Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Ипотечный кредит на земельный участок

Институт ипотеки — продукт современной экономики, который активно развивается. Рыночная экономика не может существовать нормально без его надлежащего развития, так как ипотека — важнейший инструмент кредита.

Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2022 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

  • на покупку земельного участка;
  • на приобретение земли для строительства частного дома.

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

  • земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
  • наличие строго очерченных границ;
  • до участка можно добраться на общественном транспорте;
  • рядом хорошо развита инфраструктура;
  • банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
  • наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
  • на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
  • на нем не должно висеть уже оформленного залога.

Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

  • земли, которые не имеют ограничения в обороте;
  • если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

  1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
  2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
  • договор купли-продажи;
  • отчет эксперта-оценщика;
  • документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

  • процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
  • большой срок погашения займа;
  • можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

Кредитный договор заключается только с:

  • гражданином Российской Федерации;
  • совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
  • лицом, имеющим стабильную занятость;
  • гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
  • есть хорошая кредитная история.

Процесс оформления

Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

  • нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
  • ознакомиться с требованиями кредитной организации;
  • подать заявку, дождаться одобрения банка;
  • подготовить документы на земельный участок;
  • банк проверяет документы;
  • получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

Подробнее о договоре

Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

В ипотечном договоре земельного участка указывают:

  • предмет ипотеки;
  • оценку;
  • размер, основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства;
  • адрес участка и его кадастровый номер;
  • наличие объектов недвижимости на участке, если есть;
  • площадь участка;
  • назначение земли и цель ее использования;
  • право собственности;
  • название органа государственной регистрации прав на недвижимость, которая зарегистрировала это право.

Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.

Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.

Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

Содержание пунктов

Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

  • шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
  • предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
  • гарантии;
  • обязанность сторон;
  • страховые особенности;
  • ответственность;
  • итоговые нормативы;
  • реквизиты сторон, подписи.

Альтернатива ипотеке земельного участка

Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

Выход из ситуации:

  • предоставить банку залог;
  • оформить потребительский кредит;
  • взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

Аренда

Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Взыскание

Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

  • залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
  • предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.

Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

  • начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
  • организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашения о предоставлении земельного участка в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами — стандартная процедура.

Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

  • заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
  • имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
  • оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
  • регистрируются фактические имущественные права.

Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

Ипотека на участок в РФ

Ипотека на участок в РФ оформляют также, как и на иные объекты имущественных прав. Отличие заключается в перечне документации, которую нужно предоставить в банк. Руководствоваться рекомендуется федеральным и региональным законодательством (в том числе Лесным кодексом РФ).

Ипотека на земельный участок

В России существует специальный государственный кадастр (реестр) земельных участков. Данную информацию собирают уполномоченные органы.

Данные о земном покрове показывают, сколько территории покрыто лесами, водно-болотными угодьями, непроницаемыми поверхностями, сельским хозяйством и другими типами земли и воды.

Типы воды включают водно-болотные угодья или открытую воду. Землепользование показывает, как люди используют ландшафт — для развития, сохранения или смешанного использования. Различные типы растительного покрова могут управляться или использоваться совершенно по-разному.

Земной покров может быть определен путем анализа спутниковых и аэрофотоснимков. Использование земли не может быть определено по спутниковым снимкам.

Карты растительного покрова предоставляют информацию, чтобы помочь менеджерам лучше понять текущий ландшафт. Чтобы увидеть изменения во времени, необходимы карты земного покрова за несколько разных лет.

С помощью этой информации менеджеры могут оценить прошлые управленческие решения, а также получить представление о возможных последствиях своих текущих решений до их реализации.

Управляющие прибрежными районами используют данные о земном покрове и карты, чтобы лучше понять воздействие природных явлений и использование человеком ландшафта.

Карты могут помочь менеджерам оценивать рост городов, моделировать проблемы качества воды, прогнозировать и оценивать воздействия от наводнений и штормовых нагонов, отслеживать потери водно-болотных угодий и потенциальные воздействия от повышения уровня моря, определять приоритеты районов для усилий по сохранению и сравнивать изменения земного покрова с воздействиями на окружающую среду или связи в социально-экономических изменениях, таких как увеличение населения.

Для оформления ипотеки на землю необходимо знать и помнить правовые особенности таких сделок. Заключаются они в документации и праве собственности на конкретный объект.

Особенности ипотеки земельных участков

Каждый участок должен иметь границы и должен быть отмечен на карте (проведено межевание). Без подобных бумаг оформить ипотечный кредит будет проблематично.

Также нельзя будет совершить какие-либо сделки с землей или осуществить постройку жилого дома или дачи.

Землемеры — это люди, которые изучают и определяют границы и другие особенности земли или недвижимости, чтобы полностью и точно передать то, что принадлежит на бумаге.

В некотором смысле они похожи на переводчиков, переводящих то, что в бумажном мире, в реальную ситуацию. Землемеров чаще всего видят с измерительными приборами, особенно вокруг дорожного строительства, но это не единственный аспект их работы.

Зачастую землемеры должны провести значительный объем исследований, прежде чем даже добраться до точки, где они находятся в поле и проводить обследования.

Сначала они должны выяснить характер работы. В некоторых случаях такие инспекторы могут заключать частные контракты с группой или работать полный рабочий день в компании или организации.

Например, муниципальные власти, которые часто строят дороги, могут нуждаться в землеустроителях, занятых полный рабочий день.

Землемер также может быть нанят компаниями, которые занимаются большой строительной деятельностью или частными лицами.

Конечно, одна из самых важных вещей, которые делает геодезист, — это определение границ собственности. Без точного измерения границ проекты могут быстро стать серьезной проблемой.

Хотя это может иметь или не иметь большого значения для зданий, если проект является чем-то вроде дороги, он может существенно изменить желаемый маршрут.

Землемеры часто отмечают изменения высоты и другие физические особенности, которые могут быть важны в ходе реализации проекта.

Это может значительно увеличить время, затрачиваемое на работу, но также может стать бесценной информацией для тех, кому необходимо полагаться на эти измерения при разработке своих проектов.

Таким образом, это аспект работы, который не следует упускать из виду. Эти специалисты зависят от точного представления о том, с чем они имеют дело до того, как работа начнется.

По мере совершенствования технологий инструменты, используемые землеустроителями, также стали более совершенными.

Хотя в некоторых ситуациях могут по-прежнему использоваться цепи, меловые линии и компасы, во многих ситуациях они, вероятно, были заменены устройствами GPS, инструментами трехмерного сканирования и другими высокотехнологичными инструментами.

Они помогают получить очень точную картину того, что будет обследовано. Тем не менее, геодезисты должны всегда дважды проверять свою работу. Некоторым может быть удобнее, когда работа проверяется более чем одним инструментом.

После завершения обследования составляется отчет с подробным описанием результатов и отправляется заинтересованным сторонам. В некоторых случаях землемерам может быть предложено объяснить свои выводы.

В особенно спорных ситуациях, таких как судебный спор, связанный с землей, их даже могут вызывать для дачи показаний в суде. Однако такие ситуации крайне редки.

Процесс оформления земельной ипотеки

Сейчас большинство финансовых учреждений предлагают свои услуги при выдаче кредита на покупку недвижимости.

Все их продукты имеют свои отличительные особенности, свои критерии и требования. Но можно выделить несколько основных, практически идентичных во многих компаниях условий.

Они заключаются в следующем:

  • валюта ипотеки. В данной стране большинство кредитов выдается в российских рублях, но есть случаи предоставления кредита на жилье в долларах и евро;
  • значение процентных ставок в этом виде часто принимает значения от 10 до 16% годовых. Точная информация об этом не может быть предоставлена каким-либо банком, поскольку она зависит от многих факторов (доход заемщика, срок ипотеки и других элементов);
  • первоначальный взнос. Согласно требованиям большинства банков, клиент должен иметь не менее 10% стоимости имущества для получения ипотеки;
  • условия кредита. Этот пункт выбирается исходя из платежеспособности заемщика и его собственных пожеланий;
  • погашение долга в виде ежемесячных платежей на банковский счет. Значения всех сумм оговариваются заранее в кредитном договоре. В качестве обеспечения по кредиту обязательна регистрация залога приобретаемой недвижимости.

В большинстве случаев требуется страхование:

  • предмет кредита;
  • жизни;
  • здоровья и работоспособности заемщика.

Проведение оценочных работ. Это делается независимыми оценочными агентствами. Банку необходимо выяснить реальность названной цены квартиры или дома.

Предоставление информации о доходах. Это позволит кредитору не сомневаться в платежеспособности заемщика.

Говоря о необходимости того или иного пакета бумаг, следует отметить, что этот список может быть сокращен или дополнен в одной из компаний.

Ниже приведен основной список документов для регистрации ипотеки, которые банки чаще всего запрашивают:

  • заявка на кредит;
  • документ, удостоверяющий личность. Чаще всего паспорт гражданина Российской Федерации выступает в качестве его паспорта;
  • второй дополнительный документ для идентификации: военный билет, паспорт, водительские права или пенсионная книжка;
  • справки о доходах;
  • правоустанавливающие документы на землю (разграничение земли – границы, межевание, выписка из ЕГРН и другие).

Иметь хороший доход недостаточно, чтобы получить ипотеку. Банки предъявляют определенные требования к своим заемщикам.

Конечно, в зависимости от организации они могут быть слегка изменены, но их суть примерно такова:

  • наличие российского гражданства. Доказательством этого является паспорт гражданина России;
  • возраст на момент подачи заявки от 21 года и до конца ипотечного периода до 60 лет;
  • отсутствие «черной» кредитной истории;
  • Постоянное место жительства в районе оформления кредита.

Это основные правила и требования по оформлению ипотеки на земельный участок. В дальнейшем компания и гражданин (предприниматель или юридическое лицо) заключают договор.

Клиенту выдают закладную на землю до полного погашения долга. Данный факт регистрируют в Росреестре. На руках у стороны соглашения остается выписка с обременением.

ТОП-3 банка, выдающие ипотеку на землю в 2022 году

Не секрет, что Сбербанк России является одним из самых надежных банков страны. Именно этим объясняется выбор многих клиентов этого заведения.

И услуги кредитования в сфере недвижимости достаточно востребованы. Потенциальные заемщики не будут мешать выяснить, что необходимо для организации ипотеки с этим кредитором. Прежде всего, это соблюдение требований банка.

По отношению к клиентам они являются:

  • гражданство Российской Федерации;
  • возраст от 18 до 75 лет;
  • наличие постоянного и официального места работы.

В Сбербанке происходит одинаковая регистрация ипотеки на следующих условиях:

  • процентные ставки варьируются от 11,4% годовых;
  • наличие собственных средств — от 20% от стоимости недвижимости;
  • срок регистрации ипотеки до 30 лет.

Важно отметить, что до государственной регистрации прав собственности процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт. Увеличение этого показателя грозит и отказом от формализации страхования приобретенного имущества, жизни и здоровья заемщика.

«ВТБ 24» занимает второе место по финансовым показателям в рейтинге банков Российской Федерации.

Таким образом, в рамках этой статьи также есть описание того, что необходимо для регистрации ипотеки от этой компании.

Более того, их продукт характеризуется более привлекательными условиями и доступностью для огромной части населения.

Итак, для начала будет правильно записать условия ипотеки в ВТБ 24.

Они заключаются в следующем:

  • процентная ставка — от 11,9% годовых (в предложении при государственной поддержке);
  • наличие собственных средств — от 20% стоимости имущества;
  • доступная сумма кредита от 600 до 2022 тысяч рублей;
  • срок кредита до 30 лет.

Далее следует упомянуть основные требования к заемщикам. «ВТБ 24» выдвигает такие:

  • возраст не менее 21 года на момент обращения за кредитом и не более 70 лет на момент возврата кредита;
  • общий стаж работы — не менее 1 года.

При оформлении ипотечного кредита всегда требуется предоставление страхового полиса на приобретаемую недвижимость.

Это делается для защиты как заемщика, так и банка от непредвиденных ситуаций:

  • пожаров;
  • землетрясений;
  • и других явлений.

Известно, что продолжительность такой страховки в большинстве случаев равна 1 году. Но это не значит, что по истечении этого времени можно забыть о страховании недвижимости.

Предмет кредитования должен быть защищен от рисков, пока клиент финансового учреждения полностью не погасит платежи по кредиту.

Полис страхования недвижимости — не единственный требуемый документ в России. Так, очень часто кредитору нужна другая страховка при оформлении ипотеки.

А именно:

  • полис страхования жизни и здоровья;
  • работоспособность заемщика.

Конечно, согласно российскому законодательству, банки не имеют права заставлять клиента регистрировать данный вид страхования.

Финансовые организации в принципе так и делают, но они оговариваются, что, если вы от нее откажетесь, процентная ставка вырастет на 1 процентный пункт.

Стоит отметить, что не всегда клиент банка может приобрести необходимый полис в любой страховой компании.

Чаще всего кредитор выдвигает свои требования к выбору последнего, а иногда предоставляет список аккредитованных компаний, среди которых можно выбрать наиболее подходящую.

Теперь, узнав, что это необходимо для оформления ипотеки, потенциальные заемщики не должны сомневаться в необходимости получения такого кредита.

Судя по всему, эта ипотека не так страшна:

  • условия получения и требования к заемщикам не должны пугать потенциального заемщика. Главное не бояться трудностей и идти к своей цели.

Третьим по востребованности является Россельхозбанк. Ставки и условия не отличаются от Сбербанк и ВТБ24.

В случае возникновения спорных ситуаций гражданин или предприниматель, юридическое лицо вправе обратиться к руководству кредитного учреждения, компании или в судебный орган.

В этом видео Вы узнаете как оформить ипотеку на участок

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: