Предоставление земельных участков в аренду — особенности и процедура заключения договора

В настоящее время договоры аренды имеют широкое применение, как в предпринимательской, так и в бытовой сферах. В аренду может быть передано любое имущество, в том числе и недвижимое. Общие положения, регулирующие правоотношения, возникающие из договора аренды, закреплены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником, сдавать имущество в аренду. Наиболее распространенным договором аренды является договор аренды земельного участка.

Существенным условием любого договора аренды являются:

1. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным. Так в договоре аренды земельного участка должны быть указаны: адрес (местоположение), категория земель, вид разрешенного использования, кадастровый номер, присвоенный органом учета.

2. Срок договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Для отдельных видов аренды, законом могут быть установлены максимальные сроки, и в случае если договор заключен на срок превышающий максимальный, считается, что договор заключен на срок равный максимальному. Так, в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка кроме случаев, определенных законодательством.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на не определенный срок (ст. 610 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами

3. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной их сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

4. В договоре должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Размер арендной платы так же определяется договором аренды.

5. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Так установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением, случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества путем внесения записи об ограничении (обременении) на земельный участок в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 26 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Соглашение сторон об изменении и расторжении договора аренды также подлежит государственной регистрации.

Аренда земельного участка

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Аренда земельного участка

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

  • гражданам;
  • юридическим лицам;
  • иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

  • Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
  • Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
  • Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
  • Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

  • ведения на ней личного подсобного хозяйства;
  • ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
  • сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
  • размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления. Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка. При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган. Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности. Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:
первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

  • документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
  • соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
  • кадастровый план участка.
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
  • учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
  • доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2021 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2021 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

  • была нарушена процедура оформления документации;
  • выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
  • участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
  • нецелевое использование участка;
  • муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
  • договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
  • условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

  • неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
  • если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
  • если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
  • если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

  • постановлениями Правительства РФ.
  • законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 2021 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2021 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: