Право пользования земельным участком

Статья 7. Виды пользования землей

Статья 7. Виды пользования землей

1. Собственность на землю.

1.1. Право собственности на земельные участки возникает у граждан и юридических лиц по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством Российской Федерации (а именно, в результате предоставления в собственность земельных участков, наследования, дарения, купли-продажи, обмена и иных сделок с землей в соответствии с действующим законодательством).

1.2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

1.3. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

— изъятия земельных участков из оборота;

— установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

— резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

1.4. Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, принудительного изъятия (в том числе, в случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд) в порядке, установленном гражданским законодательством.

2. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

2.1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

2.2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

2.3. Юридические лица, за исключением указанных в подпункте 2.1 настоящей статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2021 года.

2.4. Подпункт 2.3. настоящей статьи не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

— садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

— организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;

— гаражным потребительским кооперативам.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

2.5. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими участками.

2.6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

2.7. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

— отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

— нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 — 100 Земельного кодекса Российской Федерации режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

— систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

— систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 10 настоящих Правил;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 Земельного кодекса Российской Федерации;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

2.8. Решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктом 2.7. настоящей статьи, принимается судом в соответствии со статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Аренда земельных участков.

3.1. Право аренды земельного участка — временное пользование гражданами и юридическими лицами земельным участком за плату на условиях договора аренды.

3.2. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков (за исключением изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, предусмотренными пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

3.3. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

3.4. В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

3.5. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

3.6. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Предоставление земельных участков для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр, осуществляется в аренду в соответствии с действующим законодательством на срок действия лицензии на пользование недрами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

3.7. За земли, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные по договору в аренду, взимается арендная плата в размере, определяемом в соответствии с решением Совета депутатов.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

3.8. Право аренды земельного участка может приобретаться на торгах (конкурсах, аукционах), порядок организации и проведения которых устанавливается земельным, гражданским законодательствами, постановлениями Правительства Российской Федерации и принятыми в соответствии с ними муниципальными правовыми актами Ступинского муниципального района.

3.9. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации).

3.10. Договоры аренды (субаренды) земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3.11. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

3.12. Кроме указанных в пункте 3.11 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 10 настоящих Правил;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса Российской Федерации;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

3.13. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 3.12. настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4. Безвозмездное срочное пользование земельными участками.

4.1. В безвозмездное срочное пользование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки могут предоставляться:

— государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год;

— религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений, а также религиозным организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями;

— лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

4.2. Договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4.3. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по основаниям, определенным статьей 47 Земельного кодекса Российской Федерации.

5. Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком).

5.1. Сервитут может быть частным или публичным.

5.2. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

5.3. Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом Московской области, муниципальным правовым актом органов местного самоуправления в случаях, если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или населения сельского поселения Семёновское, без изъятия земельных участков.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

5.4. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

— прохода или проезда через земельный участок;

— использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

— размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— проведения дренажных работ на земельном участке;

— забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

— прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

— сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

— использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

— временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

— свободного доступа к прибрежной полосе.

5.5. При предоставлении в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченные органы местного самоуправления Ступинского муниципального района при наличии оснований вправе обременить данный земельный участок публичным сервитутом.

5.6. Сервитут может быть срочным или постоянным.

5.7. При переходе прав на земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется.

5.8. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

  • Статья 270. Утратила силу
  • Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Комментарий к ст. 271 ГК РФ

1. Пункт 1 ст. 271 рассчитан на случаи, когда собственник земельного участка не совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества. Последний обладает правом пользования чужим земельным участком, если он предоставлен собственником земельного участка под эту недвижимость.

Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е. который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

Собственник земельного участка при выделении его под недвижимость определяет совместно с собственником недвижимости вид права, на котором земельный участок предоставляется (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования, срочного безвозмездного пользования или др.). Вид права указывается в решении о предоставлении земельного участка (если он находится в государственной или муниципальной собственности) или в договоре (если он находится в частной собственности).

2. Закон прямо не указывает, какое право возникает на земельный участок у собственника недвижимости, если в решении о предоставлении или в договоре вид такого права не определен. До внесения в 2021 г. изменений в комментируемую статью считалось, что собственник недвижимости в этом случае приобретает право постоянного пользования земельным участком. Поскольку закон предусматривает ограниченный субъектный состав данного права, возникало противоречие между земельным и гражданским законодательством. С утратой силы ч. 2 п. 1 ст. 271 данная коллизия устранена.

Поскольку единый перечень ограниченных вещных прав законом не установлен, можно рассматривать право пользования земельным участком собственником недвижимости в случае неуказания вида права в документах о выделении земли в качестве самостоятельного вида ограниченного вещного права на земельный участок.

3. Собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимость третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком. Таким образом, переход права пользования земельным участком также осуществляется без согласия собственника земельного участка. Так, в договоре аренды земельного участка не может быть условия, по которому передача права аренды возможна только после получения на это согласия арендодателя (п. 18 Постановления ВАС N 11). Хотя при аренде государственных и муниципальных земельных участков на срок свыше пяти лет необходимо уведомление арендодателя о передаче права аренды, ждать его согласия на передачу права не требуется.

Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования (п. 14 Постановления ВАС N 11). Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Названные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ч. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), хотя и с определенными изъятиями. Изъятия состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка, а в комментируемой статье земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.

4. Право пользования переходит при этом на тех же условиях и в том же объеме, на каких пользовался землей прежний собственник недвижимости. Так, если он обладал земельным участком на праве аренды, право аренды переходит к приобретателю недвижимости на тех же условиях. Оснований для изменения или прекращения договора аренды в этом случае нет.

Если право собственности на недвижимое имущество перешло в силу договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости или другой сделки, а также в связи с реорганизацией юридического лица, в результате чего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к лицу, которое не может быть субъектом данного права по закону, оно должно переоформить его на право аренды или собственности в установленном законом порядке (п. 12 Постановления ВАС N 11).

5. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, может осуществлять право собственности на нее по своему усмотрению. В том числе он может сносить соответствующие здания и сооружения. Но владение, пользование и распоряжение недвижимостью не должны противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

6. Помимо общих прав и обязанностей, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет дополнительные права. Если участок находится в частной собственности, собственник недвижимости имеет преимущественное право на его покупку или аренду, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК). Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник недвижимости имеет исключительное право на его приватизацию или аренду. Если недвижимость находится в общей собственности, то земельный участок также приобретается в долевую собственность или заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК). Религиозные организации могут приобрести земельный участок, на котором находится их недвижимость, в собственность бесплатно.

Право на приватизацию, покупку или аренду земельного участка является исключительным. Это означает, что принадлежит оно только одному лицу — собственнику находящейся на участке недвижимости. В силу этого право на приватизацию имеют и те юридические лица, в которых доля государства больше 25%, хотя по приватизационному законодательству им запрещено покупать государственное или муниципальное имущество (п. 5 Постановления ВАС N 11). Право на приватизацию или аренду может быть реализовано лишь однократно. Если после введения в действие ЗК лицо заключило договор аренды, то приватизировать данный земельный участок оно не может, так как уже воспользовалось своим исключительным правом.

Для реализации своего исключительного права собственник недвижимости обращается в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Рассмотрение заявления для уполномоченных органов является обязательным. Их действия или бездействие могут быть обжалованы в суде путем подачи заявления по правилам о признании ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов незаконными в порядке гл. 24 АПК или заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды.

Судебная практика по статье 271 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2021 N 301-ЭС17-22201 по делу N А43-17468/2014

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Учреждения о разделе земельного участка 2021 с кадастровым номером 52:18:0060116:135, путем образования трех земельных участков, руководствовался статьями 214, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 11.2, 11.4, 11.9, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», и исходил из того, что земельный участок, занятый объектами, находящимися в федеральной собственности, в силу прямого указания закона принадлежит Российской Федерации, а Учреждение, имеет право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве оперативного управления.

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2021 N 310-ЭС17-20379 по делу N А14-15138/2016

Объекты недвижимости перешли в долевую собственность Кольцовой И.В. и Кольцова А.М. в результате заключения договора купли-продажи от 08.05.1997. В связи с переходом права собственности на здания заявителям в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования площадью 40 000 кв. м, предоставленного ранее «Автоколонне 1747» для ведения подсобного хозяйства, и исключительное право на выкуп указанного земельного участка.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.10.2021 N 20-КГ18-25

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.10.2021 N 4-КГ18-62

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.11.2021 N 74-АПГ18-19

В обоснование права на обращение в суд административные истцы указали на имеющиеся препятствия для реализации их интересов, поскольку они, зарегистрировав право собственности на недвижимость, расположенную на указанном земельном участке, обратились в администрацию города Якутска с заявлением о том, что к ним перешли права и обязанности арендатора земельного участка на основании статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; в ответ на это заявление им предложено решить вопрос о приобретении земельного участка либо в общую собственность либо заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Оценив это обстоятельство, Судебная коллегия соглашается с суждением суда о праве Тахватулина А.К., Хафизова Ф.Ф. и Боброва В.А. на обращение в суд с административным иском.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28.11.2021 N 10-КГ18-10

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Определение Конституционного Суда РФ от 20.12.2021 N 3176-О

Оспариваемые положения пункта 2 статьи 271 и пункта 1 статьи 552 ГК Российской Федерации направлены — с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) — на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в том числе при продаже данного объекта в случаях, когда продавец не является собственником земельного участка, и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2021 N 304-ЭС19-18742 по делу N А75-8652/2017

Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, руководствовались статьями 131, 133.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.1, 39.6, 39.8, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходили из отсутствия оснований для признания оспариваемого отказа администрации незаконным.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2021 N 305-ЭС19-18572 по делу N А40-159866/2021

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды руководствовались положениями статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 1102, 2021 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что, поскольку общество в спорный период не обладало зарегистрированными в установленном порядке правами на земельный участок, но фактически использовало его при эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, на его стороне возникло неосновательное обогащение за пользование земельным участком. Размер неосновательного обогащения, образовавшегося на стороне общества определен судами исходя ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2021 N 310-ЭС19-21203 по делу N А14-12960/2021

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 271, 329, 330, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об обоснованности требований Управления о взыскании с предпринимателя, к которому перешли права и обязанности соарендатора по договору аренды от 26.12.2006 N 113-06/гз, 10 669 руб. 88 коп. неустойки ввиду несвоевременного исполнения последним обязательства по внесению в период с 11.06.2015 по 31.12.2017 арендной платы за пользование арендованным земельном участком, на котором расположены принадлежащие предпринимателю на праве долевой собственности объекты недвижимости — нежилые здания.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.2021 N 86-КА19-6

Письмом администрации Ковровского района Владимирской области от 30 июня 2021 года Жарковой Е.И. отказано в выкупе со ссылкой на положения статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
23 апреля 2021 года Жаркова Е.И. повторно обратилась на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации к администрации Ковровского района Владимирской области с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 2.5% его кадастровой стоимости.

Право пользования земельным участком

Если вы проживаете в доме, где есть участок земли и возможность его использования, то у вас может появиться желание его обработать, привести в ухоженный вид или создать на его территории хозяйственные постройки. Некоторые хозяева размышляют о том, имеют ли они на это право, а другие – занимают свободное место для собственных нужд и используют его по своему усмотрению.

Вопросы о том, как справедливо и юридически корректно действовать в таких ситуациях, беспокоят многих граждан, поэтому знать основные положения, характеризующие право пользования, будет для них не лишним.

Определение порядка пользования земельным участком

Существуют некоторые различия в правовом статусе между гражданами, пользующимися близлежащими землями и имеющими право пользоваться ими. Возникает парадокс, когда имеющий право пользования не приобретает этого права в реальной ситуации, по факту – и наоборот.

Этот вопрос требует специального рассмотрения. Однако необходимо определиться в том, что существует строгая дифференциация понятий «пользование» и «право пользования».

Право пользования, не ограниченное ничем, позволяющее беспрепятственно осуществлять на своём участке любую деятельность, имеется только у собственника земельного участка. Об устранении препятствий в пользовании мы писали в статье о негаторном иске.

Кроме этого, собственник, в отличие от остальных категорий землепользователей, имеет полноценное право осуществлять имущественные сделки. Остальные виды пользования ограничены существующим правовым регламентом.

Независимо от наличия или отсутствия этого права, многие граждане разбивают клумбы и цветники вокруг жилых помещений, за пределами территории, входящей в нормативы, предоставленные под строительство капитального жилого строения. Они не приобретали на подобные действия права, но пользуются частью земли, не принадлежащей им.

Достаточно часто, собственники дачных участков, прихватывают близлежащие бесхозные земли и осуществляют пользование ими. В сельской местности использование наделов, выделенных под огороды, практически не ограничено.

Казалось бы, от таких действий землепользователей, просматривается только выгода, ведь они не присваивают чужого достояния, а обрабатывают то, что было заброшено. Однако здесь существуют достаточно противоречивые моменты, некоторые из которых лишают как землепользователя, так и субъект хозяйствования, потенциальных преимуществ:

  1. Субъект хозяйствования не получает налогов с земель, которыми граждане пользуются, без определённого права;
  2. Землепользователь в любой момент может утратить возможность пользования землями, на которые не имеет права. Весь вложенный в обработку земель труд, будет безвозвратно утрачен;
  3. При имущественной сделке, землепользователь может выручить более крупную сумму, за право пользования землями;
  4. Возникает сбой в учётных кадастровых записях, так как обрабатываемые земли числятся в качестве неучтённых.

В перечисленных выше случаях, и аналогичных им, на используемые земли целесообразно оформлять права пользования. Тем более что это не представит большой сложности, а преимущества могут превзойти ожидания. Кроме этого, многие граждане не имеют земельных участков, но желают их приобрести.

Субъекты права пользования землёй

Субъектом права пользования можно определить землепользователя, который владеет возможностью применять для работы участок земли на законных основаниях, в соответствии с правоустанавливающей юридической базой. У такого субъекта существует основание, в соответствии с которым, он получает доступ к земельному участку, владея им и препятствуя в его владении, другим лицам.

Субъективная сторона права пользования землёй опирается на желание и намерение лица, обрабатывать землю, осуществлять за ней надлежащий уход и извлекать из её свойств, пользу. Право субъекта устанавливается на основании правовой базы землепользования.

К ней относятся права возникновения условий владения или пользования земельным участком, которые определяют, посредством чего, осуществляется владение им. А также, правовая база, определяющая видовые отличия субъекта пользования, которые соответствуют видам права пользования землёй.

По источникам права пользования, субъект подразделяется:

  1. На субъект федерального значения, или централизованное звено, определяющее права пользования соподчинённых субъектов.
  2. На хозяйствующий субъект, или региональный муниципалитет, в ведении которого находятся земли территории региона, района, населённого пункта.
  3. На субъект землепользования – частное или юридическое лицо, осуществляющее обработку земель в соответствии с поставленными задачами, и пользующееся землями в соответствии с видами права обладания землёй.

Виды права пользования землёй

Основными видами, дающими право пользования землёй, являются нижеследующие:

  1. Право собственности;
  2. Постоянное (бессрочное) пользование;
  3. Пожизненно наследуемое владение;
  4. Безвозмездное срочное;
  5. Аренда;
  6. Сервитут.

Перечисленные варианты прав, предоставляют различные возможности, предусматривающие пользование в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами. Каждый вид права основывается на определённых условиях, в соответствии с которыми правомочность пользования устанавливается путём ограничения землепользователя от ненадлежащего применения земель.

Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

Основания для пользования, возникают, когда хозяйствующим субъектом определяется возможность предоставления такого права путём выделения надела. Если вы желаете получить в пользование участок – нужно обратиться в уполномоченный орган, который может выбрать целесообразный вариант для того, чтобы участок был вам предоставлен.

Обратитесь в местную администрацию с запросом о своём намерении вступить в права пользования. Как правило, при наличии возможностей, земли в пользование предоставляются беспрепятственно.

Можно выделить также основания, возникшие в результате проведения имущественной сделки:

  1. При покупке земельного участка;
  2. При покупке дома (части дома) с выделенным под его строительство, участком;
  3. Приобретения путём дарения, обмена или получения в наследство участка или дома (части дома) с участком;
  4. Другие операции имущественного плана.

Если вы уже владеете участком, в зависимости от формы права обладания, вы можете продолжать осуществлять пользование на основании существующего прецедента. Однако если землепользователь не имеет права собственности на землю, ему целесообразнее всего, это право получить.

Общие основные положения при определении права собственности, практически не отличаются от ходатайства по получению надела. Но право собственности даст дополнительные гарантии землевладельцу в том, что право на пользование участком будет определено в качестве постоянной программы, позволяющей продолжить обладание им, в лице детей и внуков. Другие виды прав, этого гарантировать не могут.

Соответственно, право пользования, по усмотрению хозяйствующего субъекта, может быть прекращено после смерти владельца и не передано в собственность наследникам, в том случае, если земля не была оформлена в собственность. По усмотрению уполномоченной комиссии, земли могут быть изъяты путём судебного решения. А также, путём выкупа, в условиях государственной необходимости.

На участок может налагаться ограничение пользования, в случае установления сервитута. Его установление можно опротестовать в суде, но это не во всех случаях реально. Судебные распри по земельным вопросам, в принципе, достаточно распространены. Это не случайно, так как на основании судебных решений осуществляется немалая доля установления прав пользования участками.

Решение суда, в отношении права пользования, играет аналогичную, другим правоустанавливающим документам, роль. Поэтому, когда другие варианты не срабатывают в отстаивании прав – суд, может оказаться последним основанием их подтверждения. Аналогично, только через суд местная администрация может прекратить право пользования участком, со стороны нерадивого владельца.

Определение порядка пользования

Порядок пользования не представляет проблемы только для собственников, являющихся единственными владельцами участка. Но споры в определении порядка пользования могут выйти на периферию права владения. Несмотря на повсеместно проводимое межевание земель, это не снимает проблемы формирования споров и конфликтных ситуаций.

Как правило, порядок пользования регламентируется определёнными нормами и правилами. Если у вас возникли претензии к лицам, нарушающим регламент пользования, вы имеете право:

  1. Обратиться в административную комиссию;
  2. Обратиться в суд.

Но в обозначенных инстанциях вопрос не обязательно будет решён в вашу пользу. Кроме нормативов пользования, существует принцип договорённостей, который обязательно будет принят во внимание.

Допустим, вы приобрели земельный участок, межевые границы которого используются соседями по участку, взамен этого они предоставляли бывшим владельцам доступ к водному ресурсу на своём участке. Но вы планируете провести работы по водоснабжению своего участка и не нуждаетесь в их услугах.

Вы требуете снести стену надворных построек, занимающую вашу межу. Они отстаивают своё имущественное право, ссылаясь на договорённости.

Если вы напишете жалобу в административную комиссию или пойдёте с жалобой в суд – ещё не факт, что ваши притязания сочтут правомочными.

С одной стороны вы имеете право пользования, с другой стороны – третьи лица пользуются по факту. В этом случае вам придётся перезаключить с соседями новый устный договор добровольно.

Возможен новый, существенный для вас обмен, а также – неплохой и достаточно выгодный вариант — обременение сервитутом. Он позволит соседям пользоваться межевыми границами, на выгодных для вас условиях, но только если причинённый вам ущерб не будет сочтён ничтожным.

Процесс оформления

Так как все земли принадлежат Субъектам федерации РФ,вопрос оформления права пользования, находится в их ведении.

Обратившись в местную администрацию, вы сможете решить все вопросы, связанные с предоставлением обозначенного права. Для этого, необходимо написать заявление на имя главы администрации, с указанием причины вашего обращения.

Специальная комиссия (публичные слушания), рассмотрят ваш запрос и дадут положительный, либо отрицательный ответ. При положительном решении, вам выдадут выписку из постановления, на основании которой, вы оформите документы на право пользования.

Регистрация права пользования

Проводится в местном отделении кадастра, обязательно. Без проведения этой регистрации, любой, выданный вам документ, не приобретёт юридической силы. Она осуществляется, независимо от вида предоставленных правомочий. Регистрацию можно провести, придя лично и написав заявление, а можно выслать документы заказным письмом с уведомлением.

На основании регистрации вашего права пользования, будет произведена учётная запись, участку присвоят уникальный кадастровый номер, а вам выдадут:

  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство, удостоверяющее право пользования (собственности).

В выданном свидетельстве, должна быть представлена следующая информация:

  • Сведения о правообладателе;
  • Сведения о виде права обладания;
  •  Основные сведения об участке;
  • Дата выдачи, сведения о регистрации.

Если вы собственник, то с этим свидетельством впоследствии, можно осуществлять различные имущественные сделки, оформлять на свои земли наследование.

То есть свидетельство – один из наиболее важных документов, удостоверяющих ваше право.

К другим основным документам, относятся документы, определяющие основание для пользования участком. Они относятся к другой категории, и являются правоустанавливающими документами. К их числу будут относиться государственные акты на право пользования землей.

Этот документ выдаётся тогда, когда надел представляется землепользователю на основании решений публичных слушаний. Он может иметь различный статус. В некоторых случаях, он выдаётся при возникновении права пользования (собственности), а в других случаях:

  • При переходе из одного вида права обладания в другой вид;
  • При изменении категории земель, их назначения, разрешённого использования;
  • В процессе установления обременения, ограничения правообладателя сервитутом.

Договор пользования земельным участком

Он также относится к числу важнейших правоустанавливающих документов. Он выдаётся вместо государственного акта в том случае, если пользование землёй осуществляется по праву аренды земель. Он составляется по типовому образцу, с предусмотренными обязательствами и правами сторон.

Его вам нужно будет только внимательно изучить, подписать и пользоваться землями на основании его заключения.

Имейте в виду, что при заключении договора, в нём определяются ваши права, которые закрепляются за вами, в отношении пользования участком. Если вы имеете дополнительные притязания – определитесь в этом заранее. Юридическую силу права обладания, имеют только определённые пунктами договора, положения.

Временное пользование земельным участком

Один из видов права обладания, специфика которого определяется предоставлением права в течение указанного срока.

Как правило, в отличие от аренды, он осуществляется на безвозмездной основе. То есть, хозяйствующий субъект, юридическое или частное лицо предоставляют право пользования участком в течение определённого периода, безвозмездно.

Смысл этого права пользования в том, что пользующееся лицо получает возможность безвозмездно извлекать из земельного участка полезные свойства и иметь преимущества землепользователя. Взамен, оно гарантирует владельцу участка надлежащий уход за землями, их сохранность и надлежащее состояние участка.

Эти договорённости должны скрепляться письменным договором. И если участок предоставляется в пользование более чем на 1 год – его необходимо провести через регистрацию.

Земельные участки общего пользования

Один из самых сложных вопросов. Особенно в том случае, если под жилым домом имеется участок муниципальной земли, которую каждый пытается использовать по своему усмотрению.

Нередки случаи, когда на таких участках, наиболее бесцеремонные жильцы пытаются разводить живность, вплоть до поросят. Соседи жалуются, задыхаясь от неприятного запаха и уставая, от постоянного визга. Что делать если подобные вещи происходят на вашем участке?

Уже рассматривался вопрос о том, что пользование как факт реальности и право пользования как юридический факт, могут кардинально отличаться. Более того, этот вопрос учитывается в суде в качестве установленного порядка пользования. Так вот, чтобы этих прецедентов в вашем жилище не было, пресекайте их на корню, поднимая всю общественность.

Если в течение какого-то времени подобное или аналогичное продлится – может оказаться поздно. Оно уже будет констатироваться как установленный порядок или устная (негласная) договорённость на основании отсутствия воспрепятствования со стороны остальных пользователей участка.

В таком случае, вы, тем не менее, будете иметь право подавать жалобу на таких жильцов только на основании использования земельного участка не по целевому назначению. Можно сделать акцент на недопустимость и отсутствие разрешения со стороны местной власти в отношении данных инициатив.

По правилу, каждый из жильцов, имеет право на долю земельного участка в соответствии с его долей в жилом массиве. В доме из 12 квартир, каждая семья может по праву пользоваться 1/12 частью земельного участка.

Но если основная часть жильцов оказалась индифферентной к благоустройству общего дворика, а кто-то начал наводить свои порядки – это проблема обеих сторон.

Если нет оглашаемых коллективных, пусть даже устных договорённостей, процесс может пойти хаотично. Встроить его в структурное правовое русло будет сложно.

Если земельный участок находится в долевой собственности, собственники имеют право составлять договоры и правила пользования в письменной форме, без регистрации и предоставления их в какие-либо официальные органы. Но в случае появления разногласий, эти локальные договорённости, могут сыграть важную роль в сохранении доброжелательности и справедливого распределения права пользования.

Плата за пользование

Она включает в себя ежегодные налоговые вычеты, если земли находятся в пользовании на основании:

  • Собственности;
  • Постоянного (бессрочного) пользования;
  • Пожизненного наследуемого владения.

Обычно она не превышает 0,3% от общей кадастровой стоимости, в редких случаях достигает 1,5%. Арендная плата устанавливается договором, но может изменяться на основании дополнительных соглашений, если договор долгосрочный.

Прекращение права пользования

Может быть произведено по инициативе федерального или муниципального решения путём выкупа земель для работ государственной или общественной значимости.

Кроме этого, существует ряд причин, в соответствии с которыми земли могут быть изъяты, а пользование ими прекращено. Этот момент обычно определяется на основании:

  1. Ненадлежащего ухода за землями;
  2. Их неиспользования;
  3. Использования не по назначению;
  4. Порчи плодородного слоя, нарушения экологических и санитарных норм использования.

В этом случае прекращение права пользования определяется судом, по ходатайству местной администрации.

Заключение

Как видно, право пользования – сложный и многогранный процесс, который определён не только объективными регламентирующими основаниями и нормативом действий лиц, но и субъективным фактором.

Во избежание сложностей и возникновения конфликтов сторон, все вопросы о порядке справедливого использования участков, нужно решать заблаговременно, на основании согласования и взаимных договорённостей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: