Порядок согласования перепланировки квартиры

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировок

Практически ни один ремонт квартиры, офиса, магазина или любого другого помещения нежилого типа не обходится без перепланировки, когда убираются ненесущие перегородки в результате разукрупления комнат, в несущих стенах и межэтажных перекрытиях вырезаются проемы, переносится кухня, объединяется туалет и уборная, изменяется функциональное назначение помещений.

  

Перепланировка – это достаточно сложный процесс. Причем имеются ввиду не столько ремонтно-строительные работы, сколько процедура согласования желаемых мероприятий.

В связи с этим у некоторых владельцев недвижимости возникает вполне закономерный вопрос: «А нужно вообще что-то согласовывать, если я являюсь собственником помещения – квартиры или нежилого объекта, а потому имею право переделывать интерьер по своему усмотрению, никого не ставя об этом в известность?»

Вынуждены огорчить тех, кто хотел бы избежать подобных бюрократических проволочек, и обратить их внимание на то, что получение разрешения на перепланировку (будь то квартира или нежилое помещение) у государственных и муниципальных органов власти – это обязательное условие для проведения столь масштабных ремонтных работ, определенное жилищным законодательством, а также местными нормативно-правовыми актами и постановлениями.

То есть, как ни крути, а согласовывать капитальный ремонт все равно придется. Тем более, что в дальнейшем перепланировка без согласования может обернуться для собственника помещения серьезными проблемами.

И дело не только в «милых» соседях, которые будучи раздраженными шумом перфоратора и оборудованием по алмазной резке, доносящегося из вашей квартиры, пожалуются в контрольные инстанции и на вас наложат штраф.

Решив когда-нибудь продать или заложить жилье, вы окажитесь в непростом положении. Вам придется вернуть интерьер в прежнее, доремонтное, состояние, как оно значится на планах БТИ. Разумеется, за свой счет, да еще в ограниченный срок. Либо узаконить все изменения, произошедшие во внутреннем устройстве помещения после ремонта, что будет также накладно.

Однако это еще не самое страшное, что может случиться. Среднестатистический житель многоквартирного дома имеет очень поверхностное представление о строительных и санитарных нормах. Поэтому в процессе ремонта крайне высока вероятность, что они будут нарушены. Полбеды, если вы без разрешения переставите унитаз на другое место, от этого, скорее всего, никто не пострадает. Во всяком случае все будут живы и здоровы.

А вот если вы ошиблись в определении несущей стены и демонтировали ее, то это может привести здание в аварийное состояние, не пригодное для проживания. Оно вам надо? Конечно же, нет!

Поэтому, собираясь благоустроить собственную жилую или нежилую площадь, прежде позаботьтесь о том, чтобы ваши действия были согласованы с соответствующими органами. А, если не знаете, за что при перепланировке вы несете ответственность, какие бумаги требуется собирать, куда идти и что делать, наша инструкция по согласованию перепланировки вам поможет.

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки квартиры

Для начала определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.

Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.

И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:

  • В Москве – жилищной инспекции.
  • В Московской области – городской или районной администрации.  

При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.

Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.

Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.

А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.

При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:

  • Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
  • Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
  • Объединение газифицированных и жилых помещений.
  • Удаление порожка в санузле.
  • Любое затрагивание вентиляционных коробов.

С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.

Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.

Как выбрать фирму по согласованию перепланировок

Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.

Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.

Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.

Если у вас по какой-либо причине нет ни одного из перечисленных документов, то придется заняться их восстановлением.

Помимо этого, в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Если вы планируете переносить газовое оборудование в квартире, то вам потребуется справка Мосгаза. Для согласования перепланировки в ипотечной квартире понадобится разрешение банка, выдававшего кредит.

Окончательный  перечень документов для согласования перепланировки зависит от формы собственности, типа помещения, видов ремонтных работ, которые будут проводится и т.д.

Шаг 3. Проконсультировавшись со специалистами по согласованию перепланировок помещений и получив в Бюро технической инвентаризации техпаспорт квартиры, можно заказывать проект перепланировки.

Чтобы проект перепланировки имел шанс быть согласованным в Жилищной инспекции или муниципалитете, его разработчиком должна выступить проектная компания с допуском СРО.

К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.

Мы также готовы помочь с согласованием перепланировки квартиры тем, кто не хочет этим заниматься самостоятельно. Для этого понадобится оформить еще один документ – доверенность на наших сотрудников, чтобы они имели законное право представлять ваши интересы во всех инстанциях, где требуется получение разрешения на перепланировку вашей квартиры.

 

Если в процессе ремонта предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, до того, как заказать проект перепланировки, нужно будет в помещении провести инженерное обследование. Обследуют квартиру специалисты проектной организации, являющейся автором проекта дома. В основном это крупнейшие проектные институты Москвы – ОАО МНИИТЭП, ГУП МосжилНИИпроект и т.д.

На основании заявления собственника квартиры они проведут визуальный осмотр, оценят состояние несущих конструкций жилого здания, проведут необходимые расчеты на прочность стен, перекрытий и т.д. Результатом их работы станет техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Также можно посмотреть образцы технического заключения от ГУП Мосжилниипроект №1 и №2

Информацию, содержащуюся в ТЗ, используют при подготовке проекта перепланировки. Кроме того, между разработчиком проекта и собственником заключается договор авторского надзора, который также является одним из документов, участвующих в согласовании перепланировки.

Шаг 4. Следующим пунктом нашей инструкции по согласованию перепланировки является передача всех собранных бумаг вместе с техзаключением и проектом в районный центр «Мои документы».

К ним нужно еще приложить заявление на перепланировку от имени собственника. Заявление заполняется на специальном бланке, который предоставляется в центре госуслуг.

Все документы передаются через «единое» окошко и рассматриваются жилищной инспекцией в течение 20-35 дней.

В зависимости от содержания проекта перепланировки и комплектности документов Мосжилинспекция в регламентные сроки выносит решение – разрешить или отказать в перепланировке.

Шаг 5. После получения разрешения сделать перепланировку, начинаются ремонтные работы. Для их выполнения нужно найти строительную бригаду с допуском СРО к работам и заключить договор на оказание услуг.

Узнайте, что делать, если у ремонтной бригады нет допуска СРО

Все мероприятия по изменению конфигурации помещений должны проводиться в полном соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей процедуру согласования.

В этот момент ведется заполнение журнала производственных работ, оформление актов на скрытые работы и авторский надзор за реализуемыми мероприятиями по перепланировке.

   

Шаг 6. После того, как перегородки по проекту возведены, проемы вырезаны, работы по гидроизоляции и усилению проемов выполнены, вновь следует обращение в центр «Мои документы» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке. К заявлению прикрепляются копия договора со строительной организацией, копия их свидетельства СРО и подписанные акты на скрытые работы.

В течении 10 дней инспектор жилищной инспекции должен будет с вами связаться и назначить время проверки. Выйдя на объект, он проверит соответствие сделанного ремонта заявленным на этапе получения разрешения мероприятиям и подпишет акт. Также на документе ставят свои подписи собственник, строительная и проектная организации.

Шаг 7.  Заключительным этапом в порядке согласования перепланировки в Москве является обращение в БТИ с актом о завершенной перепланировки для оформления новых документов.

После проведенных техником инвентаризационного бюро обмеров квартиры, в техническую документацию вносятся все произведенные изменения и отчерчивается новый поэтажный план в черных линиях. На этом согласование перепланировки считается завершенным делом.

Очень надеемся, что наша пошаговая инструкция по согласованию перепланировок в жилых помещениях вам оказалась полезна.

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировок нежилых помещений

Здесь мы не будем столь подробно описывать всю процедуру согласования. Отметим лишь те моменты, которые отличают согласование нежилых помещений от аналогичного процесса в жилых.

Во-первых, для согласования нежилого помещения, как правило, требуются дополнительные согласования с государственными инстанциями различного профиля (Роспотребнадзор, архитектурное управление и т.д.).

А, во-вторых, если помещение находится на первом этаже многоквартирного дома, то перепланировка согласуется также с Мосжилинспекцией, а если в отдельно стоящем здании – то с БТИ.

Процедура согласования жилых и нежилых помещений с Мосжилинспекцией очень схожи, а вот с БТИ выглядит следующим образом:

  1. Получаем в БТИ документы на помещение.
  2. Заказываем техзаключение и проект перепланировки.
  3. Согласуем перепланировку со всеми заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор, ГлавАПУ, Москомнаследие, автор проекта дома).
  4. Сдаем согласованную документацию в Бюро технической инвентаризации.
  5. Выполняем ремонт.
  6. Вызываем техника, проводится инвентаризация помещения, в технических документах фиксируются произошедшие изменения.

Иногда владельцы жилой и нежилой недвижимости без разрешения проводят перепланировку, но потом хотят или вынуждены ее узаконивать. Мы не будем в этой статье давать пошаговую инструкции по согласованию перепланировок, которые уже выполены, потому что об этом на сайте есть подробный материал — читайте его тут

Скажем лишь то, что вы можете обращаться к нам и задавать нашим консультантам любые вопросы по перепланировкам. Вы хотите узнать цену согласования перепланировки? Звоните по номеру, который указан на сайте, и мы сообщим вам стоимость согласования перепланировки вашего помещения.

Согласование перепланировки квартиры

Как законно увеличить количество комнат в квартире? Почему нельзя объединять кухню и спальню? Можно ли изменить планировку долевой или ипотечной квартиры? Как узаконить уже сделанный ремонт? Что делать, если вам отказывают в разрешении на ремонт? Отвечаем на вопросы в пошаговой инструкции о способах согласования перепланировки.

Что такое перепланировка

По статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка — это изменения конфигураций жилого помещения, которые необходимо внести в техпаспорт. Техпаспорт в свою очередь должен соответствовать строительным, санитарным и техническим нормам и правилам.

Перепланировкой считается изменение положения стен и проемов. Если вы устанавливаете, заменяете и переносите инженерные сети, электрическое и другое оборудование — это уже переустройство, которое тоже нужно заносить в технический паспорт. К переустройству относится, например, перенос батареи или замена газовой плиты на электрическую.

Что можно и нельзя изменять в квартире

Нельзя:

  • нарушать эксплуатацию дома — например, работу вентиляционных каналов;
  • объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
  • располагать туалет и ванную над кухней или жилой комнатой соседей снизу;
  • располагать кухню над нижней комнатой соседней или под санузлом
  • верхних соседей;
  • убирать или менять несущие конструкции дома — например, делать проемы
  • в колоннах, стенах-пилонах;
  • перемещать батареи на веранды, балконы, лоджии;
  • перестраивать чердаки, подвалы и другие общедомовые техпомещения;
  • менять фасады с культурно-исторической ценностью.

Можно и не требует согласования:

  • делать косметический ремонт;
  • устанавливать встроенную мебель, самораздвижные или крутящиеся двери,
  • витрины, наружные техсредства — антенны, кондиционеры;
  • заменять инженерное оборудование, напольное покрытие, столярные элементы фасада;
  • переустанавливать электроплиту на кухне, сантехнику без изменения габаритов санузла и кухни.

По факту можно делать в квартире все, что не запрещено.

Разрешено, но требуется согласование проекта перепланировки квартиры — ремонт, затрагивающий несущие и общедомовые инженерные системы:

  • менять устройство полов;
  • изменять фасад многоквартирного дома;
  • переносить ванные комнат и туалеты;
  • строить гардеробную;
  • увеличивать количество комнат за счет новых перегородок;
  • объединять кухню, ванную или туалет с коридором и другое.

Если вы решили делать ремонт с согласованием перепланировки, вам потребуется подготовить документы.

Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры

  • Оригинал и копия паспорта заявителя — собственника жилья или доверенного представителя;
  • если документы подает не собственник, нужно подтверждение права действовать от лица собственника — заверенная нотариусом доверенность;
  • оригиналы или заверенные нотариусом копии документов права собственности — свидетельство о праве владения квартирой, о приватизации, о наследовании, договор купли-продажи с юридическим освидетельствованием, дарственная, судебное решение о признании прав владения, мировое соглашение и так далее;
  • для строящихся зданий — документы замещающие право собственности, например договор долевого участия;
  • технический паспорт квартиры — его можно получить в БТИ;
  • заявление на согласование перепланировок жилых помещений или переустройство;
  • проектная документация;
  • письменное согласие на изменения с подписью всех собственников жилья или их представителей и зарегистрированных по адресу;
  • разрешение на изменения от органа, передавшего жилье в пользование по договору социального найма;
  • разрешение банка, если квартира приобретена по ипотеке;
  • протокол собрания жильцов дома с подписями согласия, если перепланировка затрагиваем общедомомвую собственность;
  • разрешение от сотрудников охраны памятников истории, культуры и архитектуры, если квартира находится в здании с культурной и исторической ценностью.

Где и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Порядок согласования перепланировки квартиры имеет свои нюансы в зависимости от обстоятельств. Но основные этапы одинаковы для всех.

Жилищная инспекция

Сотрудники Госжилинспекции:

  • проконсультируют по видам перепланировки;
  • расскажут, необходимо ли создавать проект или эскиз;
  • примут пакет документов;
  • выпишут разрешение;
  • примут выполненную работу, подпишут акт сдачи-приемки.

БТИ

Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории. Последовательность процедуры через БТИ:

  • заказ техдокументации на квартиру;
  • подача заявления с пакетом документов на перепланировку;
  • получение разрешения или отказа с обоснованием;

Срок согласования перепланировки квартиры в БТИ — до 45 дней. После одобрения можно приступать к ремонту. После перепланировки необходимо пригласить специалиста из Жилинспекции, чтобы подписать акт завершения работ.

Портал Госуслуг

Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:

  • зарегистрируйтесь на портале Госуслуг;
  • в соответствующем разделе предоставьте точный адрес здания и подтверждение права собственности на квартиру;
  • выберите нужный проект из типовых вариантов сайта или загрузите скан-копию своего проекта или эскиза;
  • получите разрешение.

Когда вы получите разрешение, можно приступать к ремонту. После окончания строительных работ, обратитесь в Жилинспекцию для оформления акта.

МФЦ

В многофункциональном центре вас не смогут проконсультировать по проектной документации, жилищному праву или архитектурным вопросам.

Специалисты не подскажут, нужен ли в вашем случае проект или можно предоставить эскиз. Центр берет на себя обязательства перенаправить ваши документы в Жилинспекцию и сообщить ее решение. Обращайтесь туда, если предварительно получили консультацию профильных специалистов и уверены, что собранный пакет документов подойдет для решения вашего вопроса.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Что нужно чтобы узаконить сделанную перепланировку? Вы получите разрешительные документы без проблем, если сделали ремонт согласно действующим строительным нормативам:

  • не демонтировали несущие конструкции дома;
  • не перемещали санузлы в жилую зону;
  • не меняли внешний вид здания.

Согласование перепланировки по факту невозможно, если вы сделали ее, нарушив строительные, архитектурные нормы или другие положения. В таком случае придется возвращать исходную планировку жилья, составлять проект и только потом согласовывать его.

Помните — на самовольную перепланировку налагают штраф, потому что в таком случае техническая документация уже не отражает реальную конфигурацию недвижимости.

Если это все-таки ваш случай, лучше получить консультацию юристов и технических специалистов. Они помогут найти выход из ситуации и посоветуют, как избежать потерь.

В случае, если вы уверены в правомерности изменений, обратитесь в БТИ. Составьте проект на основе плана квартиры из БТИ и отнесите документы в приемную комиссию. Они должна зафиксировать изменения и составить заключение о том, что строительные работы выполнены в соответствии с правилами и нормами безопасности. После этого Бюро технической инвентаризации должно выдать вам новый план квартиры. Отнесите его с остальными документами в Росреестр и зарегистрируйте перепланировку.

На 2021 год меры по перепланировке ужесточились — например, в некоторых административных округах нельзя устанавливать кондиционеры или заменять стальную ванну на чугунную. Чтобы минимизировать риск отказа, обратитесь за составлением проекта к профессиональной лицензированной компании. Так вы сэкономите время и деньги на ремонте, сборе документов и одобрении перепланировки.

Согласование перепланировки в новостройке

Зачастую, обустроить помещения в новостройке и получить разрешения легче, чем в старом доме. Некоторые застройщики предлагают варианты квартир со свободной планировкой — то есть вы спокойной можете воплощать свои архитектурно-дизайнерские идеи и подать документы на согласование перепланировки в новостройке со свободной планировкой.

Есть два варианта:

  • сделать ремонт и затем узаконить — уведомительное согласование;
  • согласовать предварительный план и сделать ремонт после разрешения — разрешительное согласование.

Разрешительное:

  • перемещение санузла;
  • проем в несущей основную нагрузку стене;
  • дополнительные перегородки, создающие нагрузки сверх нормы.

Уведомительное:

  • замена пола;
  • монтаж антенны на фасаде;
  • замена раковины, унитаза;
  • изменение не несущих перегородок, кроме межквартирных стен;
  • дополнительные перегородки без сверхнагрузки на конструкцию здания.

В монолитных и кирпичных домах согласовать перепланировку легче — в основном несущие стены там расположены вне квартир. В панельных и блочных — наоборот сложнее.

Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире

  • Проверьте, чтобы в кредитном договоре не было запрета на смену архитектуры внутри квартиры;
  • перед согласованием обратитесь в банк, предоставьте заявление и проект с внесенными изменениями;
  • банк возьмет отчет у страховой о возможных страховых случаях в процессе ремонтных работ и оценит стоимость квартиры после планировки;
  • получите разрешение банка и с остальными документами отправьте в жилищную нспекцию.

В этом случае работы регламентируются по общим требованиям и правилам банка. Поэтому кредитная организация вправе ограничить сроки ремонта.

Новые документы о перепланировке нужно предоставлять в банк в срок не позже 6 месяцев.

Что делать, если вам отказали

Вам могут отказать в трех случаях:

  • вы собрали неполный список документов или неправильно их оформили;
  • подали заявление и документы не в ту структуру;
  • составили несоответствующий нормам законодательства проект перепланировки или переустройства.

Если вы получите отказ с подобными обоснованиями, нужно исправить ошибки и снова подать заявку. В случае необоснованного отказа — обращайтесь в суд.

Как оспорить отказ через суд

Если в уполномоченных структурах вам безосновательно отказывают в планировке, обращайтесь в суд. Если суд одобрит ремонт, этого будет достаточно для регистрации изменений.

Вам будет необходимо собрать тот же пакет документов, прикрепить к нему исковое заявление и решение об отказе от местных органов власти. В течение 30 дней суд должен рассмотреть ваше дело.

На обжалование отказа дают 3 месяца с момента уведомления. Отправляйте иск либо по месту расположения дома, где хотите делать перепланировку, либо по месту структуры, отказавшей в согласовании.

Суд вправе назначить собственную спецэкспертизу. В этом случае на объект назначат выездную комиссию с проверкой, чтобы подтвердить — жильцам и зданию не был нанесен ущерб в результате вмешательства.

Иск удовлетворят, если экспертиза пройдет успешно. Когда вы получите положительное решение суда, отнесите его в органы технической инвентаризации. Там изменения внесут в техдокументацию. Затем зарегистрируйте изменения в классическом порядке.

Выводы

  1. Внимательно изучайте договор ипотеки или долевого участия — в нем должно быть разрешение на перепланировку.
  2. Без разрешения можно делать только косметический ремонт, менять наружные двери, поменять пол или внести незначительные изменения, которые не повлияют на исходную проектную документацию.
  3. Перед любыми изменениями проконсультируйтесь со специалистами, чтобы не пришлось возвращать квартиру в исходное состояние. Так вы сэкономите время, средства и избежите проблем с законом.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье

Источник: © , пресс-служба администрации городского округа Химки

Перепланировка квартиры – достаточно распространенное явление. Кто-то хочет совместить санузел, кому-то не нравится расположение дверных проемов, однако чтобы не поставить под угрозу безопасность себя и своих соседей и не получить штраф, перепланировку нужно согласовать. О том, что считается перепланировкой, как ее согласовать и что делать, если изменения уже произведены, читайте в материале портала mosreg.ru.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье. Новые правила>>

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это изменение помещения, которое затрагивает капитальные конструкции здания и может повлиять на безопасность жителей. К перепланировке можно отнести снос стен, создание новых дверных или оконных проемов, встроенных шкафов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. Подробно все действия, которые относятся к перепланировке, указаны в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перед тем как начинать перепланировку, ее необходимо согласовать. В противном случае она будет признана самовольной и собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности.

Говоря о перепланировке, важно понимать, что косметический ремонт, замена инженерного оборудования аналогичным, переустановка электроплиты, нагревательных и газовых приборов (если для этого не требуется прокладывать дополнительные сети), установка кондиционеров к ней не относятся. Эти действия согласовывать не нужно.

Куда обратиться

Перепланировку жилых помещений осуществляют межведомственные комиссии, которые создаются органами местного самоуправления. Во всех этих комиссиях есть представители Московского областного бюро технической инвентаризации, которые помогают подготовить необходимый пакет документов для оформления перепланировки.

Для того чтобы сэкономить время, можно сразу обратиться в МОБТИ, специалисты подскажут, как лучше поступить в каждом конкретном случае, уточнят, являются ли мероприятия, которые вы собираетесь провести, именно перепланировкой. Однако окончательное решение на выдачу разрешения на перепланировку принимают органы местного самоуправления.

Какие документы нужны

Для оформления перепланировки понадобятся следующие документы:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • проект переустройства или перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен (в случае, если дом представляет историческую ценность).

Согласование с комиссией

Разрешение на перепланировку органы местного самоуправления должны выдать в течение 45 дней. Однако после завершения работ по перепланировке придется снова обратиться в межведомственную муниципальную комиссию. Она проверит, как проведены работы, соответствуют ли они утвержденному плану, и, если все в порядке, выдаст документы с новым паспортом квартиры.

Как узаконить существующую перепланировку

Если перепланировка уже сделана, то ее необходимо узаконить, иначе владельцу грозит штраф.

Узаконить самовольную перепланировку труднее, чем согласовать планируемую. Вам понадобится обратиться в МОБТИ с паспортом и документами на квартиру, чтобы факт перепланировки был зафиксирован. После этого нужно обратиться в районный суд, выиграть его, получить разрешение, а затем действовать так же, как при согласовании планируемой перепланировки.

Для представления в суд понадобятся следующие документы:

  • заявление;
  • технический проект осуществленной перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • свидетельство на право собственности.

Читайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Виктория Кулагина

Порядок согласования перепланировки квартиры

Принять решение о перепланировке — ответственный шаг, который нужно обдумать: выбрать компанию для подготовки проекта, отложить деньги на ремонт и документы, спланировать работы в квартире с учетом сроков выдачи разрешения.

Мы в АПМ-1 знаем об этом не понаслышке, так как больше 7 лет занимаемся перепланировками и отвечаем на вопросы клиентов.

Чтобы разобраться было проще, написали про общий порядок перепланировки, он поможет тем, кто решился что-то изменить в своей квартире, понять, что их ждёт и к чему готовиться. Расскажем, с чего начать, сколько ждать разрешения, как быть, если перепланировку сделали давно, а теперь надо продать квартиру.

Если вам нужна личная консультация, звоните нам по телефону +7 (495) 126-72-24 — это бесплатно.

Определитесь с примерным проектом

Подумайте, что вы хотите изменить в своей квартире, и отразите на эскизе или в дизайн-проекте. Лучше сразу отказаться от вариантов, которые заведомо не получится реализовать.

Вот примеры того, что можно сделать при перепланировке:

  • изменить границы комнат;
  • перенести или расширить проемы;
  • убрать двери и оформить арки;
  • объединить и расширить санузел;
  • объединить комнату и кухню с электрической плитой.

В каждом из этих случаев есть много нюансов, связанных с тем, в какой стене будет новый проем — несущей или ненесущей, какие перекрытия в доме, какая планировка в квартире у соседей сверху и снизу. Подробнее все это учтут специалисты из проектного бюро, к которым вы обратитесь за проектом перепланировки. Но самые очевидные запреты нужно знать сразу, чтобы потом не переделывать эскиз.

Вот что запрещено при перепланировке:

  • объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
  • объединять жилую комнату и лоджию;
  • выносить батареи центрального отопления на балкон;
  • подключать теплые полы к центральному отоплению.

Подробнее о том, что разрешено, а что запрещено при перепланировке, читайте в наших статьях:

Какие перепланировки не требуют согласования;

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения.

На практике объединить лоджию с комнатой вы не сможете, но убрать подоконный блок и поставить окна в пол закон разрешает. Если хотите кухню-студию, учитывайте, что ее получится сделать только с электрической плитой.

План квартиры после ремонта можно готовить вместе с дизайнером или самостоятельно. При обращении к дизайнеру вы сразу увидите, как перепланировка поможет преобразить пространство и какие интерьерные решения подойдут. Это поможет раньше начать планировать ремонт.


Квартира с элементами скандинавского стиля в ЖК «Лица», Москва. Дизайн АПМ-1. Ссылка на все дизайн-проекты.

Ответственный и компетентный дизайнер учет основные требования к перепланировке и выполненные им чертежи можно будет показать проектному бюро. Вот так выглядит план квартиры из дизайн-проекта:

Но тратить деньги на дизайн-проект необязательно, если вы к этому не готовы или предпочитаете сначала обсудить возможность перепланировки с экспертами. Некоторые дизайнеры могут предложить красивый вариант, который потом не получится реализовать. Поэтому эскиз можно нарисовать от руки. Главное — объяснить специалистам, что вы собираетесь сделать.

Не забудьте отразить в эскизе:

  • перегородки и двери;
  • встроенные шкафы;
  • гигиенические души;
  • биде;
  • декоративные ниши из гипсокартона;
  • подиум;
  • точное место плиты и раковины на кухне.

Выберите проектное бюро

Чтобы согласовать перепланировку, эскиза или дизайн-проекта недостаточно. Нужен профессионально составленный проект перепланировки. Его может подготовить только проектное бюро — компания, которая состоит в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО).

Специалисты-проектировщики изучат эскиз, осмотрят квартиру и дадут профессиональную оценку — можно реализовать то, что вы задумали, или есть нарушения. В последнем случае вам подскажут, какие изменения внести, чтобы все согласовали без вопросов.

На основе вашего эскиза в проектном бюро подготовят проект перепланировки. Он стоит от 15 000 рублей. Выглядит вот так:

  
Скачать проект целиком (pdf, 8,77 Мб)

К проекту нужно будет приложить выписку из реестра СРО, в которой состоит компания-проектировщик. Поэтому, когда заказываете проект, обязательно проверьте, является выбранная фирма членом СРО, или нет. Это могут подтвердить документы, выданные саморегулируемой организацией, или самостоятельно проверьте фирму через сайт ассоциации «НОПРИЗ».

Например, наша компания АПМ-1 состоит в саморегулируемой организации «МежРегионПроект». СРО выдала нам свидетельство о допуске к работам по составлению проектной документации. Оно выглядит вот так:

При выборе проектного бюро обращайте внимание на опыт работы компании. Лучше, чтобы она также оказывала услуги по согласованию перепланировки — это значит, что специалисты фирмы в курсе последних изменений и знают, на какие тонкости инспекторы Мосжилинспекции обращают особое внимание.

Например, у нас можно заказать просто проект перепланировки, а можно — услугу согласования «под ключ». Тогда на момент обращения в проектное бюро ваше участие в согласовании перепланировки закончится, остальное сделают за вас.

В проектном бюро вам помогут с картой действий и подскажут, куда обращаться дальше. В нашем бюро это выглядит так:

Закажите техпаспорт

Для согласования перепланировки понадобится техпаспорт на квартиру. Во-первых он нужен Мосжилинспекции, чтобы сравнить учтенный план квартиры и тот, который вы предлагаете. Во-вторых, необходимо проверить, все ли правильно указано в документах БТИ. Особенно это актуально для старых домов. Если есть несоответствия между реальностью и данными в техпаспорте, их лучше устранить до обращения в Мосжилинспекцию.

Техпаспорт выдают МосгорБТИ и другие фирмы, которые имеют право проводить техинвентаризацию. В Москве это, к примеру, Ростехинвентаризация и МособлБТИ. Если последний раз техник БТИ осматривал квартиру больше 5 лет назад, стоить техпаспорт будет около 10 000 рублей. Если техпаспорт свежий, то есть его выдали или обновляли меньше чем 5 лет назад, стоимость будет ниже — 2021 рублей.

Выглядит техпаспорт вот так:

 
Ссылка на техпаспорт

Техпаспорт нужен не только на свою квартиру, а также квартиры сверху и снизу по этажу. Это важно, потому что соседи могут сделать перепланировку и перенести границы санузла, кухни, жилой комнаты, а от этого зависит, как вы сможете двигать границы своих помещений. Документы на перепланировку без этих планов у вас примут, но в неблагоприятном случае можно получить отказ в согласовании.

Обратитесь к автору проекта дома — нужно не всем

Если в ходе перепланировки вы задумали что-то сделать с несущими стенами, добавится дополнительный этап — обращение к авторам проекта дома. Они должны дать добро на такие изменения. У авторов проекта дома нужно заказать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.

Техническое заключение выдают либо сами авторы проекта дома, например, МНИИТЭП, либо специальная компания — ГБУ «Экспертный центр». В нее нужно обращаться, если дом построен давно и его автора найти уже невозможно или он больше не может выдать заключение.

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры за разрешением

К авторам проекта дома нужно идти, если в доме деревянные перекрытия — например, в сталинках. Даже если изменения не касаются несущих стен.

Проектное бюро не может составить техническое заключение от автора проекта дома, но может помочь найти его и получить нужный документ. Узнавайте в компании, в которую обратились, оказывают ли они такую услугу.

Подайте документы в Мосжилинспекцию через МФЦ

Жители Москвы обращаются в региональные органы не напрямую, а через МФЦ — центр «Мои документы». Поэтому и документы в Мосжилинспекцию нужно подавать через МФЦ.

Представители юридических лиц подают документы лично в Мосжилинспекции.

Сейчас активно развивается дистанционный доступ к услугам. Можно подать документы и онлайн через московский портал госуслуг, но для этого понадобится, чтобы проект перепланировки был подписан электронной подписью составившей его компании. Это не проблема, мы оказываем такую услугу.

В МФЦ вы напишете заявление, в нем должны расписаться все собственники.

Если такой возможности нет, нужно заранее составить нотариальную доверенность. Вот пример доверенности на подачу документов нашими сотрудниками, доверенность на членов семьи будет выглядеть примерно так же:

 

Рассматривать заявление будут 4 недели. Этот срок может быть больше, если Мосжилинспекции понадобится запросить дополнительные согласования — например, с Мосгорнаследием, если дом относится к культурным объектам. Продлить могут максимум на 30 рабочих дней, это еще 6 недель.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Получите разрешение

Если с документами все будет в порядке, Мосжилинспекция выдаст распоряжение о согласовании перепланировки. Оно выглядит вот так:

 

Но не всегда сразу получается получить решение о согласовании. Если по каким-то документам есть вопросы, Мосжилинспекция может приостановить рассмотрение документов. Обычно это называют решением о приостановке. В таком решении будет сказано, что и когда нужно сделать, чтобы рассмотрение документов продолжилось.

Вот пример решения о приостановке из-за того, что в пакете документов не было копии техпаспорта, а самостоятельно Мосжилинспекция в МосгорБТИ тоже не смогла его получить:

Если ошибки в документах критичные, в согласовании могут отказать. Это значит, что все документы придется подавать заново, если получится устранить нарушения, обычно это требует изменения в проектной документации и планах ремонта.

Вот пример решения об отказе в согласовании перепланировки из-за того, что не проверили расположение комнат в квартире снизу. В результате кухня оказалась над жилой комнатой соседей, а это запрещено:

Сделайте ремонт — на это есть год

Ремонт в квартире можно делать в течение года, пока действует разрешение от Мосжилинспекции. Если не укладываетесь, один раз этот срок можно продлить, подав заявление, максимум — на полгода.

При ремонте важно в точности соблюдать проект, который подали на согласование. Любое отклонение может повлечь отказ в приемке работ Мосжилинспекцией.

Для скрытых работ подписывайте акты у проектной компании — это, например, гидроизоляция пола, усиление дверных проемов металлоконструкциями. Полный перечень актов на скрытые работы есть в приложении 16 к административному регламенту по согласованию, который утвердило правительство Москвы постановлением от 25 октября 2021 г. № 508-ПП.

Работы заказывайте у профессиональных строителей, которые состоят в строительной СРО. Они смогут подписать акты, которые понадобятся Мосжилинспекции. Проверить членство строителей в СРО можно на сайте ассоциации «НОСТРОЙ».

Соблюдайте проект перепланировки, привлекайте профессиональных строителей и тогда проблем с дальнейшим согласованием не будет.

Вызовите инспектора

Когда ремонт готов, двери на месте, можно вызывать инспектора Мосжилинспекции на проверку. Не получится сдать черновой ремонт, чтобы потом быстро все переделать. Инспекторы выходят, когда работы уже окончены.

Задача проверяющего — установить, что ремонт совпадает с представленным проектом и не допущено никаких нарушений. Если сомневаетесь, можете заказать услугу сопровождения от компании, которая помогает с согласованием. У нас, к примеру, такая опция есть. Перед инспектором квартиру проверит специалист, и если будут какие-то мелкие недочеты, допущенные строителями, скажет, что их нужно устранить.

Если все будет хорошо, инспектор уйдет составлять акт о завершенных работах.

Получите акт о проведенной перепланировке

Акт о завершенной перепланировке нужно забрать в Мосжилинспекции, подписать со строителями и проектировщиками, подписать самому и вернуть обратно в МЖИ. Его дают в нескольких экземплярах, подписывайте все.

Выглядит акт вот так:

 

Акт о завершенных работах обязательно нужно сдать обратно в Мосжилинспекцию после подписания. Потом можно будет забрать свой экземпляр в МФЦ.

Получите новый техпаспорт БТИ

Когда получите в МФЦ акт о завершенной перепланировке, обратитесь в БТИ и вызовите техника, чтобы он осмотрел квартиру и составил новый план для техпаспорта. Так как нужен выход техника на дом, это будет стоить около 10 000 рублей.

Закажите техплан и обратитесь в Росреестр

Чтобы завершить согласование перепланировки, изменения нужно записать в государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Его ведет Росреестр. Это необходимо, чтобы дальше при сделках с квартирой не было проблем.

Для Росреестра нужен техплан — это еще один документ, не техпаспорт и не проект перепланировки. Его готовит кадастровый инженер. Контакты можно узнать в проектном бюро или в БТИ.

Кадастровый инженер подготовит техплан квартиры на диске, в электронном виде. Так его и нужно передать в Росреестр.

Как зарегистрировать перепланировку в Росреестре

Если перепланировка уже готова

Готовую перепланировку, которую не согласовали заранее, можно узаконить. Если об изменениях никто не знает, кроме вас, можно пойти по тому пути, который мы описали выше. Это может быть более простым и дешевым вариантом.

Какой бы вариант вы не выбрали, согласовать в любом случае можно только перепланировку, выполненную по правилам. Если есть нарушения строительных норм или запретов правительства Москвы, оформить перепланировку не удастся.

Если о перепланировке уже известно Мосжилинспекции, например, по жалобе соседей выявили незаконный ремонт, процедура будет другой. Главное, чтобы в перепланировке не было критичных нарушений, которые ни в каком случае не получится согласовать.

Чтобы узаконить уже выполненную перепланировку, понадобится не проект перепланировки, а техническое заключение о допустимости и безопасности ранее произведенных работ. Его составляют так же в проектном бюро. Выглядит оно вот так:

  
Скачать целиком пример технического заключения о допустимости и безопасности выполненной перепланировки (pdf, 6,13 Мб)

С этим заключением нужно обратиться в Мосжилинспекцию и заплатить штраф за незаконную перепланировку. В итоге инспектор выйдет на квартиру и подпишет акт на ранее выполненную без согласования перепланировку.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году

Если собрались делать перепланировку, не забудьте!

  • Осмотрительно выбирайте проектную организацию.
  • Заказывайте техпаспорт не только на свою квартиру, но и на квартиры выше и ниже.
  • Перепланировка с проемами в несущих стенах и в домах с деревянными перекрытиями дороже, нужен проект от авторов дома.
  • Не бойтесь приостановок от Мосжилинспекции, понадобится больше времени, но это не значит, что работы не согласуют.
  • Если сделали перепланировки без согласования, не бегите сразу в БТИ — сначала посоветуйтесь с проектировщиками.
  • Вызывайте инспектора из Мосжилинспекции для составления акта приемки только после того, как ремонт будет готов, поставлены двери и окна.
  • Не забудьте поставить квартиру на учет в Росреестре, для этого нужен техплан от кадастрового инженера.
  • Рассмотрите вариант оформить согласование перепланировки «под ключ» — это избавит от ошибок в согласовании, сбережет время и нервы.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Порядок согласования перепланировки квартир и нежилых помещений.

В декабре 2021 года Правительство Москвы выпустило новое постановление №508, которое существенно изменило порядок согласования перепланировки квартиры или нежилого помещения и действует до сих пор (2021 год) с внесёнными правками. Сам процесс согласования перепланировки квартиры или нежилого помещения мы подробно рассмотрели в статье Оформление перепланировки. Однако, кратко приведём данную информацию и здесь. В данной статье мы рассмотрим порядок согласования перепланировки в Москве.

Порядок согласования перепланировки квартир.

Порядок согласования перепланировки квартиры- технический паспорт БТИ

Сам процесс согласования перепланировки квартиры утвержден Постановлением Правительства Москвы № 508 от 25.10.11 (в редакции Постановлений Правительства Москвы №1104 от 29.12.2017 и 2021 от 17.12.2018). Для начала работ по ремонту необходимо получить соответствующее распоряжение Жилищной инспекции о допустимости таких работ. В соответствии с пунктом 18 Приложения 1 данного постановления возможно узаконить перепланировку и после проведения ремонта. Однако мы настоятельно не рекомендуем идти таким путём.

Во-первых, на нашей практике около 80% произведенных переустройств выполнены с нарушениями СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений и т.д., которых не мало. Это влечёт за собой либо переделку дорогостоящего ремонта, либо трату на согласование значительных материальных ресурсов- в несколько раз больших, чем в первом случае. Во-вторых, в этом случае неминуемо придется заплатить штраф за выполнение перепланировки без разрешения. В-третьих, такое согласование в Жилищной инспекции рассматривается около 3-х месяцев, в то время как документы на получение разрешения они рассматривают за месяц, что в три раза быстрее. Поэтому мы рекомендуем идти первым путём с предварительным получением распоряжения или, если доверить согласование специалисту, разбирающемуся в возможностях согласования конкретной перепланировки, заниматься ремонтом и его узакониванием параллельно. Получать распоряжение мы рекомендуем даже в тех случаях, когда ремонт выполнен, но не проинвентаризирован специалистами БТИ, то есть он не «засвечен» в соответствующих планах БТИ.

Самым первым шагом по согласованию перепланировки является получение технического паспорта БТИ. Это отправной документ для любого согласующего государственного органа.

Если Ваша перепланировка содержит какие-либо работы, перечисленные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 всё того же постановления (а это встречается в большинстве случаев), то Вам также понадобится проект перепланировки, выполненный проектным бюро, имеющим допуск саморегулирующей организации на подготовку данной документации. Подробнее о проектах можно прочесть здесь. Более того, в соответствии с п.4.7 Приложения 3 такой проект должен быть дополнен техническим заключением от проектировщика здания. Слава Богу, исходя из здравого смысла, согласующие органы требует его предоставления именно от автора проекта дома только в случае затрагивания несущих конструкций. В остальных случаях указанное техзаключение может быть выполнено любой организацией, имеющей соответствующий допуск СРО.

В зависимости от типа перепланировки помимо проектной документации необходимо приложить и другие документы. К примеру:

  • теплотехнический расчет при демонтаже подоконного блока или присоединении лоджии;
  • согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы при затрагивании фасадов;
  • справку из Мосгаза при переносе газовой плиты или подводящих сетей;
  • справку из управляющей компании при неточностях в БТИ, изменениях при капитальном ремонте, при подтверждении расположения под квартирой нежилого помещения и т.д.;
  • решение общего собрания собственников помещений при затрагивании общедомовых территорий;
  • согласование с департаментом имущества для муниципальной квартиры;
  • и так далее…

Распоряжение на перепланировку квартиры.

После сбора всех необходимых документов они сдаются в конечную инстанцию- Мосжилинспекцию.

Здесь главным условием является то, чтобы Ваша перепланировка не нарушала каких-либо правовых, строительных, санитарно-гигиенических и иных норм. В противном случае, можно постоянно после месячного рассмотрения получать отказы и согласование растянется на год. К сожалению, норм и правил для перепланировки существует очень много и рассмотреть их здесь не представляется возможным. Наиболее часто встречающиеся нарушения приведены в статье незаконная перепланировка.

Итак, мы получили распоряжение и теперь можно выполнять ремонт. После его завершения необходимо получить акт о выполненной перепланировке.

Для его получения необходимо подготовить акты на скрытые работы, договор со строителями, копию их допуска СРО и заполнить журнал производства работ. После чего сдать выполненный ремонт инспектору, который проверяет соответствие проведенных работ согласованному проекту.

Если Ваша перепланировка не содержит работы, описанные в п.2 и 3 Приложения 1, то акт о выполненном переустройстве в соответствии с п. 19 Приложения 1 можно получить по «эскизу»- поэтажному плану БТИ с отраженной выполненной перепланировкой. Подробнее об этом мы рассказывали в статье Перепланировка по эскизу.

Если ремонт квартиры выполнен и отмечен на планах БТИ красными линиями, то придется уплатить штраф, и подаваться сразу на получение акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности ремонта. Подробно о таком согласовании мы писали в статье об Узаконивании перепланировки.

После получения акта о завершенной перепланировке необходимо заказать выход техника БТИ, который произведёт обмеры, и выдаст новые планы БТИ. Таков общий порядок согласования перепланировки жилого помещения в Москве.

Конечно, существует ещё масса нюансов для каждого пункта, но описать их здесь все не представляется возможным. Большинство из них мы рассмотрели в отдельных статьях, ссылки на которые, в том числе, привели в тексте.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в Москве.

Распоряжение на перепланировку нежилого помещения.

Если нежилое помещение является встроенной или встроено-пристроенной частью жилого дома, то порядок согласования переустройства и (или) перепланировки аналогичен описанному выше порядку согласования перепланировки квартиры за исключением некоторых отличий:

— для нежилых помещений действуют отдельные правила СНиПов, СаНПиНов, норм и правил, которые нарушать нельзя и которые отличаются от требований к перепланировке квартир;
— на проект перепланировки дополнительно необходимо получить экспертное заключение о его соответствии, действующим техническим регламентам и СаНПиНам, а также получить акт Санитарно-эпидемиологической экспертизы, разработанный организацией, имеющей аккредитацию федеральной службы по надзору в сфере зашиты прав потребителей;
— если нежилое помещение занимает юридическое лицо, то от него потребуются дополнительные документы, такие как устав организации, приказ о назначении руководителя, справка о постановке на учет в налоговый орган, банковские реквизиты и так далее.

Если помещение располагается в отдельно стоящем нежилом здании, то для таких случаев за согласованием необходимо обращаться сразу в БТИ с подготовленным проектом и техническим заключением, выполненными организацией с допуском СРО.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: