Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения

Модернизация нежилых помещений: перепланировка, переустройство, переоборудование или реконструкция?

Собственники недвижимости перед началом крупномасштабных работ в них должны понимать, что они затеяли. Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений считаются разными мероприятиями и регулируются законодательством РФ. К ним предъявляются различные требования в части получения разрешения и оформления.

Что это такое: определение терминов

Понятия перепланировки и переустройства

Жилищный кодекс (ЖК) РФ (ст.25) достаточно четко разделяет близкие близкие по смыслу понятия — перепланировку и переустройство.

  • Перепланировка здания — это процесс изменения внутренней конфигурации помещения без изменения внешних границ с внесением всех произведенных изменений в техпаспорт объекта. Ст.40 ЖК РФ признает право собственника на объединение двух смежных помещений.
  • Переустройство – это модифицирование инженерных коммуникаций, подразумевающее перенос, установку или демонтаж инженерных сетей или оборудования. Оно может касаться электрических, газовых, водопроводных и канализационных сетей в пределах помещения. Эти изменения также подлежат обязательному внесению в технический паспорт.

Оба вида работ, как правило, осуществляются одновременно, а потому и регламентируются одной статьей ЖК РФ.

Важные юридические аспекты переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме вы найдете тут.

Что является реконструкцией и переоборудованием?

Четкого определения реконструкции помещения в ЖК РФ нет, а сам термин относится скорее к технической категории. Ее суть определяет Градостроительный Кодекс (ГрК) РФ в ст.1 ч.14. Реконструкция — это внесение существенных изменений в параметры здания или помещения (в т.ч. с внешней стороны):

  • придание нового внешнего вида;
  • обустройство нового входа;
  • возведение пристроек;
  • а также изменение несущих конструкций внутри объекта.

Другими словами, реконструкцию можно отнести к категории капитального строительства.

Не следует путать данное мероприятие с понятием переоборудования — оно предусматривает изменение функций объекта. В принципе, переоборудование может достигаться путем перепланировки или реконструкции, но при этом изменяются функциональные возможности помещения. Чаще всего, переоборудуется помещение при переводе его из жилого в нежилой фонд или наоборот.

Капитальный ремонт

Еще один вид серьезных работ в нежилом помещении – капитальный ремонт. Его определение дает ГрК РФ (ст.1). Под это понятие попадают мероприятия по устранению износа конструкций и поддержанию эксплуатационных параметров без внесения изменений, способных изменить функции помещения или его первоначальные (проектные) технические показатели.

Другими словами, проводится восстановление или частичная замена отдельных элементов (в т.ч. несущих) или инженерного оборудования. Капитальный ремонт может быть выборочный или полный (комплексный) в зависимости от объема выполняемых работ.

Анализ различий

Между перепланировкой, реконструкцией и капитальным ремонтом существуют серьезные законодательные различия. Они определяются ЖК РФ (ст.ст. 25-29) и ГрК РФ (ст.1). Основные отличия заложены уже в самой классификации работ:

  1. Перепланировка предусматривает изменение формы и площади только внутренней части зданий и помещений, без нарушения внешних очертаний и габаритов.
  2. Реконструкция допускает существенные изменения первоначальных технических параметров, в т.ч. площади всего помещения, изменение внешнего вида фасада, расширение строения вширь и вверх (пристройки и надстройки).
  3. Капремонт не предусматривает внесение изменений в проект помещения, а только восстанавливает работоспособность в пределах заложенных параметров.

Другое важное различие заключается в необходимости получения разрешения и внесения изменений в техпаспорт.

  1. Перепланировка и реконструкция ведет к новым техническим параметрам и конфигурации помещения, а потому требует разрешения на проведение в установленном порядке и оформление нового техпаспорта.
  2. Капитальный ремонт не требует разрешения на проведение и проводится с учетом норм физического износа и фактического состояния основных элементов. Если при проведении ремонта обнаруживается изменение внешнего вида фасада, то такое мероприятие может быть признано реконструкцией, что требует согласования.

Перепланировка и реконструкция проводятся по специально разработанному проекту, который согласовывается с контролирующими организациями. Капремонт проводится в соответствии с утвержденным графиком. В первом случае, различаются мероприятия и по ответственности.

Если это касается нежилого помещения в МКД или нежилом здании с несколькими собственниками помещения, то за перепланировку и реконструкцию отвечает сам владелец помещения, а за капремонт – управляющая компания или собственник всего нежилого здания. Финансирование ремонта осуществляется за счет специальных ежемесячных отчислений на него.

Порядок оформления

Перепланировка, переустройство и реконструкция требуют получения разрешения на проведение работ и согласование проекта. Эти мероприятия проводятся в следующем порядке:

  1. Подготовка необходимых документов: техпаспорт, поэтажный план, справка о техническом состоянии, документы, подтверждающие право собственности.
  2. Разработка проекта. Он обязательно готовится организацией с допуском СТО. Перед проектированием проводится обследование технического состояния объекта. При реконструкции в разработке документа должна участвовать организация, спроектировавшая здание.
  3. Согласование проекта. Он обязательно согласуется не менее 2/3 жильцов МКД, Роспотребнадзором, отделом архитектуры (для реконструкции и работах на фасаде), Санэпидемстанции (при изменениях в санузлах), ГУ МЧС.
  4. Заявление подается в жилищную инспекцию или орган местного самоуправления.
  5. Назначение межведомственной комиссии. Она рассматривает представленные документы и выносит решение о возможности проведения работ. На основании заключения комиссии выдается разрешение жилинспекции.

После проведения работ изменения вносятся в техпаспорт помещения. Для проведения капитального ремонта разработка специального проекта не требуется. Составляется план работ и график их проведения. Смета затрат поможет правильно использовать средства. В МКД за капремонт отвечает управляющая компания, которая обеспечивает его согласно плана, учитывающего срок службы основных элементов конструкции.

Как узаконить переустройство?

  1. После завершения работ составляется акт приемки. Он должен быть подписан представителями жилищной комиссии, которая проверяет соответствие согласованному проекту.
  2. Далее необходимо уведомить органы Кадастрового учета.
  3. Специалист данного учреждения фиксирует произведенные изменения, по результатам чего оформляется технический план.
  4. Для учета перепланировки подается заявление в Росреестр с приложением техплана.
  5. В ЕГРН вносятся соответствующие изменения, и выдается выписка.
  6. Окончательное узаконивание переустройства осуществляется путем оформления нового техпаспорта помещения в БТИ.

Каковы последствия незаконного проведения работ?

При проведении таких работ без разрешения и согласования п.2 ст.29 ЖК РФ предусматривает штраф. Для физлиц он достигает 2021 рублей, а для юридических лиц – до 1 млн.рублей.

Помимо наказания выносится предписание, требующее возвратить помещение в исходное состояние в срок 4-6 месяцев. Если собственник игнорирует законные требования, то дело передается в суд. Он может вынести решение о лишении владельца прав на недвижимость. В этом случае п.5 ст.29 ЖК РФ предусматривает продажу помещения с торгов.

О том, можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения и как узаконить переделку, узнайте здесь.

Как оформить отдельный вход в здание?

Необходимость оборудования отдельного входа в нежилое помещение устанавливается ст.22 ЖК РФ и Постановлением Правительства №692-ПП. Его обустройство предусматривает изменение фасада здания, нарушение целостности несущей стены и оборудование определенной конструкции (площадки) на придомовой территории.

Такие работы относятся к реконструкции помещения. Кроме того, отдельный вход требует и внутреннюю перепланировку. Как минимум, необходимо установить тамбур.

Устройство отдельного входа начинается с разработки проекта. Причем, он может быть выполнен только специализированной организацией. Перед этим необходимо провести обследование несущей стены при участии проектировщика здания. Только на основании экспертного заключения составляется техзадание на проект.

Сам проект обязательно согласуется с:

  • отделом архитектуры;
  • СЭС (соответствие санитарным требованиям);
  • ГУ МЧС (в части пожарной безопасности и возможности эвакуации при чрезвычайных ситуациях).

После разработки проекта получение разрешения и оформление осуществляется жилинспекцией в обычном порядке.

Разница в оформлении перепланировки и реконструкции

Несмотря на то, что принцип оформления перепланировки и реконструкции не отличается, существуют нюансы, связанные с объемом работ и из влиянием на безопасность строения.

  • Проект перепланировки обычно не согласовывается с отделом архитектуры и некоторыми другими организациями, а на его рассмотрение в жилищной комиссии отводится 45 дней.
  • При реконструкции нарушаются несущие конструкции и изменяется внешний вид здания. С учетом этого, при подаче заявления жилкомиссия выдает список согласований, в который входят архитекторы, проектная и строительная организации. Обязательно проводится обследование состояние несущих конструкций, для чего привлекаются независимые эксперты. Срок рассмотрения заявки и выдачи разрешения продлевается до 2-3 месяцев.

Различия для жилого и нежилого здания

Переустройство помещения в отдельно стоящем нежилом здании значительно упрощается в части предварительного согласования. В МКД собственник нежилого помещения приравнен к владельцу жилой квартиры, и все изменения в помещении, затрагивающие интересы других жильцов и общей собственности, обязательно согласовываются с не менее 2/3 всех владельцев квартир.

Как правило, вопрос выдачи согласия выносится на общее собрание. В нежилом здании такое согласование не проводится.

Если помещение расположено в МКД, то заявление на его переустройство подается в жилищную инспекцию. Для нежилых зданий установлен иной порядок. Вопрос решает их собственник, которым чаще всего является муниципалитет.

Законодательство РФ допускает проведение различных работ по переустройству нежилых помещений как в отдельно стоящих нежилых зданиях, так и в помещениях МКД. Возможно осуществление перепланировки и реконструкции.

Важно понимать, что работы должны проводиться на законном основании, т.е. с разработкой и согласованием проекта, получением разрешения и внесением изменений в техпаспорт. Незаконное переустройство грозит штрафами, а прежний облик придется возвращать за свой счет и в кратчайшие сроки.

Понятие перепланировки

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

  • Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
  • Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
  • Изменение структуры полов в помещениях.
  • Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
  • Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
  • Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

  • Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
  • Перенос кухонь и санузлов.
  • Перемещение инженерных сетей.
  • Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).   

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

  • У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях). 
  • У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
  • У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
  • У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

  • Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
  • Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
  • Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
  • Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

РеФреш

ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (2021)

Представление и продвижение ваших интересов в Мосжилинспекции, Москомархитектуре,
Мосгорнаследии, БТИ, Росреестре, ДГИ и др.

ОТВЕТЫ НА ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

КОМУ И ЗАЧЕМ ЭТО НУЖНО

Арендаторам или арендодателям нежилых помещений для регистрации договора аренды в Росреестре.

Либо для выполнения предписания инстанций (в случае, если перепланировка уже сделана и разрешение на нее не получено в установленном порядке), а также для любых других манипуляций с объектом недвижимости (купля-продажа, дарение и пр.).

Например, в собственности здание площадью 2021 кв. м, а в аренду сдают 100 кв. м. Для регистрации такого договора Росреестр потребует планы БТИ в черных линиях.

КАКИЕ РИСКИ, ЕСЛИ НЕ СОГЛАСОВАТЬ

1. Минимальный штраф для юридического лица — 300 000 руб. И платить придется.

2. Кроме штрафа вам выдадут Предписание и будет необходимо вернуть все в исходное состояние. Здесь вы как минимум потратитесь на ремонт.

3. Продать объект с красными линиями, особенно коммерческий, становится все сложнее. И это серьезный предмет для торга. 

4. Вы не сможете зарегистрировать долгосрочный договор аренды. 

5. Если у вас кафе/бар или продуктовый магазин, где продается алкоголь — дела плохи. Лицензию на алкоголь вы получить не сможете. 

КОГДА К НАМ ОБРАЩАТЬСЯ

Лучше всего — на этапе, когда перепланировка только планируется. Тогда мы сразу проверим эскиз/ваши пожелания на соответствие требованиям согласвующих инстанций и Вам не придется переделывать его заново. 

Возьмемся и когда перепланировка уже выполнены или ремонт частично начат. И даже, если уже есть предписание от инспектора вернуть все в первоначальное состояние. 

КАКОВА СТОИМОСТЬ РАБОТ И СРОКИ

Стоимость работ состоит из разработки комплекта проектной документации и консалтинга в виде гарантированного согласования и сопровождения в необходимых инстанциях. Ориентировочные цены ниже: 

от 45 000 руб. разработка проектной документации (в составе Проекта и ТЗ) за помещение площадью от 100 кв. м.

от 150 000 до 300 000 руб. Согласование в инстанциях Зависит от сложности. 

ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ ТРЕБУЮТСЯ ДЛЯ РАБОТЫ

1. Документы о правах: свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН.

(Если их нет — адрес, площадь или кадастровый номер.)

2. Поэтажные планы и экспликации арендуемого помещения: БТИ, Ростехинвентаризация или проект.

3. Если по сравнению с текущими документами была перепланировка, документы о ней, какие есть.

4. Если уже есть предписание — копия документа.

КАК ПРОИСХОДИТ ОКАЗАНИЕ УСЛУГИ

1. Сначала мы внимательно изучаем Ваш объект.

Как правило, всегда есть много нюансов, которые не видны на первый взгляд. Поэтому мы всегда отправляем инженера, который будет в итоге делать проект, на обследование. По факту обследования, мы даем вам экспресс — заключение о возможных вариантах согласования с указанием «подводных камней». 

2. Делаем предложение.

Если увидели какие-то проблемы — сообщаем вам и предлагаем оптимальный способ их решения.

После этого называем точную стоимость и сроки работы. Подготовительный этап занимает 2-3 дня.

Условия оплаты — аванс 30-50%.

4. Разрабатываем проектную документацию.

Срок, если помещение не очень большое, примерно 1-2 недели.

5. Согласовываем ее с вами. 

Отправляем ПД в электронном виде вам на проверку по электронной почте.

6. Подаем в инстанции и получаем уже согласованную.

Весь комплект проектной документации подается в необходимые инстанции для согласования. Согласованные документы, подписанные , передаем вам лично.

7. Подписываем Акт выполненных работ. 

Оформляем Актом выполнение наших обязательств по договору. Отмечаем это и ждем от вас новых заказов,  а также ваших друзей по рекомендации:).

В настоящее время переустройство и перепланировка нежилого помещения получили широкое распространение. Давайте поподробнее рассмотрим эти понятия, их отличие, а также этапы действий при их совершении.

Чтобы получить коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков переустройства и перепланировки нежилого помещения (2021), а также узнать о возможности её оформления, вышлите на почту [email protected]  план помещения до и после перепланировки.

Лучше всего выслать план БТИ, если он есть, и отметить на нём от руки планируемые изменения. 

Также Вы можете заполнить форму обратного звонка внизу или позвонить по нашему телефону +7 (495) 137-95-01 можно получить бесплатную консультацию и помощь в согласовании перепланировки.

Переустройство нежилого помещения

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт  помещения. Понятие переустройства, указанное в данной статье, можно отнести и к нежилому помещению.

В соответствии с   п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Вышеуказанные нормы и перечень работ по переустройству можно отнести и к нежилым помещениям. Перечень работ по переустройству не является исчерпывающим.

Если собственник решает просто сменить старый радиатор на новый, то это не является переустройством, так как не происходит переноса оборудования на другое место. Фактически при переустройстве происходят изменения в схеме инженерного оборудования.

В нежилом здании переустройство согласовать гораздо проще, чем в многоквартирном доме.

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Понятие перепланировки жилого помещения, указанное вст.25 ЖК РФ, можно отнести и к нежилому помещению.

Согласно п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Данный перечень работ по перепланировке  можно также отнести и к нежилому помещению.

При перепланировке затрагиваются не коммуникации, а именно конфигурация помещения.

Зачастую бывает, что при строительных и ремонтных работах сразу проводят и перепланировку, и переустройство.

Этапы действий при переустройстве (перепланировке) в 2021 году:

  • первоначально собственник должен подготовить проект будущих изменений.
  • после того, как проектная документация подготовлена, необходимо ее согласовать  и получить разрешение на выполнение работ;
  • после того, как работы проведены, нужно получить акт приемочной комиссии;
  • далее необходимо оформить техническую документацию на объект
  • с пакетом документов собственник обращается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Самовольное переустройство и перепланировка

В соответствии с  ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка  помещения, проведенные при отсутствии документа, разрешающего проведение перепланировки, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. 

Перепланировку можно попробовать узаконить  в административном порядке. Гораздо проще согласовать перепланировку, если она не затрагивает несущих конструкций. При затрагивании опорных конструкций согласовать самовольную перепланировку сложнее. Для начала Вы обращаетесь в проектную компанию. Необходимо оформить проект перепланировки. Также понадобится техническое заключение о состоянии строительных конструкций объекта. Потом Вы должны обратиться в БТИ. Специалисты БТИ выезжают на объект и фиксируют произведенные изменения. В технической документации изменения будут отмечены красными линиями. В г. Москва узаконивание сделанной перепланировки Вам нужно будет производить в Межведомственной комиссии по перепланировке нежилых помещений в г. Москве.

Может быть отказ в узаконивании. В этом случае,  Вам могут вынести предписание о том, чтобы вернуть все характеристики в исходное состояние — то есть, фактически Вам придется по новой проводить ремонт и вернуть все в состояние до первоначального ремонта.

Если Вы считаете, что отказ и предписание устранить перепланировку вынесены незаконно, можно попробовать оспорить предписание через суд.

Вывод: перед осуществлением работ по переустройству либо перепланировке помещений необходимо получить разрешение на их осуществление и согласовать их проведение. Гораздо сложнее узаконивать уже сделанные самовольные работы. Компания «РеФрэш» готова помочь Вам в получении разрешения на проведение работ. Мы подготовим всю необходимубю проектную документацию, подберем оптимальное решение для перепланировке либо переустройства. Мы готовы подготовить индивидуальный дизайн –проект в любом стиле с учетом всех требований клиента . По желанию заказчика Компания «РеФрэш» оказывает весь комплекс работ по строительству и ремонту помещений. Мы готовы оформить технический план по завершению работ, а также оказать помощь в получении акта приемки работ. Наша компания может помочь Вам внести изменения в кадастровый учет после проведенной перепланировки.

Закажите бесплатную консультацию

или свяжитесь с нами 

по бесплатному номеру +7 (495) 137-95-01

Бесплатные юридические консультации

Понятие перепланировки нежилого помещения и его соотношение с понятием реконструкции нежилого помещения

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом на федеральном уровне урегулирован процесс переустройства и (или) перепланировки в отношении жилых помещений (гл. 4 ЖК РФ). Аналогичный процесс в отношении нежилых помещений федеральным законодательством не урегулирован.

С учетом отсутствия федерального регулирования процесса перепланировки нежилых помещений в определенных случаях возможно использование положений о перепланировке жилых помещений при условии учета особенностей правового статуса такого объекта.

Термин «перепланировка» употребляется в отношении жилых помещений и представляет собой изменение конструктивных особенностей такого помещения в виде изменений его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин «реконструкция» предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин «перепланировка». При этом реконструкция может включать в себя в том числе и перепланировку, и переустройство.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

С учетом того что на федеральном уровне процесс согласования перепланировки нежилого помещения окончательно не урегулирован, в данном случае могут применяться нормативные правовые акты субъектов РФ.

Вместе с тем следует различать процесс согласования перепланировки нежилого помещения в жилом здании и многоквартирном доме (1) и в нежилом здании (2).

  1. В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений.

Например, согласно п. 2.5 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (далее — Постановление N 508-ПП) предоставление государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве осуществляется на основании в том числе следующих документов (информации):

1) заявления (запроса) о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме;

2) документа, удостоверяющего личность заявителя в соответствии с Едиными требованиями;

3) документа, удостоверяющего личность представителя заявителя в соответствии с установленными требованиями, в случае обращения представителя заявителя;

4) документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя (для физических лиц — нотариально удостоверенная доверенность);

5) правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме и жилом доме (и их копий) либо копий, заверенных нотариально, в случае, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением установленных случаев;

6) учетно-технической документации на помещение;

7) согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещений (за исключением нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы);

8) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, разработанного организацией, являющейся членом саморегулируемой организации;

9) иных документов, предусмотренных Постановлением N 508-ПП (при передаче в пользование части общего имущества дополнительно предоставляется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия)).

Согласно разъяснениям, данным Минстроем России в письме от 06.12.2017 N 45211-АГ/08 «О согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», п. 1 Положения о государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП, установлено, что Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее — Мосжилинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим в том числе функцию по предоставлению государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с абз. 3 п. 18 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — Требования) и абз. 2 п. 4.7 Требований к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, утв. Постановлением N 508-ПП, при отсутствии сведений об авторе проекта дома или отсутствии автора проекта дома техническое заключение о допустимости и безопасности проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией.

Таким образом, вышеуказанные нормы устанавливают случаи, в которых Мосжилинспекция отбирает проектную организацию, осуществляющую оформление технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, необходимых для предоставления государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в силу п. п. 2.5.1.1.3.8, 2.5.1.2.5.2.2 Административного регламента по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве, утв. Постановлением N 508-ПП, а также для оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без указанного решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется в соответствии с п. 18 Требований.

  1. Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании можно продемонстрировать на примере законодательства городского округа Павловский Посад Московской области.

В силу Постановления администрации городского округа Павловский Посад Московской области от 06.12.2017 N 2021 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и перепланировки нежилых помещений, порядке подтверждения завершения переустройства и перепланировки нежилых помещений» для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения заявитель представляет в администрацию городского округа Павловский Посад Московской области заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме, а также копию документа, удостоверяющего личность заявителя — физического лица, либо копию документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя.

К указанному заявлению прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое нежилое помещение;

2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения;

3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения;

4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в случае, если дом, в котором находится нежилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры;

5) заключение экспертизы проектной документации в случае, если нежилое помещение расположено в жилом доме с количеством этажей более трех и планируемые работы оказывают влияние на безопасность жилого дома. Либо проектная документация должна содержать информацию о том, что планируемые работы не оказывают влияние на безопасность жилого дома;

6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

При этом постановление о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения принимается по результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через 30 календарных дней со дня представления заявления и документов в администрацию городского округа Павловский Посад Московской области.

В заключение необходимо отметить, что в зависимости от субъекта, на территории которого планируется осуществление перепланировки нежилого помещения, требования к документам, необходимым для согласования такой процедуры, могут отличаться. При этом необходимо отметить, что с учетом существенных изменений характеристик объектов недвижимости при перепланировке получение разрешения в уполномоченных организациях на совершение такой процедуры является обязательным.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: