На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.
Алексей

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Анастасия Корнилова

юрист

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

  1. Рыночную стоимость земельного участка.
  2. Рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества — жилого и нежилого.
  3. Убытки в связи с изъятием земельного участка.

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

  1. Аренды от государства.
  2. Безвозмездного пользования.
  3. Постоянного (бессрочного) пользования.
  4. Пожизненного (наследуемого) владения.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает. Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом. Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2021 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2021 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2021 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2021 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Что на самом деле значит режим ЧС для бизнеса и обычных граждан?

В последнее время СМИ и юристы на своих страницах в соцсетях пишут о необходимости ввести в стране режим чрезвычайной ситуации. Якобы при введении ЧС бизнесу и гражданам станет только лучше: договоры потеряют свою силу, их можно будет не исполнять, а государство возместит все убытки и будет выдавать маски, медикаменты и продукты.

Одна из петиций за введение режима ЧС набрала больше 130 тысяч подписей. Даже в статье Т—Ж предприниматели говорят, что если бы в стране ввели карантин и объявили ЧС, то им стало бы намного легче.

Я не доверяю тому, что пишут СМИ, но доводы уважаемых юристов и статья в Т—Ж мне кажутся надежными.

Прошу рассказать, действительно ли государство не вводит режим ЧС потому, что не хочет возмещать убытки и ущерб российскому бизнесу? И что на самом деле произойдет, если государство объявит режим ЧС?

Иван

Иван, у государства и правда есть обязательства перед гражданами и организациями, в том числе в случае объявления режима ЧС. Но не все так просто: режим ЧС не влечет автоматического расторжения договоров, а государство не берет на себя обязанность покрыть все убытки бизнеса и граждан.

Кроме того, введение ЧС возложит на граждан и организации дополнительные обязательства.

Что в соцсетях пишут юристы

Руководитель известной правозащитной организации на своей странице в Фейсбуке написал, что государство не объявляет карантин, режим чрезвычайной ситуации или чрезвычайного положения, потому что не хочет возмещать убытки и ущерб российскому бизнесу. А якобы по всем законам государство такое возмещение гарантирует.

Чтобы обосновать свое мнение, юрист привел ссылки на три пункта разных законов. Разберу каждый из них — так вы поймете, что в обязательствах государства не все просто.

Сначала юрист ссылается на статью 9 закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Сразу отмечу, что этот закон вообще никак не относится к ЧС и применяется как во время чрезвычайной ситуации, так и без нее.

Юрист пишет, что индивидуальные предприниматели и юрлица имеют право на полное возмещение вреда, который причинен их имуществу в результате санитарно-противоэпидемических мероприятий. Этот тезис действительно есть в законе, но с оговоркой: предприниматели и компании вправе возместить вред в полном объеме, только если его нанесли граждане, другие ИП или компании, проводившие санитарно-противоэпидемические мероприятия. Государство же не несет ответственности за меры, которые принимали граждане, ИП или организации.

Допустим, организация «А» заказала дезинфекцию своего офиса силами организации «Б». «Б» провела дезинфекцию, но допустила нарушения в работе, из-за чего пострадало имущество «А». В этом случае возмещать вред будет организация «Б», которая проводила дезинфекцию, но никак не государство.

Государство по общему правилу обязано возместить ущерб, если его действия будут признаны незаконными. Но это еще нужно доказать в суде, что может быть очень непросто.

Этот пункт закона не имеет никакого отношения к обязанности государства возмещать гражданам и бизнесу какой-либо ущерб или убытки. Даже наоборот: в следующем пункте этой статьи говорится, что организации участвуют в ликвидации чрезвычайных ситуаций за счет собственных средств.

Например, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил, что из закона о защите от чрезвычайных ситуаций не следует, что мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций и их устранению финансируются исключительно за счет муниципальных образований. Это значит, что бизнес участвует в ликвидации ЧС за счет собственных средств.

В заключение юрист ссылается на статью 29 закона «О чрезвычайном положении»: лицам, которые пострадали в результате обстоятельств для введения ЧП или в связи с мерами по их устранению или ликвидации последствий, возмещается материальный ущерб.

Эта норма действует, только если в стране введут чрезвычайное положение. Это особый режим, во время действия которого конституционные права граждан сильно ограничиваются. Режим ЧП более жесткий по сравнению с режимом ЧС. Если РФ вводит режим ЧП, то уведомляет об этом ООН и Совет Европы, а также государства, с которыми у России есть общие границы.

В России ЧП на общефедеральном уровне никогда не вводилось, а на региональном уровне — только в Ингушетии и Северной Осетии. Последний раз режим ЧП действовал в Москве в 1993 году — после разгона Верховного Совета.

Получается, что в мнении юриста есть существенные нестыковки.

Что такое режим ЧС на самом деле

В соцсетях и СМИ утверждают, что режим ЧС позволит бизнесу не исполнять свои обязанности по договорам, а гражданам — не платить по кредитам.

Одни говорят, что в случае ЧС государство должно выплатить кредиты народуДругие — что при ЧС не нужно платить коммуналку, налоги и кредитыТретьи утверждают, что еще можно не платить зарплату, а государство возьмет на себя какое-то обеспечение. Видимо, обеспечение всех граждан РФ новыми АйфонамиА вот такая картинка несколько раз попадалась мне на глаза в Инстаграме и ряде чатов в Вотсапе: якобы все договоры теряют силы, а государство берет на себя все издержки

На самом деле это не так. Режим ЧС не снимает с бизнеса и граждан обязанность исполнять условия договоров, платить по кредитам и за ЖКУ, зарплату и налоги.

Режим ЧС — это особый правовой режим, который вводится для защиты граждан, имущества и окружающей среды от чрезвычайных ситуаций, в том числе эпидемий.

Режим ЧС обычно вводили в отдельных субъектах РФ в связи с лесными пожарами или наводнениями. Например, весной 2021 года из-за лесных пожаров режим ЧС был введен в Забайкальском крае, а летом 2021 года — в Иркутской области в связи с затоплением населенных пунктов.

В марте 2021 года в некоторых городах России был введен режим ЧС в связи с пандемией коронавируса. Например, в Элисте, столице Калмыкии, и в Абакане — столице Хакасии.

Режим ЧС позволяет своевременно реагировать на ситуацию и привлекать к ее ликвидации силы и средства властей и бюджетов разных уровней. Если очень упрощать, этот режим позволяет задействовать все силы для борьбы с чрезвычайной ситуацией, чтобы минимизировать ущерб.

В правовых актах о введении режима ЧС я не нашел ни одного указания, что при ЧС граждане вправе не платить налоги, коммуналку и кредиты, а бизнес — не исполнять свои договорные обязательства. Откуда появилась идея, что при ЧС все обязанности аннулируются, мне непонятно.

Для ликвидации ЧС привлекаются не только силы и средства государства — могут также задействовать обычных граждан и организации. Поэтому при введении режима ЧС у граждан и организаций, наоборот, появляются дополнительные обязанности.

Обязанности для организаций. При введении режима ЧС организации должны за счет собственных средств:

  1. Финансировать мероприятия по защите работников, например организовать дополнительную уборку и обеззараживание помещений УФ-лампой.
  2. Создавать финансовые и материальные резервы. Если при проверке МЧС выяснится, что у компании нет приказов о создании резервов для ликвидации ЧС, ей грозит административная ответственность. Это подтвердил Верховный суд.
  3. Заранее накапливать и предоставлять работникам и иным гражданам средства индивидуальной и коллективной защиты, например маски, респираторы и перчатки.
  4. Приостанавливать свою деятельность, если есть угроза безопасности жизнедеятельности работников и граждан.

При ЧС государство также вправе определять порядок использования транспортных средств и иного имущества организаций. При этом законодательство не уточняет, как и в каких случаях это возможно.

Как мне кажется, ни один предприниматель такого не захочет.

Ограничения для граждан. При введении режима ЧС ограничиваются конституционные права и свободы, например свобода передвижения. Голосование на выборах и референдумах могут отложить. Также граждан могут привлечь к аварийно-спасательным и другим неотложным работам.

При эпидемиях государство также вправе изъять у граждан и организаций имущество. Это называется реквизицией. В этом случае государство обязано выплатить собственнику стоимость его имущества.

Ограничения для работников. Введение ЧС может ухудшить положение работников. Ограничения прямо предусмотрены трудовым кодексом на случай чрезвычайных обстоятельств и эпидемий.

Вот, например, какие последствия режима ЧС могут ждать наемных работников:

  1. Временный перевод на другую работу без согласия работника на срок до одного месяца.
  2. Прекращение трудового договора в связи с эпидемией.
  3. Сверхурочная работа с письменного согласия работника.
  4. Привлечение к работе в выходные и нерабочие праздничные дни без согласия работника.
  5. Режим простоя с выплатой не менее ⅔ оклада.

Как видно, несмотря на ярые призывы в соцсетях ввести ЧС, не все граждане понимают, что этот режим означает на самом деле и какие последствия он влечет. В законах нет указания на обязанность государства покрыть все расходы, убытки и издержки организаций и граждан во время ЧС.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Может ли режим ЧС помочь предпринимателям

Предприниматели рассказывают, что режим ЧС позволит им не платить арендную плату. Но они заблуждаются, если считают, что ЧС аннулирует договоры аренды или дает право не платить по ним. Как мне кажется, предприниматели путают режим ЧС и форс-мажор.

Форс-мажор — это чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, из-за которого невозможно исполнить обязательства.

Условия о форс-мажоре содержатся практически в каждом договоре. При форс-мажоре должник освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Но исполнять обязанности по договору все равно нужно: они не отменяются, а только откладываются до того момента, когда форс-мажор закончится.

В законодательстве нет перечня форс-мажорных обстоятельств. Стороны определяют их сами и закрепляют в договоре. Форс-мажор не начинает действовать автоматически. Одной из сторон договора необходимо уведомить другую о форс-мажоре, представить доказательства его наступления и доказать, что между форс-мажором и сложностью в исполнении договора есть прямая причинно-следственная связь.

При этом если в договоре не установлено, что режим ЧС является форс-мажором, то даже при введении ЧС предприниматель обязан будет исполнять договор в полном объеме.

Чтобы объявить ситуацию форс-мажорной, необязательно вводить режим ЧС. Пандемию коронавируса уже признали обстоятельством непреодолимой силы Торгово-промышленная палата РФ, Федеральная антимонопольная служба и Минфин.

Сертификат ТПП РФ о форс-мажоре позволяет российским предпринимателям освободиться от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение договоров с иностранными партнерами.

Организации, которые занимаются закупками для государственных нужд, могут проводить закупки для профилактики, предупреждения и ликвидации коронавирусной инфекции у единственного поставщика.

Другие предприниматели также могут попробовать подтвердить форс-мажор, если сошлются на документы ТПП, ФАС и Минфина.

Отдельные регионы РФ, в том числе Москва, также признали пандемию форс-мажором. Это поможет предпринимателям договориться со своими партнерами об отсрочке исполнения обязательств по договорам.

Введение режима ЧС не позволит абсолютно всем предпринимателям не исполнять договоры или снизить размер арендных платежей. Но предприниматели могут избежать или минимизировать свою ответственность и без режима ЧС, если в их регионах местные власти официально объявят ситуацию форс-мажором или сами предприниматели смогут договориться со своими партнерами. Главное при этом — закрепить все договоренности на бумаге.

Государство вводит меры поддержки предпринимателей даже без режима ЧС. Например, арендаторы, которые работают в пострадавших от пандемии коронавируса отраслях, получили дополнительные права:

  1. Право на отсрочку по уплате арендной платы.
  2. Право по соглашению с арендодателем изменять размер арендной платы в любое время в течение 2021 года.
  3. Право требовать уменьшить арендную плату за 2021 год в связи с невозможностью использовать помещение.

Что в итоге

Если не поддаваться панике и хайпу, а разобраться в деталях, то введение режима ЧС, о котором так просят в соцсетях и петициях, не станет панацеей.

Даже при введенном режиме ЧС граждане все равно будут обязаны платить налоги, кредиты и ЖКХ, а организации — зарплату и налоги. Но предприниматели могут избежать ответственности за неисполнение договоров без режима ЧС, если докажут форс-мажор.

Режим ЧС наложит на граждан и бизнес дополнительные обязательства и ограничит ряд прав. Сейчас государство и без режима ЧС пытается помочь гражданам и бизнесу — утверждает меры по поддержке наиболее пострадавших отраслей.

О некоторых льготах бизнесу и пособиях для граждан мы уже писали:

  • Какие льготы дадут бизнесу из-за коронавируса
  • Пособие по безработице повысили из-за коронавируса
  • Что дадут и что заберут у людей и бизнеса из-за коронавируса
  • По 5000 Р на ребенка в месяц: кто получит пособие и как его оформить

Коротко: что нужно знать о режиме ЧС

  1. Режим ЧС не отменяет обязанность платить налоги и погашать кредиты.
  2. Режим ЧС не расторгает договоры — их все равно нужно исполнять.
  3. При ЧС государство не берет на себя обязанность покрыть абсолютно все убытки и издержки бизнеса и граждан.
  4. Режим ЧС может ухудшить положение работников: работодатели вправе расторгнуть трудовой договор, заставить работать сверхурочно и в выходные дни или отправить в простой.
  5. Форс-мажор может быть признан и без введения ЧС. Он отсрочит исполнение договоров и освободит от договорных санкций.
  6. Даже режим ЧС не позволит списывать любое неисполнение договора на форс-мажор.
  7. При режиме ЧС конституционные права ограничиваются, а у граждан и организаций появляются дополнительные обязательства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: