Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2020) — как узаконить и согласовать

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения обычно проводится для изменения его функционального назначения и приспособления под новый вид деятельности. 

По действующему законодательству, перепланировку нежилого помещения до начала строительно-демонтажных работ необходимо согласовать. В данной статье мы расскажем об особенностях оформления перепланировки нежилых помещений в Москве. 

Что является перепланировкой нежилого помещения 

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, необходимо получить соответствующее разрешение.

Жилищное законодательство определяет перепланировку в многоквартирном доме, как работы, изменяющие конфигурацию помещений.

Эти же нормы по перепланировке относятся к нежилым помещениям, расположенным в отдельно стоящих нежилых зданиях. 

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

Для переустройства и перепланировки нежилого помещения важным является его расположение, от которого зависит, какая организация будет проводить согласование:

  • Для объектов, расположенных в жилых домах, согласование проводится Мосжилинспекцией;
  • Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро технической инвентаризации.

Назначение нежилых помещений после проведения перепланировки также определяет состав согласующих организаций и содержание проектной документации. 

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы.

Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия в Москве, является постановление городского Правительства №508-ПП. 

В настоящее время согласовать перепланировку нежилого помещения в Москве можно не только до ее проведения, но и по факту, что предусматривает два варианта состава проектной документации:

  1. Для перепланировки и/или переустройства согласуемой до начала работ;
  2. Для узаконивания выполненных ремонтных работ.

Для планируемых работ разрабатывается комплект документации, включающий проект и техническое заключение, определяющее возможность проведения намеченных проектом работ.

Для согласования перепланировки по факту, помимо проекта, нужна разработка технического заключения о допустимости и безопасности работ, которые уже выполнены.

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения потребует, помимо проектной документации, положительных заключений различных органов, в том числе Роспотребнадзора. Какие документы нужны в конкретном случае зависит от того, как будет использоваться помещение после перепланировки, и от состава ремонтных работ.

Часто согласовать перепланировку нежилого помещения возможно только при согласии 73% собрания всех собственников дома. Это необходимо в тех случаях, когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность. Например, при устройстве отдельного входа в нежилое помещение.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Согласование в БТИ перепланировки нежилого помещения, находящегося в нежилом здании, предполагает предоставление проектной документации в составе:

  • Проекта перепланировки;
  • Для предстоящей перепланировки – технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ. 
  • Для выполненной перепланировки – технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ.

Комплект документов предоставляется в БТИ, который в данном случае и выступает согласующим перепланировку органом.

Пример проектной документации для согласования перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании:

Что нужно для перепланировки нежилого помещения

Как было сказано выше, при перепланировке нежилого помещения, помимо проекта и техзаключения, может понадобиться я согласие общего собрания жильцов (собственников), что выполнить бывает непросто.

В случае любых изменений, касающихся фасада здания, в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Чаще всего это необходимо для таких работ как:

  • Устройство витрин.
  • Монтаж внешних тамбуров и козырьков.
  • Устройство пандусов и дебаркадеров.
  • Размещение дымоходов и вентиляции.
  • Пристройка крылец и лестниц, а также многое другое.

Проектная документация, содержащая мероприятия, вносящие изменения в архитектурный облик здания, на сегодня согласуется непосредственно Мосжилинспекцией или направляется (по усмотрению надзорного органа) для согласования в архитектурное управление города Москвы.

Примеры перепланировки с изменением с изменением внешнего облика дома:

Вопрос по перепланировке нежилых помещений, расположенных в исторических здания и иных объектах культурного наследия, наиболее сложен. Помимо того, что большинство этих зданий имеют деревянные перекрытия и значительный износ конструкций, важно знать в каждом конкретном случае, что является предметом охраны.

Подробнее о перепланировке в доме-памятнике написано здесь.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проектирование перепланировки нежилых помещений, независимо от их расположения, должна осуществлять организация с допуском СРО. 

Состав проекта перепланировки нежилого помещения может отличаться весьма существенно, что определяется будущим функциональным назначением помещения.

В случае, когда после перепланировки запланировано размещение предприятий общественного питания, аптек, детских и медицинских учреждений, проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается объект (уровень освещенности, эффективность вентиляции, материалы и цветовое решение полов, доступность для маломобильных граждан и т. д.), а также в подробностях излагается состав проводимых мероприятий и применяемые при производстве работ технологии.

В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации и в итоге, цену проекта перепланировки нежилого помещения.

Проект перепланировки нежилого помещения образец:

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения

Нормы, регламенты и законы о перепланировке нежилых помещений требуют участия в разработке проектной документации различных организаций и в зависимости от сложности выполняемых работ. 

Так, для мероприятий, связанных с изменением несущих конструкций дома нужно технического заключения, разработанного автором проекта здания или замещающей его организацией.

Во всех остальных случаях, когда работы не связаны с изменением несущих конструкций многоквартирного дома, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Для предстоящей перепланировки разрабатывается техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности ее проведения, а для выполненной о допустимости и безопасности произведенных работ.

Стоимость перепланировки нежилого помещения, если нет необходимости в изменении несущих конструкций дома, будет заметно ниже. Для разработки технического заключения для устройства проема в несущей стене нужно инженерного обследования объекта и выполнения расчетов нагрузки, что сложнее и дороже. 

Последовательность узаконивания перепланировки нежилого помещения

Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения в Москве также определена постановлением правительства города №508.

Установленный порядок действий предполагает предварительную подачу в один из офисов Мосжилинспекции следующих документов:

  • Правоустанавливающих документов (свидетельства о собственности/договора аренды).
  • Документов, подтверждающих полномочия заявителя (приказ о назначении и т. п.).
  • Поэтажного план с экспликацией (технического паспорта нежилого помещения). 
  • Выписки из технического паспорта по форме 1А. 
  • Справки БТИ о состоянии здания (по форме 5). 
  • Технического заключения и проекта перепланировки.
  • Заявления в установленной форме.

По окончании работ комиссия ГЖИ принимает объект, проверяя его на соответствие согласованному проекту. При отсутствии замечаний комиссия предоставляет акт о завершении перепланировки нежилого помещения, после чего могут быть внесены изменения в документацию БТИ.

На сегодня узаконить перепланировку нежилого помещения после перепланировки в Москве, как было сказано выше, также возможно.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, определяется муниципальными регламентами.

Состав необходимой для согласования документации в каждом городе может отличаться.

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения

Узаконивание перепланировки нежилого помещения после ее выполнения предполагает обязательную выплату штрафа. На сегодня для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей на каждого из собственников. 

Если собственником является юридическое лицо или оно имеет право распоряжения арендуемым помещением, сумма штрафа будет иной – от 300 тысяч рублей.

Кроме того, зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в том виде, в каком она сделана зачастую не удается – частично или полностью выполненные работы могут не соответствовать действующим строительно-санитарным нормам. В этих случаях для оформления перепланировки предварительно необходимо выполнить восстановительный ремонт. 

В большинстве случаев определиться с необходимыми восстановительными мероприятиями удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок – например, нашей.

Комплект документов для согласования выполненного ремонта в основном будет точно таким же, как и для предстоящей перепланировки. Отличие в составе документов одно – вместо заявления о согласовании перепланировки подается  заявление на получение акта о ее завершении и посещении объекта приемочной комиссией. 

Согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области может понадобиться обращения в суд, так как в большинстве районов узаконивание перепланировки по факту не предусмотрено местным регламентом. О согласовании перепланировки по суду можно прочитать в этой статье.

Узаконить перепланировку нежилого помещения- цена

Как мы уже сказали, несогласованная перепланировка предполагает административную ответственность в виде выплаты штрафа.

Также в стоимости оформления перепланировки по факту необходимо учесть сметную стоимость необходимых восстановительных работ.

Итоговая стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения, если она уже проведена, как правило, существенно выше – в большинстве случаев без восстановительного ремонта не удается обойтись.

В отдельных случаях, чтобы оформить перепланировку нежилого помещения по факту, нужно учесть проведение строительной экспертизы и судебные издержки.

Услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения

Наша организация обладает многолетним опытом в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок нежилых помещений.

У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок в Москве и Московской области.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве под ключ напрямую зависит от площади нежилого помещения и сложности перепланировки. Чтобы определиться, сколько стоит перепланировка нежилого помещения в Вашем случае, направьте к нам на электронную почту план нежилого помещения до перепланировки и эскиз намеченных/выполненных изменений или свяжитесь с нашими специалистами по телефону.

Консультации проводятся квалифицированными специалистами бесплатно. Мы ждем Ваших обращений.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2020 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: