Особенности сделок с земельными долями

Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка пять и менее собственников
Если земельный участок находится в собственности пяти и менее лиц, то при совершении сделки руководствуйтесь правилами Гражданского кодекса РФ. Закон об обороте земель сельхозназначения особенностей совершения сделок в таких ситуациях не устанавливает (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Однако, по нашему мнению, есть одно исключение, которое касается перечня лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Полагаем, что Закон об обороте земель сельхозназначения относит к таким лицам не только сособственников, но и сельхозпредприятия, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
 Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка более пяти собственников
Если участок в собственности более пяти лиц, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Например, есть особенности приобретения доли у муниципального образования.
Кроме того, предусмотрены условия выделения участка в счет земельной доли для дальнейшего совершения сделки (п
. 3 ст. 11.5 ЗК РФ). Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка. Для всех остальных ситуаций выделение участка в счет доли обязательно (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
По нашему мнению, особенностью является также перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки доли
. Представляется, что таким правом обладают сособственники, а также члены крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
В каких случаях сделку с земельной долей можно совершить без выделения земельного участка
Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Помимо продажи земельной доли участник долевой собственности без выделения земельного участка может, в частности (п
. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения):

  • отказаться от права собственности на земельную долю;
  • внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
  • передать в доверительное управление либо подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

2. Особенности приобретения земельной доли у муниципального образования
В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю ее может купить сельхозорганизация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, в котором продается земельная доля (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
В большинстве случаев муниципальными образованиями приняты правовые акты, которые регламентируют порядок подачи, рассмотрения заявок и принятия решений о продаже земельной доли
. Рекомендуем ознакомиться с такими актами перед совершением каких-либо действий по покупке и соблюдать их.
Для приобретения доли нужно подтвердить, что вы уже используете земельный участок
. Таким подтверждением могут быть, например, договор аренды, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ (п. 4 Письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894).
Цена доли определяется как произведение 15% кадастровой стоимости квадратного метра участка и площади, соответствующей размеру земельной доли (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Можно ли заключить договор аренды земельной доли
После вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения заключение договора аренды земельной доли не допускается, поскольку земельная доля не может быть объектом аренды.
Предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может являться только поставленный на кадастровый учет индивидуализированный земельный участок. Такой вывод следует из п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона об обороте земель сельхозназначения.
 Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи земельной доли
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Перед совершением сделки уточните в территориальном органе Росреестра, который будет регистрировать переход права, потребует ли он нотариальную форму договора в вашем случае. Если потребует, то рекомендуем ее соблюсти, чтобы избежать проблем при регистрации и судебного спора с Росреестром.
Причина проблемы кроется в различном понимании того, что такое земельная доля.
Если сделка совершается с долей в праве общей собственности на участок, выделенный в счет земельной доли, то, по мнению Минэкономразвития России, это уже не земельная доля, а просто доля в общей собственности (Письма от 24.10.2017 N ОГ-Д23-11722, от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562)
. В этом случае Росреестр, руководствуясь такой позицией, скорее всего потребует нотариально удостоверенный договор.
Дело в том, что по закону сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению
. Однако отчуждение земельной доли является исключением из общего правила (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если Росреестр считает, что продается уже не земельная доля, а просто доля в праве, он требует нотариальную форму договора.
Иной позиции придерживается Верховный Суд РФ: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения по своей правовой природе является земельной долей. Законодатель правовое положение данных категорий уравнял. Поэтому не требует нотариального удостоверения сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (Определения Верховного Суда РФ от 19.03.2020 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2020 N 14-КГ18-14).
Особенности регистрации сделок с земельными долями
Сделки с земельными долями регистрировать не нужно, так как это не предусмотрено действующим законодательством. Однако на основании таких сделок необходимо зарегистрировать переход права на долю.
Регистрация перехода права на земельные доли проводится в общем порядке
. При этом учитывайте следующие особенности:

  1. при заполнении заявления знак «V» проставьте:

— в графе 3.3 заявления;
— в реквизите 4 напротив графы «земельный участок»;
— в реквизите 6 заявления напротив графы «перехода права:» и укажите «собственности» и размер доли, например 1/100 доли;

  1. в комплект документов в качестве «других необходимых» для регистрации необходимо приложить документ, который подтверждает возможность продажи земельной доли или ее внесения в уставный капитал (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся следующие документы (ч. 3, 4 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости):

— удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля;
— подтверждающие право лица, в устав которого вносится земельная доля, на использование участка, в составе которого находится земельная доля.
Представлять такие документы не нужно, если право приобретателя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости).

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Другие материалы по этой теме: преимущественное право аренды земельного участка.
Как происходит выкуп земли из аренды в собственность, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Особенности сделок с земельными долями

Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка пять и менее собственников
Если земельный участок находится в собственности пяти и менее лиц, то при совершении сделки руководствуйтесь правилами Гражданского кодекса РФ. Закон об обороте земель сельхозназначения особенностей совершения сделок в таких ситуациях не устанавливает (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Однако, по нашему мнению, есть одно исключение, которое касается перечня лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Полагаем, что Закон об обороте земель сельхозназначения относит к таким лицам не только сособственников, но и сельхозпредприятия, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
 Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка более пяти собственников
Если участок в собственности более пяти лиц, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Например, есть особенности приобретения доли у муниципального образования
.
Кроме того, предусмотрены условия выделения участка в счет земельной доли для дальнейшего совершения сделки (п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ). Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка. Для всех остальных ситуаций выделение участка в счет доли обязательно (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
По нашему мнению, особенностью является также перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки доли
. Представляется, что таким правом обладают сособственники, а также члены крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
В каких случаях сделку с земельной долей можно совершить без выделения земельного участка
Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п
. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Помимо продажи земельной доли участник долевой собственности без выделения земельного участка может, в частности (п
. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения):

  • отказаться от права собственности на земельную долю;
  • внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
  • передать в доверительное управление либо подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

2. Особенности приобретения земельной доли у муниципального образования
В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю ее может купить сельхозорганизация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, в котором продается земельная доля (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
В большинстве случаев муниципальными образованиями приняты правовые акты, которые регламентируют порядок подачи, рассмотрения заявок и принятия решений о продаже земельной доли
. Рекомендуем ознакомиться с такими актами перед совершением каких-либо действий по покупке и соблюдать их.
Для приобретения доли нужно подтвердить, что вы уже используете земельный участок
. Таким подтверждением могут быть, например, договор аренды, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ (п. 4 Письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894).
Цена доли определяется как произведение 15% кадастровой стоимости квадратного метра участка и площади, соответствующей размеру земельной доли (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Можно ли заключить договор аренды земельной доли
После вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения заключение договора аренды земельной доли не допускается, поскольку земельная доля не может быть объектом аренды
.
Предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может являться только поставленный на кадастровый учет индивидуализированный земельный участок. Такой вывод следует из п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона об обороте земель сельхозназначения.
 Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи земельной доли
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Перед совершением сделки уточните в территориальном органе Росреестра, который будет регистрировать переход права, потребует ли он нотариальную форму договора в вашем случае. Если потребует, то рекомендуем ее соблюсти, чтобы избежать проблем при регистрации и судебного спора с Росреестром.
Причина проблемы кроется в различном понимании того, что такое земельная доля
.
Если сделка совершается с долей в праве общей собственности на участок, выделенный в счет земельной доли, то, по мнению Минэкономразвития России, это уже не земельная доля, а просто доля в общей собственности (Письма от 24.10.2017 N ОГ-Д23-11722, от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562)
. В этом случае Росреестр, руководствуясь такой позицией, скорее всего потребует нотариально удостоверенный договор.
Дело в том, что по закону сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Однако отчуждение земельной доли является исключением из общего правила (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если Росреестр считает, что продается уже не земельная доля, а просто доля в праве, он требует нотариальную форму договора.
Иной позиции придерживается Верховный Суд РФ: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения по своей правовой природе является земельной долей
. Законодатель правовое положение данных категорий уравнял. Поэтому не требует нотариального удостоверения сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (Определения Верховного Суда РФ от 19.03.2020 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2020 N 14-КГ18-14).
Особенности регистрации сделок с земельными долями
Сделки с земельными долями регистрировать не нужно, так как это не предусмотрено действующим законодательством. Однако на основании таких сделок необходимо зарегистрировать переход права на долю.
Регистрация перехода права на земельные доли проводится в общем порядке
. При этом учитывайте следующие особенности:

  1. при заполнении заявления знак «V» проставьте:

— в графе 3.3 заявления;
— в реквизите 4 напротив графы «земельный участок»;
— в реквизите 6 заявления напротив графы «перехода права:» и укажите «собственности» и размер доли, например 1/100 доли;

  1. в комплект документов в качестве «других необходимых» для регистрации необходимо приложить документ, который подтверждает возможность продажи земельной доли или ее внесения в уставный капитал (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся следующие документы (ч. 3, 4 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости):

— удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля;
— подтверждающие право лица, в устав которого вносится земельная доля, на использование участка, в составе которого находится земельная доля.
Представлять такие документы не нужно, если право приобретателя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч
. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: