Особенности процедуры уточнения границ земельного участка

Особенности процедуры уточнения границ земельного участка

С 2020 года сведения обо всех участках вносятся в единую государственную базу данных (ЕГРН, ранее ГКН). Межевание при этом стало обязательным лишь недавно. В результате многие земельные участки были учтены декларативно, только с указанием адреса. Собственникам таких участков Росреестр рекомендует уточнить его границы и площадь. Как провести эту процедуру в 2020 г.?

Уточнение границ земельного участка: что говорит закон

Уточнение границ участка земли — это совокупность действий и процедур, позволяющая установить и официально закрепить в ЕГРН площадь, конфигурацию и координаты поворотных точек (мест изломов границы ЗУ). Определение присутствует в ст. 43 ФЗ № 218.

Уточнение требуется, если надел уже поставлен на кадастровый учет, но декларативно:

  • Точные границы, площадь, конфигурация не определены. Ранее при сделках с недвижимостью и госрегистрации на наделы закон не требовал от граждан проводить межевание. Границы и площадь устанавливались описательно, без координат. Это приводило к частым спорам между собственниками смежных наделов, к неправильному исчислению налогов.
  • Границы установлены с точностью ниже нормы. Значение с 01.01.2017 введено Приказом Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016. Так, сейчас погрешность при определении границ участков в СНТ составляет 0,2 м. До 2020 г. допускалась точность в 0,3 м. Внесенный в реестр в то время участок земли при попытке разделить или объединить с другим придется перемежевывать.
  • У одной или более поворотных точек определены несколько координат.

Росреестр рекомендует гражданам уточнять границы своих уже учтенных участков по следующим причинам:

  • это защитит землю собственника от посягательств третьих лиц, в частности, от захвата территорий соседями;
  • участок без точных границ нельзя объединить или выделить из него другие наделы;
  • в земельных спорах у собственника размежеванного участка есть преимущество: суд встанет на сторону того, кто закрепил границы своей земли официально.

Процедуру уточнения границ участков освещают следующие законодательные акты:

  • ФЗ № 218 от 13.07.2015, ст. 43;
  • ФЗ № 221 от 24.07.2007 (в той части, в которой он не противоречит ФЗ № 218);
  • Приказы и рекомендации Росреестра и Минэкономразвития (так, письмо Росреестра № 19-00221/16 от 16.02.2016 отвечает на вопрос, как определять расположение поворотных точек, если сведений о них нет в правоустанавливающих и кадастровых документах).

Отсутствие в ЕГРН точных сведений о границах участков — не повод отказывать собственнику в сделках с недвижимостью (продаже, обмене, залоге) согласно ст. 72 ФЗ № 218. Главное, чтобы участок был поставлен на учет. Перерегистрировать право собственности после межевания также не требуется.

Основания для проведения уточнения

Основанием для проведения процедуры уточнения могут служить:

  • Заявление собственника.
  • Решение суда в ходе земельного спора между соседями.
  • Инициатива администрации или Росреестра. Такое может случиться, например, если при кадастровых работах на участке выявлены ошибки в определении границ смежных, уже ранее учтенных наделов. В таком случае инженер в заключении описывает недочеты и предлагает меры по их устранению, в том числе с помощью уточнения.

Утонение границ земельного участка проводится с помощью геодезических работ на местности, последующих вычислениях и составления межевого плана. При этом кадастровый инженер определяет месторасположение характерных точек, основываясь прежде всего на имеющейся документальной или фактической информации, а не на желании собственника.

Какие сведения берутся в расчет (Письмо Росреестра № 19-00221/16):

  • имеющиеся в ЕГРН;
  • содержащиеся в документах, выданных при образовании участка (свидетельства и генеральные планы СНТ, ДНТ, ситуационные планы, землеустроительные дела из госфонда данных и др.);
  • включенные в проект межевания территории;
  • имеющиеся в иных документах, составленных более 15 лет назад (срок приобретательной давности в гражданском законодательстве);
  • фактические границы, существующие более 15 лет (объекты природного или искусственного происхождения).

Порядок действий для уточнения границ земельного участка

Запрос в Росреестр может не дать результата. Это означает, что участок не учтен. Если выписка из ЕГРН по форме B-1 получена, но в ней есть запись «границы не установлены», нужно проводить уточнение.

Подготовительный этап

Подготовительный анализ, работы на местности, вычисления и составление межевого плана проводят кадастровые инженеры. Это сертифицированные специалисты, входящие в СРО. Их перечень по регионам публикуется на сайте Росреестра.

Специалист, не состоящий в СРО, не вправе проводить кадастровые работы.

Перед началом работы клиент заключает с компанией (частно практикующим кадастровым инженером) договор на оказание услуг, вносит оплату. При обращении в государственное БТИ к нему прикладывается заявление.

Что потребуется кадастровому инженеру в первую очередь:

  • правоустанавливающие документы: Свидетельство о госрегистрации, выданное до 2020 г., выписка из ЕГРН, взятая после 01.01.2017, договор аренды;
  • кадастровая выписка по форме B-1.

Также необходимы документы, подтверждающие реальное местоположения поворотных точек границ участка. Закон не определяет их точный перечень. В зависимости от расположения, характера, целевого использования надела, обстоятельств его образования кадастровый инженер запросит то, что необходимо. Также будут проверяться сведения по смежным земельным участкам: учтены ли они и как определены границы.

Работы на местности

Второй этап — работы на местности. Минимум за неделю до приезда инженера и геодезистов (1–2 человека) нужно предупредить соседей о процедуре заказным письмом, телеграммой или личным вручением под роспись, в крайнем случае — с помощью объявления в местные газеты. Если смежные участки принадлежат государству или муниципалитету, уведомляется администрация.

Геодезисты с помощью специальной аппаратуры определяют координаты поворотных точек по забору или колышкам, если участок не огорожен. Межевые знаки выдаются собственнику по акту приема под роспись.

Соседи должны подтвердить, что не против таких границ. Для этого на оборотном листе кадастрового плана составляют акт согласования. Его подписывают:

  • все владельцы смежных наделов, которые ранее не были размежеваны (те, кто не ставил землю на учет или чей участок не имеет установленных границ);
  • собственник участка;
  • представитель местной администрации, если участок примыкает к государственным или муниципальным землям;
  • кадастровый инженер.

Акт согласования прикладывается к межевому плану. Его необходимо предъявить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Подготовка межевого плана

Далее на основании полученных материалов инженер проводит измерения и составляет межевой план. Его образец утвержден Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. В пункте «Исходные данные» и в «Заключении» приводятся:

  • реквизиты справочных документов, подтверждающие реально установленные границы (копии прикладывать не нужно) с датами их составления;
  • обоснование, почему использованы именно эти документы;
  • описание природных и искусственных объектов (забор, дорога, канава и др.).

Инженер оформляет план в бумажном и электронном виде (клиент получает его на диске). Во втором случае файл должен быть заверен усиленной электронной цифровой подписью.

Внесение изменений в ЕГРН

Заключительный этап — внесение уточненной информации в ЕГРН. В территориальное отделение Росреестра собственник подает заявление, межевой план и акт согласования, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на землю.

В кадастровую палату можно обратиться:

  • через МФЦ;
  • онлайн с помощью портала госуслуг (необходима подтвержденная регистрация);
  • через представителя по доверенности;
  • по почте: в этом случае все копии должны быть удостоверены нотариально.

Госпошлина не предусмотрена. Данные об уточненных границах Росреестр вносит в ЕГРН в течение 10 дней.

Где заказать услугу?

Выбирать подрядчика рекомендуется из тех специалистов и организаций, полномочия которых подтверждены Росреестром (их список есть на сайте на странице «Электронные услуги и сервисы»). Кадастровые услуги оказывают частные компании, в штате которых есть сертифицированные инженеры, а также государственные БТИ. Работа вторых стоит дороже.

Стоимость процедуры

Все услуги выполняются по договору за вознаграждение. Стоимость межевания зависит от того, что возьмет на себя инженер: только подготовку межевого плана или полностью весь процесс, включая согласование и обращение в Росреестр.

Кроме того, на стоимость влияют:

  • месторасположение участка;
  • его площадь;
  • количество поворотных точек: у идеально прямоугольного участка их 4;
  • характер территории, рельеф;
  • местные требования к подготовке документов;
  • сезон (в зимнее время на практические работы может быть установлена повышенная ставка);
  • возможные споры с соседями.

Примерно в такую цену обойдется уточнение границ земельных участков в Москве и области:

Услуга Стоимость в Москве, тыс. руб. Стоимость в МО, тыс. руб.
Изготовление межевого плана (включает подготовительный анализ, работы на местности). Участок 10 соток (ЛПХ), собственник — частное лицо. от 20 от 10–12
Изготовление межевого плана. Участок 10 га, собственник — организация. от 200 от 350
Комплексная услуга по уточнению границ ЗУ (включает взаимодействие с Росреестром и соседями). дополнительно от 10 дополнительно от 16

Сроки исполнения

Зачастую больше всего времени у кадастрового инженера уходит на сбор необходимой информации и ее предварительный анализ. Если в ЕГРН и в правоустанавливающих документах собственника нет сведений о проведенных границах, он обращается к архивам, госфонду данных, изучает карты.

Работы на местности назначаются не менее чем через 10 дней после изучения ситуации и составления техзадания для геодезистов. Это время необходимо, чтобы уведомить заинтересованных лиц о проводимых работах.

В среднем геодезисты проводят работы на участке в течение 1-3 дней. На обработку информации и составление межевого плана уходит еще 2-4 дня при условии, что не возникли земельные разногласия с соседями. Росреестр должен принять заявления и внести корректировки в ЕГРН в течение 10 дней.

Таким образом, на всю процедуру уточнения границ земельного участка уходит в среднем 30–45 дней, если не возникли споры со смежниками.

На что обратить внимание?

Необходимо помнить, что уточнение не связано с образованием новых наделов, их объединением, выделением или разделением. Исправление технической ошибки в реестре также не считается уточнением, так как часто проводится без практических работ на местности. В каждом из этих случаев составляются разные межевые планы согласно Приказу № 921.

При уточнении границ может измениться площадь земельного участка. Например, если между смежными наделами обнаружены бесхозные участки, допустимо дооформить эту землю, присоединив к своей. Таким образом можно увеличить площадь не более чем на 10 % или до минимально установленного значения.

В межевом плане кадастровый инженер не только вписывает координаты поворотных точек, но и обосновывает их, ссылаясь на документы или их фактическое месторасположение более 15 лет. Неправильная или отсутствующая аргументация в межевом плане — наиболее частая причина отказа во внесении изменений в ЕГРН. Отказ можно оспорить путем жалобы вышестоящему должностному лицу территориального управления Росреестра или в суде.

О том, каким образом добиться решения земельных споров и уточнения границ наделов через суд, смотрите в этом видео:

Таким образом, уточнение границ предполагает внесение достоверных данных о границах, площади и конфигурации уже учтенного земельного участка в реестр. Проводится процедура на основании заявления и межевого плана. Точные сведения об участке в ЕГРН — гарантия неприкосновенности права собственности на землю, преимущества в земельных спорах с соседями, верного исчисления налогов.

Получите ответ юриста за 5 минут

Правила и особенности уточнения границ участка земли

Мы с братом планируем соединить рядом расположенные земельные участки. Чтобы осуществить данный процесс, требуется знать особенности и правила уточнения границ земельной территории. В данной статье я хочу подробно описать подобную процедуру. Прочитав ее, вы узнаете ответы на следующие вопросы:

  • Основные законные понятия;
  • Особенности градостроительного межевания;
  • Порядок проведения процедуры;
  • Необходимые документы.

Основные законные положения

В процессе приобретения земельных участков или проведения иных сделок, без решения вопроса, связанного с уточнением границ, не обойтись. Если совершаются те или иные изменения, важно своевременно уточнить установленные границы. Пренебрежение данным правилом приведет к разным конфликтам соседями, к судебным разбирательствам.

Вопросы, касающиеся процесса уточнение границ, регулируются современным федеральным законодательством – ст. 218 и ст. 221. Во втором законном положении прописаны официальные данные относительно правил и условий уточнения границ. Приведены требования к проведению кадастровых работ, которые осуществляются в комплексе.

Уточнение границ — понятия

Данная процедура представляет собой комплекс специальных мероприятий. Их проводит кадастровый инженер. Он определяет границы после осуществленного профессионального межевания. Документ, который оформляется по результатам подобных работ, будет выступать основанием для внесения определенных изменений в ГКН. За их фиксацию и обозначение в документах отвечает организация Росреестр.

Говоря иными словами, уточнять границы следует тогда, когда в кадастровых документах отсутствует информация об определенном местоположении. После проведенного уточнения оформляется не только сам акт, но обновляются документы на землю. Участок получает специальный паспорт с кадастровым номером. После этого он считается зарегистрированным.

Основания для уточнения

Существует достаточно много причин для уточнения границ земельной территории:

  1. Покупка участка, который имеет статус ранее уточненного. Земля вроде зарегистрирована, но нет данных о точном расположении.
  2. Обнаружение в документах недочетов, связанных с местоположением участка.
  3. Возникновение спорных вопросов с соседями. Если поднимается вопрос, кому и сколько квадратных метров принадлежит.
  4. Подан официальный иск, в котором прописаны требования по уточнению границ. Он подается, если у заявителя есть определенные подозрения относительно незаконного присвоения участка.
  5. Проведение плановых работ, связанных с земельным устройством.
  6. Обнаружение кадастровой ошибки в документах. Недочет, допущенный кадастровым инженером, который проводил уточнение.

Если проигнорировать подобные сложности и не провести уточнение, можно столкнуться с достаточно серьезными проблемами. Трудности могут возникнуть в последующем, при совершении таких сделок:

  • Продажа;
  • Передача в наследство;
  • Возведение объектов на земле.

Документы для уточнения

Точного перечня документов, которые могут потребоваться для уточнения границ, нигде не прописано. Чтобы быть подготовленным, важно собрать и подготовить такие бумаги и выписки:

  • Справка из кадастра;
  • Официальный кадастровый паспорт;
  • Свидетельство о праве собственности или иной документ, составленный заинтересованным лицом;
  • Официальное распоряжение об адресе.

Это стандартный пакет документов, который в зависимости от ситуации может быть дополнен иными бумагами и выписками. Перечень бумаг зависит от таких факторов:

  1. Принадлежность земли – частное лицо или организация.
  2. Вид и категория разрешенного пользования.
  3. Особенности расположения.

Собирая документы, следует быть готовыми к тому, что определенные свидетельства на участок придется заказывать в архиве. Говоря иными словами, возможны дополнительные временные траты.

Порядок проведения процедуры

Уточнение границ осуществляется профессиональным кадастровым инженером.

Чтобы воспользоваться услугами данного специалиста, потребуется обратиться в геодезическую компанию. Уточнение границ осуществляется в следующем порядке:

  1. Определяется цель проведения процедуры и изначальное состояние надела.
  2. Собираются необходимые документы.
  3. С сотрудником геодезической фирмы заключается договор на оказание услуг.
  4. Назначается дата проведения мероприятия. Если решается спор с соседями, их следует предупредить о проведении процедуры. Делается это не позднее, чем за 7 дней до мероприятия.
  5. В предварительно назначенную дату на участок выезжают специалисты. Проводят необходимые работы.
  6. Проводится опрос соседей относительно их согласия с полученными результатами.
  7. На основании новой информации составляется межевой план. Оформляется акт согласования. Его подписывает собственник участка, соседи, специалисты кадастровой компании, представитель местной власти.
  8. Готовый акт прикладывается к межевому плану. Передается заказчику. Электронная копия передается в организацию Росреестра.
  9. Специалисты Росреестра проверяют документы. Принимают решение об одобрении или об отказе в уточнении границ.

Если было принято положительное решение, заявитель получает официальный акт. Это особый документ, который подтверждает, что в ГКН внесены новые параметры границ. Также выдается кадастровая выписка по земельной территории. Если же сотрудники государственной организации приняли отрицательное решение, придется устранить ошибки и обратиться в компанию позже.

После получения кадастровой выписки следует обратиться с заявлением в официальную регистрационную палату. Рассмотрев поданные документы, заявителю будет выдано новое свидетельство государственной регистрации.

Сроки и стоимость уточнения границ

В среднем на уточнение земельных границ тратится от двух недель до трех месяцев. Что касается стоимости данной процедуры, то она варьируется от 2020 до 2020 рублей. Более точные параметры зависят от площади участка и от особенностей местности.

Особенности и важные моменты процедуры

Процесс уточнения границ стал проводиться с 2020 года. До этого времени границы определялись условно, то есть посредством описательного метода. С появлением новых правил образовалось новое требование к земельным территориям. Они стали полностью соответствовать геодезической системе координат.

На основании этого возникла проблема, связанная с наложением границ друг на друга рядом расположенных наделов. Для решения спорных вопросов, следует обращаться в суд с грамотно составленным иском. В результате проведенного разбирательства суд выдаст постановление Росреестру исправить и официально зафиксировать обнаруженные недочеты.

Если спорной ситуации между владельцами нет, заинтересованное лицо имеет право немного увеличить общую площадь своего участка. Размер в этом случае может быть больше на 10% от того, что прописан в ГКН. Иногда местные власти устанавливают минимальный размер участка. В подобной ситуации окончательные границы увеличиваются до установленного предела. Официального разрешения в подобной ситуации не требуется.

Подводя итоги

  1. Уточнение границ земельного участка осуществляется по отношению к зарегистрированным наделам.
  2. Процедуру проводит сотрудник специальной фирмы, кадастровым инженером.
  3. При отсутствии возражений от соседей площадь участка может быть увеличена на 10%.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: