Корректировка на разрешенное использование

           

jb


Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 563
Местонахождение: Красноярск

Здравствуйте коллеги!Делаю отчет по оспариванию. Нутром чую, что нужна корректировка на ВРИ, но смутно представляю, как ее учесть, да еще и обосновать для проверяющих.
Специально подобрал аналоги, чтобы по площади не различались более 30% (было замечание проверяющего), по многим характеристикам участки схожи: рельеф, форма, окруж застройка, права …

Но вот в объявлении указано, что один аналог под производственную базу и стоимость кв.м 900 руб. Другой в том же микрорайоне, но под выст. центр 2020 руб. третий под гостиницу в том же микрорайоне — 2020 руб.

Объект оценки на окраине города. На нем нежилое строение — лыжная база.

Как корректировку в моем случае учесть? Парными продажами?

А может как -то обосновать отказ от корректировки на ВРИ, написав что все участки под коммерческую застройку подходят?

Прошу совета

Слуцкий

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная

Думаю, что это лучше всего. Ничего путно обоснованного Вы вряд ли разыщете. Да и цены там не сильно отличаются.
М.б
. какой анализ рынка под это родить?

jb


Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 563
Местонахождение: Красноярск

Вот что предложило хабаровское РОО по теме ВРИ

ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37.
В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков:
• realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.
Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки
. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.
Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функцио-нального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.
Источник: Рекомендации от Хабаровского РОО http://khabroo.ru/?view=30630806

т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.

Слуцкий

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная

Всё логично нмв. Только это СРОО ЭС рекомендует, а не ХабРОО.

Стахий


Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград

jb сообщал(а):

т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.

ИМХО, смысл сводится к тому, что нужно смотреть генплан и ПЗЗ. Если ЗУ под условную «лыжную базу» находится в зоне, где не предусмотрены ВРИ под «нормальную» коммерцию: торговля, офисы, МЖС, то аналог из другой зоны (где такие варианты возможны) по уму следует корректировать вниз. Но это при прочих равных (окружение, трафик и прочие характеристики, учитываемые в поправке на местоположение).

— Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)

oleg3s

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/21/2011
Сообщений: 119

Пишите ,что-то подобное в НЭИ разделе (законодательное разрешгонное использование:
«В ст. 83. ЗК РФ уточнено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с их территориальным зонированием, правила которого устанавливаются градостроительным законодательством. Согласно выписке о земельном участке из Федеральной службы государственной регистрации от **.**.20**г. №**/***/**-***** данный земельный участок входит в территориальную зону: (П-2) зона коммунальных и складских объектов».
По сути, на оцениваемом земельном участке, разрешены любые виды деятельности и строительства, кроме прямо запрещенных законодательством.»
а дальше развивайте мысль при выборе аналогов..
. в одной зоне значит … сопоставимы по видам использования….

Слуцкий сообщал(а):

Думаю, что это лучше всего. Ничего путно обоснованного Вы вряд ли разыщете. Да и цены там не сильно отличаются.
М.б
. какой анализ рынка под это родить?

Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.

Вы не можете отвечать в этом форуме.

Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.

Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.

Вы не можете создавать опросы в этом форуме.

Вы не можете голосовать в этом форуме.

Корректировка на разрешенное использование

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

[Земельный кодекс РФ] [Глава XV] [Статья 85]

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Задавайте корректно вопросы!!!

Какое разрешенное использование оцениваете?

Если нет аналогов отказывайтесь от метода сравнительных продаж.

Считайте НЭИ и у Вас все получится.

По другому нельзя, т.к.:

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: