Загрузка... 
|
jb |
||
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
|
Здравствуйте коллеги!Делаю отчет по оспариванию. Нутром чую, что нужна корректировка на ВРИ, но смутно представляю, как ее учесть, да еще и обосновать для проверяющих. Специально подобрал аналоги, чтобы по площади не различались более 30% (было замечание проверяющего), по многим характеристикам участки схожи: рельеф, форма, окруж застройка, права … Но вот в объявлении указано, что один аналог под производственную базу и стоимость кв.м 900 руб. Другой в том же микрорайоне, но под выст. центр 2021 руб. третий под гостиницу в том же микрорайоне — 2021 руб.
Как корректировку в моем случае учесть? Парными продажами? А может как -то обосновать отказ от корректировки на ВРИ, написав что все участки под коммерческую застройку подходят? Прошу совета |
|
|
Слуцкий |
||
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме Зарегистрирован: 6/20/2013 |
|
|
|
jb |
||
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
|
Вот что предложило хабаровское РОО по теме ВРИ
ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность. |
|
|
Слуцкий |
||
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме Зарегистрирован: 6/20/2013 |
Всё логично нмв. Только это СРОО ЭС рекомендует, а не ХабРОО. | |
|
Стахий |
||
 Ранг: Член сообщества Группа: Участник
|
jb сообщал(а): т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.
— Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с) |
|
|
oleg3s |
||
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме Зарегистрирован: 3/21/2011 |
Пишите ,что-то подобное в НЭИ разделе (законодательное разрешгонное использование: «В ст. 83. ЗК РФ уточнено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с их территориальным зонированием, правила которого устанавливаются градостроительным законодательством. Согласно выписке о земельном участке из Федеральной службы государственной регистрации от **.**.20**г. №**/***/**-***** данный земельный участок входит в территориальную зону: (П-2) зона коммунальных и складских объектов». По сути, на оцениваемом земельном участке, разрешены любые виды деятельности и строительства, кроме прямо запрещенных законодательством.» а дальше развивайте мысль при выборе аналогов... в одной зоне значит … сопоставимы по видам использования…. Слуцкий сообщал(а):
|
|
| Guest | ||
| Перейти |
| Вы не можете создавать новые темы в этом форуме. Вы не можете отвечать в этом форуме. Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме. Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме. Вы не можете создавать опросы в этом форуме. Вы не можете голосовать в этом форуме. |
Корректировка на разрешенное использование
Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
[Земельный кодекс РФ] [Глава XV] [Статья 85]
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Задавайте корректно вопросы!!!
Какое разрешенное использование оцениваете?
Если нет аналогов отказывайтесь от метода сравнительных продаж.
Считайте НЭИ и у Вас все получится.
По другому нельзя, т.к.:
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
