Перепланировка нежилого помещения
Перепланировка нежилого помещения обычно проводится для изменения его функционального назначения и приспособления под новый вид деятельности.
По действующему законодательству, перепланировку нежилого помещения до начала строительно-демонтажных работ необходимо согласовать. В данной статье мы расскажем об особенностях оформления перепланировки нежилых помещений в Москве.
Что является перепланировкой нежилого помещения
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, необходимо получить соответствующее разрешение.
Жилищное законодательство определяет перепланировку в многоквартирном доме, как работы, изменяющие конфигурацию помещений.
Эти же нормы по перепланировке относятся к нежилым помещениям, расположенным в отдельно стоящих нежилых зданиях.
С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения
Для переустройства и перепланировки нежилого помещения важным является его расположение, от которого зависит, какая организация будет проводить согласование:
- Для объектов, расположенных в жилых домах, согласование проводится Мосжилинспекцией;
- Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро технической инвентаризации.
Назначение нежилых помещений после проведения перепланировки также определяет состав согласующих организаций и содержание проектной документации.
Перепланировка нежилого помещения в жилом доме
Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы.
Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия в Москве, является постановление городского Правительства №508-ПП.
В настоящее время согласовать перепланировку нежилого помещения в Москве можно не только до ее проведения, но и по факту, что предусматривает два варианта состава проектной документации:
- Для перепланировки и/или переустройства согласуемой до начала работ;
- Для узаконивания выполненных ремонтных работ.
Для планируемых работ разрабатывается комплект документации, включающий проект и техническое заключение, определяющее возможность проведения намеченных проектом работ.
Для согласования перепланировки по факту, помимо проекта, нужна разработка технического заключения о допустимости и безопасности работ, которые уже выполнены.
Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения потребует, помимо проектной документации, положительных заключений различных органов, в том числе Роспотребнадзора. Какие документы нужны в конкретном случае зависит от того, как будет использоваться помещение после перепланировки, и от состава ремонтных работ.
Часто согласовать перепланировку нежилого помещения возможно только при согласии 73% собрания всех собственников дома. Это необходимо в тех случаях, когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность. Например, при устройстве отдельного входа в нежилое помещение.
Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании
Согласование в БТИ перепланировки нежилого помещения, находящегося в нежилом здании, предполагает предоставление проектной документации в составе:
- Проекта перепланировки;
- Для предстоящей перепланировки – технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ.
- Для выполненной перепланировки – технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ.
Комплект документов предоставляется в БТИ, который в данном случае и выступает согласующим перепланировку органом.
Пример проектной документации для согласования перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании:
Что нужно для перепланировки нежилого помещения
Как было сказано выше, при перепланировке нежилого помещения, помимо проекта и техзаключения, может понадобиться я согласие общего собрания жильцов (собственников), что выполнить бывает непросто.
В случае любых изменений, касающихся фасада здания, в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Чаще всего это необходимо для таких работ как:
- Устройство витрин.
- Монтаж внешних тамбуров и козырьков.
- Устройство пандусов и дебаркадеров.
- Размещение дымоходов и вентиляции.
- Пристройка крылец и лестниц, а также многое другое.
Проектная документация, содержащая мероприятия, вносящие изменения в архитектурный облик здания, на сегодня согласуется непосредственно Мосжилинспекцией или направляется (по усмотрению надзорного органа) для согласования в архитектурное управление города Москвы.
Примеры перепланировки с изменением с изменением внешнего облика дома:
Вопрос по перепланировке нежилых помещений, расположенных в исторических здания и иных объектах культурного наследия, наиболее сложен. Помимо того, что большинство этих зданий имеют деревянные перекрытия и значительный износ конструкций, важно знать в каждом конкретном случае, что является предметом охраны.
Подробнее о перепланировке в доме-памятнике написано здесь.
Проект перепланировки нежилого помещения
Проектирование перепланировки нежилых помещений, независимо от их расположения, должна осуществлять организация с допуском СРО.
Состав проекта перепланировки нежилого помещения может отличаться весьма существенно, что определяется будущим функциональным назначением помещения.
В случае, когда после перепланировки запланировано размещение предприятий общественного питания, аптек, детских и медицинских учреждений, проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается объект (уровень освещенности, эффективность вентиляции, материалы и цветовое решение полов, доступность для маломобильных граждан и т. д.), а также в подробностях излагается состав проводимых мероприятий и применяемые при производстве работ технологии.
В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации и в итоге, цену проекта перепланировки нежилого помещения.
Проект перепланировки нежилого помещения образец:
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Нормы, регламенты и законы о перепланировке нежилых помещений требуют участия в разработке проектной документации различных организаций и в зависимости от сложности выполняемых работ.
Так, для мероприятий, связанных с изменением несущих конструкций дома нужно технического заключения, разработанного автором проекта здания или замещающей его организацией.
Во всех остальных случаях, когда работы не связаны с изменением несущих конструкций многоквартирного дома, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО, в том числе и наша.
Для предстоящей перепланировки разрабатывается техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности ее проведения, а для выполненной о допустимости и безопасности произведенных работ.
Стоимость перепланировки нежилого помещения, если нет необходимости в изменении несущих конструкций дома, будет заметно ниже. Для разработки технического заключения для устройства проема в несущей стене нужно инженерного обследования объекта и выполнения расчетов нагрузки, что сложнее и дороже.
Последовательность узаконивания перепланировки нежилого помещения
Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения в Москве также определена постановлением правительства города №508.
Установленный порядок действий предполагает предварительную подачу в один из офисов Мосжилинспекции следующих документов:
- Правоустанавливающих документов (свидетельства о собственности/договора аренды).
- Документов, подтверждающих полномочия заявителя (приказ о назначении и т. п.).
- Поэтажного план с экспликацией (технического паспорта нежилого помещения).
- Выписки из технического паспорта по форме 1А.
- Справки БТИ о состоянии здания (по форме 5).
- Технического заключения и проекта перепланировки.
- Заявления в установленной форме.
По окончании работ комиссия ГЖИ принимает объект, проверяя его на соответствие согласованному проекту. При отсутствии замечаний комиссия предоставляет акт о завершении перепланировки нежилого помещения, после чего могут быть внесены изменения в документацию БТИ.
На сегодня узаконить перепланировку нежилого помещения после перепланировки в Москве, как было сказано выше, также возможно.
Согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, определяется муниципальными регламентами.
Состав необходимой для согласования документации в каждом городе может отличаться.
Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения
Узаконивание перепланировки нежилого помещения после ее выполнения предполагает обязательную выплату штрафа. На сегодня для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей на каждого из собственников.
Если собственником является юридическое лицо или оно имеет право распоряжения арендуемым помещением, сумма штрафа будет иной – от 300 тысяч рублей.
Кроме того, зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в том виде, в каком она сделана зачастую не удается – частично или полностью выполненные работы могут не соответствовать действующим строительно-санитарным нормам. В этих случаях для оформления перепланировки предварительно необходимо выполнить восстановительный ремонт.
В большинстве случаев определиться с необходимыми восстановительными мероприятиями удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок – например, нашей.
Комплект документов для согласования выполненного ремонта в основном будет точно таким же, как и для предстоящей перепланировки. Отличие в составе документов одно – вместо заявления о согласовании перепланировки подается заявление на получение акта о ее завершении и посещении объекта приемочной комиссией.
Согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области может понадобиться обращения в суд, так как в большинстве районов узаконивание перепланировки по факту не предусмотрено местным регламентом. О согласовании перепланировки по суду можно прочитать в этой статье.
Узаконить перепланировку нежилого помещения- цена
Как мы уже сказали, несогласованная перепланировка предполагает административную ответственность в виде выплаты штрафа.
Также в стоимости оформления перепланировки по факту необходимо учесть сметную стоимость необходимых восстановительных работ.
Итоговая стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения, если она уже проведена, как правило, существенно выше – в большинстве случаев без восстановительного ремонта не удается обойтись.
В отдельных случаях, чтобы оформить перепланировку нежилого помещения по факту, нужно учесть проведение строительной экспертизы и судебные издержки.
Услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения
Наша организация обладает многолетним опытом в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок нежилых помещений.
У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок в Москве и Московской области.
Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве под ключ напрямую зависит от площади нежилого помещения и сложности перепланировки. Чтобы определиться, сколько стоит перепланировка нежилого помещения в Вашем случае, направьте к нам на электронную почту план нежилого помещения до перепланировки и эскиз намеченных/выполненных изменений или свяжитесь с нашими специалистами по телефону.
Консультации проводятся квалифицированными специалистами бесплатно. Мы ждем Ваших обращений.
Узаконивание перепланировки нежилого помещения
Незаконная перепланировка помещения
Согласование незаконной перепланировки помещения
В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:
-
штраф за незаконную перепланировку помещения;
-
требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет;
-
отказ в продлении (пролонгации) лицензий;
-
требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями;
-
информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер;
-
обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов.
Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы. Итак, какие же документы необходимы для согласования?
-
правоустанавливающий документ на помещение (свидетельство о собственности, договор аренды/субаренды) – 3 н/к;
-
план БТИ, экспликация и выписка из технического паспорта на помещение – 1 ориг. + 1 заверенная копия;
-
схема размещения электрооборудования (розетки, выключатели, проводка, щиток);
-
копия лицензии фирмы, проводящей электромонтаж;
-
сертификаты на используемое электрооборудование;
-
свидетельство о регистрации (копия).
-
переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам);
-
переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации;
-
проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения;
-
демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов;
-
замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки;
-
установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления;
-
переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м;
-
объединение помещения по вертикал;
-
расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.
Узаконить перепланировку помещения через суд
Для обращения потребуется предоставить:
- исковое заявление;
- паспорт заявителя;
- свидетельство на недвижимость;
- письменный отказ представителя БТИ;
- старый техпаспорт и новый (заказанный в БТИ);
- кадастровый паспорт;
- полученные разрешения в ходе работы;
- проектная документация;
- квитанция об уплате госпошлины.
Узаконить перепланировку помещения
Специалисты отдела узаконивания перепланировки нежилого помещения окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.
Нужна консультация? Остались вопросы?
Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование незаконной перепланировки помещения, а также по вопросам оформления незаконной перепланировки помещения через суд.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!
Нужна консультация по перепланировкам?
Время работы: 10:00 — 18:00
Пн — Пт: +7 (499) 113-0763