой внесены в ЕГРН, отображаются на кадастровой карте и выглядят следующим образом:

Именно так границы земельных участков выглядят во всех современных землеустроительных документах и в таком виде сведения о них вносятся в ЕГРН.

Координаты характерных точек определяются в процессе кадастровых работ специальным геодезическим оборудованием. Каким-либо иным способом их определить невозможно.

Метод определения координат различается в зависимости от самого земельного участка. Если участок является ранее предоставленным и необходимо уточнить его границы — то характерными точками могут являться все углы ограждения земельного участка. Если участок лишь предстоит образовать — то его характерные точки определяются по желанию заинтересованного лица с учетом особенностей местности, конфигурации смежных участков, требований закона и т. д.

2. Что такое фактические границы земельного участка.

Фактическая граница земельного участка – это существующие на местности объекты искусственного происхождения (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды и т. д.) или естественного происхождения (лесополосы, овраги, реки и т. п.), которые визуально отделяют один участок от других и позволяют определить его на местности.

Забор, ограждающий участок по периметру — самый простой пример фактической границы:

Юридическая и фактическая граница земельного участка это не одно и тоже.

Фактическая граница выполняет роль межевого знака — то есть объекта, который закрепляет на местности юридическую границу участка и служит ее визуальным отображением.

Юридическая граница (если она является достоверной и определена в соответствии с законом) первична по отношению к фактической. Если внесенные в ЕГРН сведения об описании местоположении границ земельного участка не соответствуют его фактическим границам (например, забору), то приоритет будет отдаваться именно этим сведениям.

Однако, большинство собственников земельных участков под границей понимают именно фактическую границу (заборы, стены домов и т. д.), а не описание местоположения границ земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН.

В этом и заключается основная проблема.

Несмотря на то, что кадастровый учет земельных участков введен более 10 лет назад, многие землевладельцы до сих пор считают, что если им в «седые» 90-е выдали участок, который они огородили забором (или участок огорожен лесом/рекой/оврагом), то этого достаточно и никто не покуситься на их землю. При этом не понимая, что понимает под границами земельного участка закон.

А с точки зрения закона, участок считается имеющим границы лишь тогда, когда сведения об описании местоположения его границ внесены в ЕГРН. Соответственно и местоположение земельного участка на местности считается определенным (уточненным) только при внесенных в ЕГРН сведениях о его границах.

Пример из практики

Мне приходилось защищать интересы фермера, в 2022 году получившего земельный участок для ведения с/х деятельности, и который до 2022 года никаким образом не пытался привести его правовой статус в соответствии с требованиями действующего законодательства. Участок даже не стоял на кадастровом учете, как ранее учтенный. Его просто забыли туда внести. Соответственно и описания местоположения границ этого участка в кадастре недвижимости не было.

В один прекрасный момент, приехав после зимы на «свой» участок, он увидел совершенно чужие трактора, которые бодро этот самый участок распахивали.

Были длительные разборки, махания кулаками, многочисленные письма в прокуратуру, администрацию, Росреестр, президенту и иже с ними. И ожидаемые ответы в стиле: «Участок отняли? Даааа? Хм…ну идите в суд!».

Думаю вы уже догадались, что на все свои аргументы о принадлежности ему этого кусочка земли, в ответ фермер получал кадастровый паспорт и фразу «Вот видишь – здесь границы моего участка! А где твой документ с границами?». Показать что-нибудь в ответ было нечего.

И если с землями под жилую застройку в аналогичных ситуациях доказать фактическое местоположение участка не так сложно, то с земельными участками под сельхозназначение – это просто беда. А в большинстве случае просто мертвое занятие.

В процессе работы над проблемой мы выяснили, что на месте участка доверителя были выделены земельные паи из ближайшего единого сельскохозяйственного землепользования. Кадастровый инженер, не увидев на публичной кадастровой карте никаких границ, с чистой совестью посчитал эту местность не занятую никем – и произвел выделение паев на этом месте.

Должен признать, что кадастрового инженера здесь упрекнуть сложно. Ведь он, как и все остальные, ориентировался на данные официального реестра – государственного кадастра недвижимости. А раз ничего нет – значит будет.

Эта история закончилась вполне благополучно. Кадастровый учет земельных паев был оспорен, а участок клиента через, простите, танцы с бубном, был поставлен на учет как ранее учтенный. В последствие, сведения о границах участка были уточнены и внесены в государственный кадастр недвижимости.

Если в отношении земельного участка в ЕГРН не внесены сведения о его границах, то велика вероятность определения на его месте границ чужих участков. От частичного наложения, до полного занятия.

Беда таких ситуаций в том, что даже у опытных юристов далеко не всегда получается найти из них выход и защитить интересы пострадавших.

Споры о границах, несмотря на кажущуюся простоту, являются одними из самых сложных в земельной практике. В большей степени потому, что не всегда удается получить достаточно доказательств для защиты своей позиции.

Cудебная практика знает тысячи случаев, когда в спорных ситуациях землевладельцы проигрывали дела и лишались своей земли.

Именно поэтому, очень важно иметь правильное представление о том, что такое границы земельного участка.

3. О границах участков с декларированной площадью.

На всем протяжении становления российского земельного права система координат, в которых определялись координаты характерных точек границ участков, постоянно изменялись. Изменялись также и требования к точности определения этих координат, от чего напрямую зависит их погрешность.

В настоящее время, в отношении львиной доли ранее учтенных земельных участков в ЕГРН внесены сведения о их границах. Но такие границы определены не с нормативной точностью, имеют большую погрешность и почти всегда не соответствуют реальным границам участков.

Такие участки легко определить — на публичной кадастровой карте их площадь имеет статус «декларированная». Как определить декларированную площадь я писал в другой статье.

Границы подобных участков определялись по результатам массовой инвентаризации земель муниципальными образованиями. Инвентаризация делалась двумя методами — аэрофотосъемкой с самолета или по спутниковым картам. Разглядеть реальные границы существующих участков в обоих случаях — мероприятие хоть и увлекательное, но крайне далекое от достоверности.

Поэтому, результаты такой инвентаризации много лет повергают в шок собственников земельных участков, которые внезапно выясняют, что границы их участков в ЕГРН описаны совершенно не там, где они расположены в реальности. Или конфигурация участков изображается неверно. Или имеет место существенное смещение одной из границ участка.

Самое главное, что нужно понимать в этой ситуации — такие сведения об описании местоположения участков являются недостоверными. Ориентироваться на них в каком-либо споре нельзя.

В отношении подобных участков обязательно нужно проводить кадастровые работы по уточнению их границ на местности в соответствии с действующим законодательством.

Если вы являетесь правообладателем земельного участка, полученного в нелегкие годы становления российской демократии, и никогда не занимались оформлением его границ – сейчас самое время подумать об этом. Жизнь не стоит на месте.

Тема границ земельных участков продолжена в следующих статьях: