Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика

С 16 МАЯ 2020 г. БИБЛИОТЕКА ЗАКРЫТА

   

Романов Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. — М.: Юрист, 2006, № 1. — С. 37-39

Возможно, Вас так же заинтересуют следующие издания:

  • Разина Е.С.,

    Муниципальные земельные торги: продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков →

  • Школина Н.Н.,

    Практика уплаты земельного налога за земли, переданные в частную собственность в ходе проведения земельной реформы в России. Проблемы теории и практики →

  • Чаркин С.А.,

    Правовые особенности договора мены и аренды земельных участков: вопросы, возникающие на практике →

  • Подыганова А.А.,

    Проблемы судебно-арбитражной практики, связанные с государственной регистрацией договоров аренды земельных участков →

  • Нальгиев Б.М.,

    Договор аренды земельного участка: проблемы теории и практики →

  • Захарова М.В.,

    Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности →

  • Кособродов В.М.,

    Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Дис. … канд. юрид. наук →

Аренда земельных участков

Дипломная работа

Выполнена в 2020 году, 84 страницы, 67 сносок по тексту. Уникальность работы в системе Антиплагиат — 76%.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1.Теоретические аспекты аренды земельных участков 6

1.1Понятие и основные виды аренды земельных участков 6

1.2 Условия договора аренды земельных участков 22

1.3 Нормативно-правовое регулирование аренды земельных участков 37

2.Анализ аренды земельных участков 48

2.1 Форма договора аренды земельного участка и его государственная 48

регистрация 48

2.2 Порядок заключения договора аренды земельного участка 54

2.3 Проблемы и методы совершенствования правового регулирования аренды земельных участков 67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 77

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 81

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ).
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017).
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017).
  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017).
  5. Федеральный закон от 03.12.2011 № 392-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
  6. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О землеустройстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).
  7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
  8. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
  9. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
  10. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О защите конкуренции».
  11. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (ред. от 15.09.2011) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

 Литература

  1. Алихаджиева А.С. Аренда земли по российскому законодательству: вопросы правового регулирования // Вестник КРАГСиУ. Сыктывкар, 2015, № 12. С. 100-101.
  2. Аренда земельных участков в Российской Федерации мнения специалистов: практ. пособие / Отв. ред. М.Ю. Тихомиров. 2-е изд., изм. и доп. – М.: издание г-на Тихомирова М.Ю., 2017. – 42 с.
  3. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ. – М.: Рофэр, 2016. – 211 с.
  4. Бакулина В.А. Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики // Соврем. право. – 2012. № 3. – С. 108.
  5. Барановская И.Г. Особенности правового регулирования аренды земельных участков // Право и современность. Сборник научно-практических статей. Саратов: СЮИ МВД России, 2015, Вып. 3: Ч. 2. С. 186-190.
  6. Барановская И.Г. Развитие договора аренды земельных участков в России в ХХ веке // Юридические науки. М.: Компания Спутник+, 2016, № 5 (27). С. 10-22.
  7. Бериев Т.В. Основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных участков с участием субъектов малого и среднего предпринимательства // Бизнес в законе. М.: Изд. Дом «Юр-ВАК», 2016, № 5. С. 54-58.
  8. Булгакова Е. Регистрация договора аренды земельного участка // Закон и право. Белгород, 2016, № 11 (39). С. 12-19.
  9. Васильчук Ю., Павлова О. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. М., 2012, № 12. С. 48-52.
  10. Гараева А.С. Договор аренды земельного участка: актуальные вопросы правоприменения // Норма. Закон. Законодательство. Право: материалы XII Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (Пермь, 22-24 апреля 2020 г.). Пермь: Изд-во Перм. гос. ун-та, 2010. С. 79-81.
  11. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: Справочник собственника и арендатора // Юстицинформ, 2015.
  12. Долгорова А.Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. М.: Юрист, 2015, № 11. С. 37-39
  13. Доровских С.В. Правовое регулирование расторжения договора аренды земельных участков // Развитие молодежной юридической науки в современном мире: Сборник научных трудов по материалам VII Международной научно-практической интернет-конференции 21 мая 2020 г. Тамбов: Изд. Дом ТГУ им. Г.Р. Державина, 2015. С. 223-227.
  14. Доровских С.В., Иванова Н.А. Земельный участок как предмет договора аренды // XV Державинские чтения. Институт права: Материалы общероссийской научной конференции. Февраль 2020 г. Тамбов: Изд. Дом ТГУ им. Г.Р. Державина, 2015. С. 170-174.
  15. Евсегнеев В.А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика. М.: Законодательство и экономика, 2016, № 7. С. 74-78.
  16. Емелькина И.А. Аренда в системе вещных и обязательственных прав на землю // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы международной V научной конференции молодых ученых (г. Самара, 22-23 апреля 2020 г.). – Самара: Изд-во «Универс-групп», 2015. С. 467-471.
  17. Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность // ГроссМедиа, РОСБУХ, 2012
  18. Жевлакович М.С. Земельный участок как предмет договора аренды // Вестник Московского университета МВД России. М.: Изд-во Моск. ун-та МВД России, 2010, № 3. С. 111-115
  19. Жевлакович М.С. Земельный участок как предмет договора аренды // Вестн. Моск. ун-та МВД России. – 2010. № 3. – С. 111–115.
  20. Жевлакович М.С. Институт аренды земельных участков в законодательствах Российской Федерации и государств-членов Европейского Союза: монография / М.С. Жевлакович. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2011. – 318 с.
  21. Земельные арендные правоотношения в России / Разгельдеев Н.Т., Шерстнев С.С. Саратов: Изд-во ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», 2015. 200 с.
  22. Зырянов А.И. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора // Юрист. М.: Юрист, 2016, № 8. С. 49-50
  23. Ивлева Ю.Е. Конституционно-правовые основы арендных отношений на землю // Конституционные чтения: Межвузовский сборник научных трудов. Саратов: Изд-во Поволж. акад. гос. службы, 2012, Вып. 10 ч. 2. С. 153-156
  24. Кириллова С.В. Стороны договора аренды земельного участка, их права и обязанности // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Межвузовский сборник научных трудов адъюнктов и соискателей. – М.: Изд-во Моск. ун-та МВД России, 2015. С. 269-272
  25. Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка // Закон. М.: Известия, 2015, № 3. С. 24-30
  26. Короткова О.И. Аренда земельных участков как средство реализации права собственности // Современное право. М.: Новый Индекс, 2016, № 12. С. 12-15
  27. Короткова О.И. Участие государственных органов в правоотношениях аренды земельных участков // Правовые вопросы недвижимости. М.: Юрист, 2012, № 1. С. 14-17
  28. Минеева В.И. Актуальные проблемы аренды земельных участков // Вестн. СЕВКАВГТИ. – 2012. № 12. – С. 113 – 117.
  29. Романов Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. М.: Юрист, 2016, № 1. С. 37-39
  30. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека: На русском и английском языках / Гольцблат А.А. М.: Альпина Бизнес Букс, 2015. 100 с.
  31. Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. На русском и английском языках / Гольцблат А.А. 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2012. 100 с.
  32. Солдатенков В.В. Аренда земельных участков: законодательство и практика: [учеб. пособие] / В.В. Солдатенков, Е.И. Марченко; Акад. народного хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. – М.: Дело, 2012. 125 с.
  33. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. М.: Юрид. Дом «Юстицинформ», 2015, № 12. С. 77-90
  34. Чумаков О.В. Правовое регулирование отношений по аренде земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности // Правовые вопросы недвижимости. М.: Юрист, 2015, № 2. С. 23-27.

Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика

Романова Г.В., преподаватель, соискатель кафедры гражданского права и процесса ГОУ «Саратовский юридический институт МВД России».

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю <*>. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации <**>.

<*> См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27.
<**> См.: Дозорцев В
. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Аренда — это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды <*>. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности <**>. В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

<*> См.: Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36.
<**> См.: Никишин В
. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК <*>.

<*> См.: Боголюбов С.А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК <*>. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

<*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 2020 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 2020 г.; 24 октября 2020 г.; 17 декабря 2020 г.; 26 ноября 2020 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2020 г.; 29, 30 декабря 2020 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2020 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.

Статья 22 ЗК <*> регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера» <**>, так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства» <***>.

<*> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2020 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2020 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2020 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2020 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128.
<**> Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50.
<***> Там же.

Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии» <*>.

<*> Кириллова С. Указ. соч. С. 50.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом <*>, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

<*> См.: Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками <*>. Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

<*> См.: Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам <*>.

<*> Там же.

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду <*>.

<*> См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации <*>.

<*> См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2020 г. N 1266/02 «О государственной регистрации договора субаренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК.

Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков <*> возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель <**>.

<*> См.: Краснов Н.И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26.
<**> См.: Краснов Н
. Указ. соч. С. 26.

Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2020 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК — при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК — при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика

(Романова Г. В.) («Юрист», 2006, N 1)

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Г. В. РОМАНОВА

Романова Г. В., преподаватель, соискатель кафедры гражданского права и процесса ГОУ «Саратовский юридический институт МВД России».

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю <*>. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации <**>.

——————————— <*> См.: Сыродоев Н. А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27. <**> См.: Дозорцев В. А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус. Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства. Аренда — это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды <*>. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности <**>. В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства. ——————————— <*> См.: Гусев Р. К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36. <**> См.: Никишин В. В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК <*>. ——————————— <*> См.: Боголюбов С. А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК <*>. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК). ——————————— <*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 2020 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 2020 г.; 24 октября 2020 г.; 17 декабря 2020 г.; 26 ноября 2020 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2020 г.; 29, 30 декабря 2020 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2020 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.

Статья 22 ЗК <*> регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера» <**>, так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства» <***>. ——————————— <*> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2020 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2020 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2020 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2020 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128. <**> Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50. <***> Там же.

Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии» <*>. ——————————— <*> Кириллова С. Указ. соч. С. 50.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом <*>, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

——————————— <*> См.: Ахмедшина Л. М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). По мнению О. П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками <*>. Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. ——————————— <*> См.: Скребова О. П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам <*>.

——————————— <*> Там же.

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду <*>. ——————————— <*> См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации <*>. ——————————— <*> См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2020 г. N 1266/02 «О государственной регистрации договора субаренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК. Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков <*> возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель <**>. ——————————— <*> См.: Краснов Н. И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26. <**> См.: Краснов Н. И. Указ. соч. С. 26.

Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2020 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК — при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК — при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

——————————————————————

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: