Кадастровая оценка земель: что нужно знать?

Как проводится кадастровая оценка земель и кто этим занимается

Многие владельцы земельных участков наверняка заметили существенное увеличение земельного налога за последние несколько лет. Обусловлен такой скачок привязкой налоговой базы к кадастровой стоимости земли. Для того чтобы снизить завышенные налоговые выплаты необходимо провести внеплановую кадастровую оценку земель. О том, как это сделать, мы сегодня и поговорим.

Государственная кадастровая оценка земель: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Еще до недавнего времени для целей налогообложения государство использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости. Методика расчета данного показателя никакого отношения к принципам рыночного ценообразования не имела, поэтому размер налоговой базы был весьма мал, а владельцы даже очень больших земель платили сущие копейки.

Ситуация кардинально изменилась с введением термина «кадастровая стоимость земли». Расчет данного показателя учитывает рыночные механизмы образования цен, что существенно отличается его от предшественника. Результатом такого нововведения стало увеличение налоговых поступлений в государственную казну. В то же время появилась проблема чрезмерного завышения кадастровой стоимости земли, что повлекло за собой увеличение числа исковых заявлений в суд.

Обусловлено это тем, что государственная оценка земель проводится не чаще одного раза в пять лет. За такой срок ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, и рыночная стоимость участка может оказаться значительно ниже кадастровой. В конечном итоге сумма налога на имущество будет несправедливой.

В связи с этим собственникам предоставлено законное право на проведение внеплановой оценки, по результатам которой впоследствии можно изменить сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Целями проведения внеплановой оценки кадастровой стоимости земель могут являться:

снижение земельного налога;
определение адекватной суммы арендных платежей;
проведение сделок по отчуждению земель;
использование земель в качестве залога для оформления кредита.

Земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов

В связи с законодательно утвержденной классификации земель по типу использования, правила кадастровой оценки несколько различаются. Как правило, для оценки участков сельскохозяйственного назначения применяется доходный метод, который учитывает потенциальную прибыль, которая может быть получена от использования земли по прямому назначению.

В то же время земли населенных пунктов чаще всего оцениваются на основе имеющихся сведений о среднерыночной стоимости одной единицы площади в том или ином поселении. При этом, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную.

Кто проводит?

С начала текущего года в силу вступил закон, согласно которому проведением оценки кадастровой стоимости недвижимости должны заниматься только специализированные бюджетные учреждения. Однако во многих регионах уполномоченные организации еще не созданы, поэтому на протяжении всего переходного периода (до начала 2021 года) такой деятельностью наравне с Росреестром занимаются и коммерческие компании.

Как часто проводится?

Согласно действующему законодательству кадастровая оценка земель проводится один раз в пятилетку, но не чаще одного раза в три года. Однако в связи с формированием системы уполномоченных бюджетных учреждений проведение плановой государственной кадастровой оценки временно приостановлено. При этом до 2021 года внепланово проводить экспертизу с помощью частных оценочных компаний собственник может в любое удобное время.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий

Методы

Понятие кадастровой оценки земельных участков предполагает применение различных методик в зависимости от назначения исследуемой земли. Выбор методологии предполагает четкое понимание экспертов все возможных вариантов использования участка. Основных вариантов кадастровой оценки земли семь. Рассмотрим вкратце каждый из них:

Нормативный метод – основан на выявлении нормативной стоимости земли в определенном населенном пункте. В установлении окончательного результата специалист учитывает несколько факторов по степени их влияния, которая оценивается в баллах. Метод используется для оценки земель поселений с целью отчуждения, получения залоговых кредитов или определения суммы земельного налога.
Метод сравнения продаж – основывается на анализе массива данных о продаже аналогичных земель на свободном рынке. Результаты такой оценки зависят от числа сделок, оформленных за короткий временной промежуток на определенной территории. Соответственно, чем больше сделок было проведено, тем точнее результат оценки. Используется метод как к свободным, так и к застроенным участкам. Основным недостатком такого способа является игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
Доходный метод (метод капитализации земельной ренты) – основан на определении величины дохода, который собственник может получить от сдачи участка в аренду. В первую очередь определяется сумма ренты, типичная для подобных земель на данной территории. Впоследствии специалист применяет полученный показатель в кадастровой оценке участка посредством подстановки в определенные формулы. В результате учитывается не только площадь участка, но и потенциальная прибыль.
Метод распределения – используется исключительно для застроенных земель. Оценке подлежат продажи единых объектов (постройка + участок), так как продать землю отдельно от постройки не представляется возможным.
Метод выделения – применяется для застроенных земель. Объединяет метод сравнения продаж с элементами затратного метода. Суть заключается в учете не только средней стоимости продаж на конкретной территории, но и степени улучшения участка, образовавшейся в результате возведения дома и других построек на нем.
Метод остатка – используется для свободных и застроенных земель. В основе метода лежит капитализация от использования построек, воздвигнутых на рассматриваемом участке. Наиболее часто метод применяется для оценки кадастровой стоимости земель, на которых возводятся объекты промышленного назначения.
Метод разбивки на участки – оценщик первым делом определяет кадастровую стоимость большого участка, а затем выделяет из него соответствующую долю для каждого небольшого участка. Идеально подходит для кадастровой оценки лесного фонда.

Как заказать кадастровую оценку земли: пошагово

Некорректно проведенная кадастровая оценка земли приводит к образованию всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов и сборов или существенным снижением размера прибыли, получаемой от его коммерческого использования. Выходом из подобных ситуаций может стать досрочное проведение оценки по заявлению собственника. Выглядеть алгоритм действий в таком случае будет следующим образом:

выбор оценочной компании;
указание цели проведения оценки;
заключение договора;
оплата услуг;
согласование даты проведения оценки;
предоставление необходимого пакета документов;
приглашение специалиста на объект исследования для проведения осмотра;
ожидание результатов проведения оценки;
получение отчета о проделанной работе.

На последнем этапе крайне важно изучить заключение специалиста. В обязательном порядке документ должен отражаться такие сведения, как:

вид и технические характеристики земли;
информация о собственнике;
используемая методика, обоснование ее применения;
вывод, итоговая кадастровая стоимость.

Кто проводит: где заказать услуги

До недавних пор кадастровая оценка земель определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного учреждения. Но согласно недавно вступившим в силу поправкам (№237-ФЗ), государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированными бюджетными учреждениями. При этом до 2021 года осуществление плановой кадастровой оценки приостановлено в связи с формированием новой системы бюджетных учреждений.

Однако до окончания переходного периода внеплановую кадастровую оценку по-прежнему можно заказывать в Росреестре или частных компаниях. При этом итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода, то есть до 1 января 2021 года.

Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:

ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
- сайт: http://1оценка.рф;
- адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
- телефон: 8 (495) 191-21-69.
ГК «Платинум»:
- сайт: http://ocenka-m.com;
- адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
- телефон: 8 (800) 100-50-01.
ООО «Ритм»:
- сайт: http://www.ritmgroup.ru;
- адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
- телефон: 8 (495) 760-33-43.

Таким образом, грамотно и своевременно проведенная кадастровая оценка земли поможет собственникам избежать уплаты несправедливо начисленных налогов и прилично сэкономит, тем самым, бюджет. Именно поэтому так важно следить за кадастровой стоимостью собственной недвижимости, и в случае возникновения сомнений в обоснованности имеющегося показателя, проводить независимую экспертизу.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
При имущественных спорах;
Для сбора документов службой судебных приставов;
При приватизации;
При страховании;
Для оценки инвестирования;
Для привлечения пайщиков;
Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
Для того чтобы оценить ущерб;
Для формирования налогообложения.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

Она никогда не будет являться результатом труда;
Ограничена в пространстве;
Ее нельзя заменить другими средствами;
Имеет постоянное местоположение;
Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
Имеет разные качества на разных территориях;
Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
Обладает свойством плодородия;
Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
Ситуация на рынке.
Разумность финансовых вложений;
Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
Физическая осуществимость проекта;
Технологическая обоснованность;
Соответствие использования и назначения;
Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
Дарения или оформления наследства;
Изъятия государством;
Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

Права собственности;
Состояние рынка;
Условия продажи конкретного объекта;
Условия финансирования;
Месторасположение объекта;
Наличие инженерных коммуникаций;
Физические показатели;
Зонирование;
Наличие инженерные коммуникации;
Наличие коммунального обеспечения;
Варианты наиболее эффективного использования;
Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

Места расположения ЗУ;
Формы ЗУ;
Размера;
Наличия инженерных коммуникаций;
Транспортного сообщения;
Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

Определяются сравнительные элементы объектов;
Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
По каждому элементу рассчитывается корректировка;
Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
Рассчитывается стоимость улучшений;
Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
Определяется доход от строений;
Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

Определяется количество и размеры будущих участков;
Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
Строительство инженерных сетей, дорог;
Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
Реклама и маркетинг.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
- Физические характеристики ЗУ;
- Описание строений и инженерных коммуникаций;
- Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
- Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
- Анализируются экономические факторы.
Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
Определение метода оценки.
Согласование полученных результатов.
Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

Понять его содержание и способ оценки;
Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.