Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

Правила перепланировки квартир в Москве

При планировании и проведении перепланировки обязательно должны учитываться действующие строительные и санитарные нормы и правила – так называемые СанПиНы, СП, ГОСТы и т.д.

Данные нормативные документы, с учетом которых составляется проект и проводится перепланировка, приняты для того, чтобы гарантировать качество и безопасность ремонтных работ, и сохранить условия для комфортного проживания в многоквартирном доме. Поэтому соблюдение норм перепланировки квартиры – обязательное условие для успешного согласования ремонтных работ с контрольно-надзорными органами.

Поскольку действующие нормы перепланировки составляют достаточно длинный перечень, в этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные из них.

Правила перепланировки при расширении санузла

При проведении перепланировки и переустройства квартиры не допускается расширять санузел и ванную комнату на площадь кухни или жилой комнаты, поскольку в этом случае под увеличенной частью санузла (ванной) будет находиться кухня/комната соседа, живущего этажом ниже, что ухудшит его жилищные условия. Данный запрет содержится в п. 9.22 СП 54.13330.2016 и п.3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10.

Однако в квартирах, под которыми отсутствуют жилые помещения, проводить перепланировку с расширением санузла и ванной на жилую комнату или кухню возможно, так как санитарные нормы в этой ситуации не нарушаются. Согласуются данные ремонтные работы в квартирах первых этажей и выше, если под ними расположены нежилые помещения (магазин, ресторан, фитнес-центр и т.д.).

При этом во всех квартирах многоэтажного дома возможно расширение площади санузла на вспомогательные помещения – коридор, прихожую, встроенную мебель, кладовое или подсобное помещение.

По действующим нормам перепланировки, при расширении санузла или ванной комнаты необходимо производить полную гидроизоляцию пола с заведением ее на стены. Кроме того, уровень пола в этих помещениях должен быть ниже на 15-20 мм, чем в прилегающем коридоре. Либо пол в туалете (ванной комнате) отделяется порогом.

Также необходимо отметить, что при выполнении ремонтных работ по перепланировке запрещено уменьшать вентиляционные каналы, а тем более перекрывать их. Также не допустимо затрагивать вентиляционные короба (п. 10.5 Приложения 1 к ППМ №508-ПП).

Помимо этого, не разрешается монтаж сантехнического оборудования на стенах ванной или санузла, смежных с жилыми комнатами – вашими или ваших соседей. А также не допускается установка отключающих или регулирующих устройств (кранов) на стояки горячего или холодного водоснабжения и ограничение доступа к общедомовым коммуникациям – необходимо предусмотреть лючки, дверцы, которые обеспечат их беспрепятственные осмотр и обслуживание.

Правила перепланировки квартиры для жилых комнат

В соответствии с п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10, все жилые помещения и кухни квартиры должны иметь естественное (дневное) освещение, причем не менее установленной нормы.

При выполнении перепланировки нельзя, чтобы жилая комната «попала» под туалет или ванную комнату соседей сверху, поскольку тем самым вы ухудшите себе жилищные условия, а это тоже делать запрещено. Поэтому, как правило, комнату расширяют на коридор или за счет демонтажа встроенного шкафа, поскольку такие мероприятия относятся к разрешенному типу перепланировок. А вот законно увеличить комнату за счет мокрых зон квартиры – санузла, ванной и кухни – возможно только в квартире на последнем этаже. При этом расширить комнату на кухню можно будет только в том случае, если кухня соседа снизу снабжена электрической плитой и не имеет газового оборудования.

Нормы перепланировки кухни

Кухни, оборудованные газовыми плитами, должны отделяться от смежных помещений дверью с плотным притвором или перегородкой. Поэтому демонтировать ненесущую стену между газифицированной кухней и жилой комнатой и оставлять полученное пространство открытым нельзя (п. 10.17 Приложения 1 к ППМ №508-ПП), придется между помещениями устанавливать мобильную перегородку типа двери-купе.

Кроме того, при устройстве проема в стене, разделяющей комнату и кухонное помещение с газовой плитой, необходимо будет предусмотреть установку плотно закрывающейся двери, иначе перепланировку не согласовать. Если дверной проем устраивается в несущей стене, то должно производиться его усиление стальной рамой, а максимальные размеры проема и тип усиления рассчитываются автором проекта дома.

На фото проемы в несущих стенах, усиленные металлоконструкциями:

Чаще всего в одной квартире разрешают устраивать не более одного проема и только при условии, что этот проем не ухудшит несущую способность конструкций.

Поскольку п.24 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещение кухни над комнатой, то расширить кухонное помещение на часть площади жилого могут только жители первых этажей или владельцы квартир на вторых этажах в домах, где на первом этаже находятся нежилые помещения. Но это при условии, что в квартире установлена электроплита, а между помещениями ненесущая стена. Это связано с тем, что демонтаж несущих стен запрещен, как и размещение газифицированного помещения «над» и «под» жилыми комнатами. Поэтому в квартире с газовым оборудованием расширить кухню на комнату нельзя ни на каком этаже.

Правила согласования перепланировки балкона и лоджии

По правилам технической эксплуатации жилищного фонда, принятым постановлением Госстроя России от 27 сентября 2021 года №170, балконы и лоджии разрешено использовать только по прямому назначению.

Поэтому перепланировки с переносом и устройством на лоджии (балконе) кухни, туалета, ванной или душевой запрещены. По своему функциональному назначению балкон должен оставаться балконом, а лоджия – лоджией. Расширить кухню, комнату или коридор за счет балкона или лоджии также нельзя. Как и зону балкона (лоджии) нельзя увеличить за счет площади других помещений квартиры.

Объединение балкона с комнатой, не соответствующее нормам перепланировки:

У многих собственников при проведении перепланировки возникает желание объединить жилую комнату (кухню) с балконом (лоджией). Однако по нормам к проведению перепланировки жилых помещений, утвержденных Правительством Москвы (ППМ №508-ПП), такой вариант переустройства также не допустим – холодное и отапливаемое помещения квартиры обязательно должны быть разделены перегородкой.

При этом существующие нормы перепланировки жилых помещений позволяют демонтировать подоконный блок. Но вместо конструкции «подоконник-окно-дверь» придется установить французское остекление (стеклянные двери во всю высоту проема), которое с одной стороны обеспечит разграничение помещений, а с другой создаст максимальный эффект открытого пространства. При этом радиаторы отопления на площадь балкона (лоджии) переносить нельзя, а порожек под дверью в большинстве случаев должен остаться нетронутым.

При остеклении балкона нельзя увеличивать его габариты за счет ограждающих конструкций и менять цветовой облик здания, балкон должен быть того же цвета, что и остальные балконы в доме.

Перепланировка- нормы и правила при изменении конструкции полов

Например, при использовании выравнивающей цементной стяжки, или при возведении перегородок из тяжелых материалов, должен предварительно производиться расчет увеличения нагрузок на плиты перекрытия. Поскольку, согласно п.10.6 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, запрещено при проведении перепланировки увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Кроме того, планируя и выполняя ремонтные работы по перепланировке, нужно учитывать, что в жилых комнатах запрещено устраивать полы, облицованные керамической плиткой, так как она считается материалом с повышенной звукопроницаемостью. Полы в мокрых зонах должны быть покрыты гидроизоляционным слоем, а в жилых комнатах – звукоизоляционным.

Подробное описание этих и других норм перепланировки квартиры в многоквартирном доме можно найти в указанных СанПиНах, Сводах правил и постановлениях. Мы же, как организация, специализирующаяся на разработке проектов перепланировок и их согласовании, можем предложить свои услуги при подготовке к ремонтным работам. Если у вас остались какие-либо вопросы по нормам перепланировки, наши консультанты бесплатно предоставят вам всю необходимую информацию. Звоните.

СНиП перепланировки

Перепланировка и переустройство квартиры, особенно с затрагиванием несущих конструкций, полов и инженерных коммуникаций, требуют ответственного подхода. Такие ремонтные работы должны отвечать целому ряду действующих нормативных документов.

В первую очередь – строительным нормам и правилам. Но ими дело не ограничивается, поскольку любая перепланировка также «подчиняется» санитарным нормам и правилам (СанПиН), ГОСТам, столичным строительным нормам (МГСН) и ведомственным строительным нормам (ВСН). 

Каких-то отдельных, посвященных только перепланировке СНиП, не бывает – нормативы охватывают все, что касается строительства, реконструктивных работ, капремонтов, перепланировок и переустройств помещений, квартир, зданий и сооружений. 

Из документов, полностью посвященных регламентации перепланировок в Москве, следует отметить постановление Правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Оно устанавливает основные правила оформления, регистрации, проектирования и сдачи готовой перепланировки. 

При этом одним из требований ППМ №508-ПП является запрет на «нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов» (п .10.9. Приложения 1). С полным текстом данного постановления вы можете ознакомиться здесь.

Если при разработке проектной документации будут допущены ошибки и расхождения со строительными и санитарными регламентами, Мосжилинспекция, принимающая в Москве решения о согласовании перепланировки, вернет проект на доработку. Это существенно затянет процесс согласования перепланировки.

Тем более не стоит рисковать и проводить ремонтные работы самовольно, поскольку при бесконтрольной перепланировке квартир СНиПы и другие необходимые нормы чаще всего не соблюдаются.

Проведение практически любой перепланировки имеет множество нюансов, и трудности в подготовке и проведении работ могут возникнуть из-за особенностей жилого помещения, степени износа конструкций здания и других причин. Именно для того, чтобы соблюсти необходимые СНиПы по перепланировке квартир, перед началом работ требуется проведение обязательного согласования в надзорных органах. Для этого первым делом необходимо будет собрать пакет документов, а за разработкой проекта перепланировки квартиры лучше всего обратиться в специализированную организацию, имеющую свидетельство СРО, или же в организацию, которая разрабатывала проект многоквартирного дома. 

Обложки СНиП по перепланировке квартир и нежилых помещений:

Согласовать же простое переустройство возможно в уведомительном порядке, по эскизу. В этом случае все изменения отмечаются на копии поэтажного плана БТИ, который затем с остальными документами и планом квартиры до перепланировки предоставляется в Государственную жилищную инспекцию Москвы через центр госуслуг «Мои документы». Как правило, заведомо простые мероприятия не могут нарушить действующие СНиП перепланировки, поэтому они согласуются надзорным органом не на основании проектной документации от организации с допуском СРО, а по эскизу.

Давайте поподробнее остановимся на некоторых положениях строительных и санитарных норм, которые необходимо учитывать при проектировании перепланировки. Стоит отметить, что в последние годы СНиПы перепланировки помещений были переработаны в соответствующие Своды правил (СП, актуализированные СНиПы). Итак:

  • Согласно п. 9.22 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), запрещено обустраивать туалет и ванную над комнатами и кухнями нижерасположенной квартиры. Исключением являются только двухэтажные квартиры, на втором уровне которых можно расположить санузел так, чтобы он находился над кухней.  
  • В соответствии с тем же п. 9.22 СП 54.13330.2016, а также п. 3.8 СанПиН 1.2.2645-10, кухню не следует переносить так, чтобы она находилась под помещениями санузла и ванной комнаты квартиры этажом выше, за исключением квартир на последних этажах. 
  • Кроме того, п. 24 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещает переносить кухню на площадь жилой комнаты, если под этой комнатой находится жилое помещение соседей. Если же вы живете на первом этаже, то сделать это допускается (при условии что кухня с электроплитой – газифицированные кухни переносить и расширять за счет жилых комнат нельзя).
  • Перенос, расширение или объединение ванной и санузла возможно только при условии, что для этого используется площадь нежилых помещений (коридора, прихожей, кладовки). При этом, расширение мокрых зон, к которым относятся ванная и санузел, должно обязательно сопровождаться укладкой гидроизоляции. Этого требует СП 29.13330.2011 Полы (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).
  • Свод правил «Полы» выдвигает еще одно условие к устройству полов в «мокрых зонах». В части п. 4.8 говорится, что уровень пола в этих помещениях должен быть на 15-20 мм ниже, нежели в комнатах, или отделяться порожком.
  • Пункт 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10 не допускает делать вход в санузел из кухни или комнаты, кроме входа из спальни в совмещенный санузел при наличии в квартире еще одного помещения, оборудованного унитазом, в которое можно войти из нежилой зоны. Пункт 4.13 МГСН 3.01-01 содержит аналогичный запрет. 
  • Пунктом 8.4.3 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85) в ванных и душевых комнатах жилых зданий запрещено устройство душа-трапа или душевой без съемного поддона.
  • В соответствии с п. 10.6 СП 54.13330.2016, при перепланировке запрещается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию – вентилям, кранам, стоякам и пр. 
  • В результате перепланировки жилые комнаты и кухня не могут оставаться без естественного освещения, которое должно обеспечиваться через проемы в наружных стенах, о чем сказано в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». 

Охватить все требования различных нормативов, касающиеся проведения перепланировок, в одной маленькой статье непросто. Мы привели лишь некоторые из наиболее актуальных примеров. Однако мы готовы ответить на любые ваши вопросы по перепланировке и при необходимости разработать и согласовать вашу перепланировку с надзорными органами. Чтобы с нами связаться, посетите, пожалуйста, раздел «Наши контакты«.

СНиПы и перепланировка квартиры

Процессы перепланировки и переустройства подразумевают сложные процедуры, которые требуют согласования проводимых ремонтных действий с законодательными актами Российской Федерации.

Такими нормативно–правовыми документами вступают законы, их положения, приказы, государственные стандарты и СНиПы. При несоответствии завершённого перепроектирования указанным актам владельца помещения или строения ожидает административная или уголовная ответственность.

Таким образом, владельцу жилого или нежилого помещения/строения следует ознакомиться с основными терминами процедуры, её видами, необходимой документацией, нормами, правилами и формами ответственности за нарушения.

Что это такое

Перепланировка представляет собой процесс перестройки основных конструкций здания, а также оснащающего его оборудования. Помещения, входящие в недвижимое имущество, могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Также перепланировка включает понятие переустройства. Их отличия состоят в следующем: процесс перепланировки подразумевает изменение несущих конструкций здания, в то время как переустройство содержат ремонтные действия, направленные на переустановку и демонтаж технического, санитарно-технического, инженерного и электрического оборудования.

Проводимые при перепланировке или переустройстве изменения должны быть обязательно зафиксированы в техническом паспорте помещения/здания, который отражает характеристики объекта и его изначальный поэтажный план. Такой меры требует Жилищный Кодекс Российской Федерации.

СНиП – это свод строительных норм и правил, который содержит комплекс нормативно-правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти РФ. Данный свод включает неукоснительные нормы, регулирующие процесс перепланировки.

ГОСТ представляет собой государственный стандарт, содержащий требования к строительному оборудованию, необходимому при проведении перепланировки или переустройства.

Нормы Жилищного кодекса РФ

В регулировании процессов переустройства и перепланировки принимают участие следующие статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации: №25, №26, №27, №28, №29.

Они содержат основные понятия процедуры, её виды, основания для проведения, необходимость согласования ремонтных действий с государственными органами, порядок законного оформления, требуемую для этого документацию, а также нормы и требования, согласно которым следует проводить перепроектирование помещений/строений.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному Кодексу РФ, основными условиями для проведения перепланировки является предоставление необходимой документации и согласование ремонтных действий с уполномоченными органами.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Государственные органы, которыми выступают жилищная инспекция и архитектурно-планировочный отдел, вправе дать отказ в перепланировке в следующих случаях:

  • предоставление документов с ложными данными;
  • отсутствие каких-либо требуемых бумаг;
  • желание провести работы, запрещённые законом, СНиПами, строительными, санитарно-техническими, ремонтными нормами и т.д.;
  • отсутствие требуемого в некоторых случаях согласования ремонтных действий с прочими лицами, проживающими в здании.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

При предоставлении отказа в ремонтных действиях владелец вправе исправить недочёты в течение трёх месяцев со дня получения решения, а затем повторно обратиться в службы.

При повторном отрицательном решении сотрудников жилищной инспекции или архитектурно-планировочного отдела собственник жилого или нежилого помещения/здания может нанести визит в судебные органы.

По окончании процедур переустройства и (или) перепланировки собирается комиссия для составления акта.

В случае самовольного проведения ремонтных работ его руководителя (владельца жилого/нежилого имущества или его доверенного согласно закону лица) ожидает ответственность административного характера, которая может перерасти в уголовную в некоторых случаях.

При проведении ремонта собственник должен неукоснительно соблюдать перечень допустимых и недопустимых работ, которые перечислены в СНиПах.

Основные правила переустройства

В соответствии с законодательными актами, которые контролируют процесс перепланировки или переустройства, можно выделить основные правила проведения процедур:

  • ремонтные действия, направленные на изменение несущих конструкций здания или входящих в него помещений, а также переустановка технического, санитарно-технического и прочего оборудования, обязательно должны быть согласованы с законом;
  • собственник недвижимого жилого или нежилого помещения/строения, желающий провести перепроектирования, при подаче заявления на оформление процесса обязан приложить пакет документов; туда входят бумаги, подтверждающие право на имущество, личность, технические характеристики объекта и т.д;
  • государственные органы, которые занимаются принятием и рассмотрением предъявленной для перепланировки документации, не имеют права запрашивать документы, не предусмотренные соответствующей статьёй Жилищного Кодекса РФ (№ 26);
  • в течение месяца со дня подачи документов сотрудники государственного учреждения рассматривают заявку на оформление перепланировки, и в случае отсутствия нарушений или несоответствий принимают положительное решение;
  • согласие или отказ сотрудники официально оформляют в течение трёх дней после принятия решения, а после чего направляют его по адресу проживания заявителя.

СНиП перепланировки квартиры

СНиП перепланировки квартиры «Здания жилые многоквартирные», установленный федеральными исполнительными органами Российской Федерации, включает нормы и правила по проведению переустройства или перепланировки.

Не допускается принятие следующих ремонтных действий:

  • Перенос санитарно-технического оборудования на место, которое расположено над жилым помещением этажом ниже. Такая мера применима только для помещений, находящихся над офисами, парковками и прочими нежилыми объектами.
  • Перенос кухни в помещение, которое находится под санитарно-техническим узлом нижерасположенной квартиры, а также над жилыми помещениями соседей.
  • Установка отдельного входа в санитарно-техническое помещения из кухни или жилой комнаты. Но разрешено создание входа в туалет через спальную комнату, если в квартире находится ещё одно помещение санитарно-технического назначения с проходом через коридор.
  • Отсутствие порожка между помещений с санузлом и прочими комнатами.
  • Отсутствие доступа к инженерному оборудованию помещений и здания.
  • Установка дровяного камина в квартирах на нижних этажах. Разрешается размещать камин лишь в квартирах, которые расположены на последних этажах многоэтажного строения.
  • Проведение дымоходной трубы в здании без официального согласия прочих жильцов.
  • Соединение вытяжки с вентиляционной системой или дымоходной трубой.
  • Ремонтные действия, направленные на демонтаж вентиляционных систем строения.

Также следует учитывать требования к минимальной площади квартирных жилых и нежилых помещений, которые указаны в п. 5.7 СП 54.13330.2011:

1-комнатная Не менее 14 кв.м.
2-комнатные и прочие Не менее 16 кв.м.
Кухня Не менее 8 кв.м.
Спальная комната Не менее 8 кв.м.

Перечень документов для согласования

Этап согласования – самый важный при проведении перепланировки, потому как именно он подтверждает законность проводимых ремонтных действий.

Новую планировку квартиры или нежилого помещения/здания необходимо согласовать с Жилищной инспекцией города, в котором расположен объект, а также с архитектурно-планировочным отделом управления архитектуры и градостроительства городского округа.

При оформлении согласования переустройства в соответствующих органах заявитель, т.е. владелец жилого или нежилого помещения/здания или его доверенное согласно законодательному акту лицо, должен подготовить проект новой планировки, который включает:

  • чертежи с указанием изначальной площади помещений;
  • план перестроек;
  • план переустройства;
  • фронтальную проекцию стен;
  • данные о материалах отделки;
  • разводку систем отопления;
  • расположение санитарно-технического оборудования;
  • планы электромонтажных работ.

Также важно предоставить техническое заключение, выдаваемое БТИ (бюро технической инвентаризации). Оно содержит характеристику технического состояния здания, которую выявляют путём проведения анализа его конструкций.

По окончании проведения переустройства жилого или нежилого помещения сотрудники соответствующего государственного органа формируют комиссию, которая составляет акт согласования.

Ответственность за нарушение правил

В случае нелегальной перепланировки, несогласованной с федеральными органами РФ, владелец недвижимого имущества несёт ответственность в форме штрафа. Размер взыскания может составлять от 2,5 до 300 тыс. рублей, что зависит от статуса собственника (физическое ли юридическое лицо).

Также ответственность ожидает владельца в случае небезопасности проведённой перепланировки, которая нанесёт ущерб жизни или здоровью проживающих в здании лиц. В некоторых серьёзных случаях наказание может принять уголовную форму.

Представители закона могут заставить владельца узаконить перепланировку или вернуть помещение в исходное состояние.

Таким образом, процесс перепланировки/переустройства квартир или нежилых помещений должен быть согласован с законодательными актами Российской Федерации, которыми выступают СНиПы, законы, а также статьи Жилищного Кодекса РФ.

Нормы и правила проектов перепланировок

Любая перепланировка квартиры должна соответствовать действующим на сегодняшний день нормам и правилам — СНиПам и СанПиНам (их в последнее время заменяют Своды Правил — СП),  ГОСТам, МГСН, ВСН и пр. Эти требование закреплено в п. 10.9. Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508 в редакции 840. Невыполнение положений данных нормативов автоматически влечет за собой нарушение жилищного законодательства, и, как следствие, невозможность узаконить перепланировку.

При этом различные документы могут как дублировать друг друга, так и иметь противоречия, кроме того, они постоянно обновляются и дополняются. Чтобы учесть все их требования при составлении проектной документации, проект перепланировки следует заказывать только у лицензированных организаций, то есть имеющих допуск СРО по проектированию.

Кроме того, соблюдать нормативы требуется и при воплощении в жизнь согласованных с Мосжилинспекцией проектов перепланировки. Правильность проводимых работ подтверждается авторским надзором со стороны организации, ответственной за разработку проекта, а также актами на скрытые работы, которые имеют право составлять компании с допуском СРО на строительные работы. 

Технические нормативы, которые устанавливают общие правила для всех перепланировок:

СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

СП 29.13330.2011 «Полы»( актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003

СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85

СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87

СП 63.13330.2021 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003

и другие.

Выделим основные правила перепланировки:

— Пунктом 9.22 СП 54.13330.2016 и п.3.8 СанПиН 1.2.2645-10, запрещено переносить ванную комнату и туалет, когда они в результате окажутся над жилыми помещениями и кухней квартиры на нижнем этаже. Исключением считаются вторые этажи двухуровневых квартир, а также жилье на первом или другом этаже, когда под ним находится нежилое помещение (например, парковка, магазин, офис). Соответственно, запрещен и перенос кухни под санузел или ванную вышерасположенной квартиры. То есть, получается, что в большинстве случаев, для переноса или расширения данных помещений, должны использоваться лишь площади нежилых зон – коридора или, например, темной комнаты. Важно, что перенос или устройство «мокрых» помещений может проводиться только на основании проектной документации – что подтверждается п. 2.2.1 Приложения 1 ППМ №508 в ред. 840.

— В соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2021 г. N 47, запрещается переносить кухню над жилыми комнатами соседей снизу. 

— Важные ограничения по минимальной площади жилых комнат в квартире устанавливает п. 5.7 СП 54.13330.2016: в «однушках» комната не может быть меньше 14 кв.м, а в 2-х и более -комнатных квартирах площадь общей комнаты не должна быть ниже 16 кв.м, а спальни и кухни —  8 кв.м (спальня на двоих — не менее 10 кв.м). При этом в однокомнатных квартирах допускается устройство кухни ниши 5 кв.м.

— Пунктом 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10, и п. 4.13 МГСН 3.01-01, вводится запрет на организацию входа в туалет из кухни или комнаты. Исключением считается устройство входа из спальни в совмещённый санузел при наличии еще одного помещения с унитазом, куда можно попасть из коридора. Вход в ванную (без унитаза) может быть сделан из любого жилого помещения. Исключение делается для квартир, где проживает инвалид-колясочник — в них допускается делать вход в уборную из кухни/жилой комнаты (п. 4.18 МГСН 3.01-01).

-СП «Полы…» в части п. 4.8 утверждает, что ванные и уборные должны отделяться от остальных помещений порожком или иметь уровень пола на 15-20 мм ниже, чем в комнатах. Кроме того, данный свод правил указывает на необходимость укладки гидроизоляции, если происходит расширение ванной и санузла за счет площади нежилого помещения – кладовой или коридора. Пол на затрагиваемой площади демонтируется, и укладывается заново, — с гидроизоляционным покрытием под ним. При этом вмешательство в конструкцию полов требует, согласно п. 2.2.7 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, разработки проекта перепланировки.

— Согласно п. 10.6 СП 54.13330.2016, необходимо сохранять доступ к приборам и соединениям инженерных систем.

— Дровяной камин может устанавливаться лишь в квартирах на последних этажах, или на любом уровне многоуровневой квартиры на последнем этаже (п.8.7 СП 54.13330.2016). При этом нужно помнить, что на проведение дымохода через чердак необходимо получить согласие минимум 73% жильцов, поскольку при этом затрагивается общедомовое имущество. Кроме того, при устройстве дымохода необходимо соблюдать ФЗ «Технический регламент пожарной безопасности» (с изменениями на 10 июля 2012).

-Комнаты и кухня должны получать естественное освещение через проемы в фасадных стенах, о чем говорится в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2016. Исключение делается для кухни-ниши, которую можно устраивать и без поступления уличного света. Согласно п. 9.14 СП 54.13330.2016, для нежилых помещений и «мокрых зон» естественное освещение не нормируется.

— В соответствии с п. 8.1.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 нельзя соединять вытяжку с вентиляцией и дымоходами. Кроме того, согласно п. 10.5 ППМ № 508 в редакции 840, при перепланировке в принципе запрещается урезание или ликвидация вентшахт.

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: