Проблемы приватизации земельных участников

Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Различными нормативными актами гражданам предоставляется возможность заниматься приватизацией различных территорий, то есть переоформлением государственного имущества в частную собственность.

На практике для того, чтобы получить собственный надел, нужно преодолеть достаточно большое количество препятствий, предусмотренных действующим законодательством и особенностями каждой отдельной ситуации.

В связи с этим лучше заранее подготовиться и разобраться в том, какие могут встречаться проблемы приватизации земельных участков и что можно сделать, чтобы от них избавиться.

Неоднозначность законов

Процедура приватизации различных государственных территорий собственниками различной недвижимости, находящейся на них, отличается множеством своих особенностей. В частности, в статье 35 Земельного кодекса, а также в статье 273 Гражданского кодекса говорится о том, что в обязательном порядке должен соблюдаться принцип единства распоряжения наделов, а также различных объектов недвижимого имущества, которое на них находится.

В соответствии с указанным принципом предусматривается предоставление владельцам такого имущества преимущественного права на выкуп земельного участка без необходимости проведения каких-либо торгов или открытых аукционов.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривается возможность предоставления гражданам прав на бессрочную эксплуатацию земельного участка, а также наследуемое пожизненное распоряжение территорией, однако на сегодняшний день подобная передача имущества не практикуется. Несмотря на то, что характер правопреемства в процессе наследования является довольно универсальным, за новым лицом не может признаваться право бессрочного пользования.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В соответствии с нормами, указанными в статье 3 Закона «О введении в силу Земельного кодекса» предусматривается возможность переоформления как пожизненного, так и постоянного владения на право собственности.

В частности, лицам, имеющим в своем фактическом распоряжении земельные участки, на которых находится какая-либо недвижимость, купленная до вступления в силу Земельного кодекса, но которые не были корректно зарегистрированы и оформлены, предоставляется возможность бесплатного получения права собственности на такое имущество.

В соответствии с пунктом 9 данной статьи государственные акты, свидетельства и прочие бумаги, которые подтверждают наличие у заинтересованного лица права на земельный участок, имеют такую же юридическую силу, как и у тех документов, которые выдавались до того момента, как был введен в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав…».

Процедура регистрации прав собственности в данном случае осуществляется в соответствии со статьей 25.2 этого закона, а принятие решений о предоставлении территорий в частную собственность граждан не предусматривается.

Несмотря на то, что был принят упрощенный порядок переоформления права владения земельными участками, правоприменительная практика показала, что эта процедура может отличаться массой своих сложностей.

В преимущественном большинстве случаев оформить какую-либо территорию в частную собственность хотят не первоприобретатели участков, а лица, являющиеся их наследниками. Ими подаются исковые заявления с требованием об устранении правовой неопределенности, присутствующей в текущем юридическом статусе земельного участка, с последующим включением его в перечень наследуемого имущества.

В частности, к примеру, постановление Хабаровского краевого суда, вынесенное 2 февраля 2020 года, закрепляет за наследником право собственности на территорию.

В данном случае суд отталкивался от того, что на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР, вынесенного 26 августа 2020 года, отвод гражданами земельных участков осуществляется в бессрочное пользование, а гражданин, который занимался постройкой дома, являясь первозастройщиком земельного участка, мог получит его исключительно в бессрочное пользование. Какие-либо аргументы о том, что заинтересованное лицо распоряжается данной территорией не на правах бессрочного пользования, был проигнорирован.

При приватизации земельных участков нередко заинтересованные лица сталкиваются с проблемами по той причине, что на их территории находятся так называемые «красные линии». Такими линиями обозначаются какие-либо планируемые или уже существующие границы территорий общего пользования.

Проблемы процедуры приватизации земельных участков

В соответствии с нормами Земельного кодекса первоочередное право на приватизацию земельных участков или же получение территории на правах аренды предоставляется физическим и юридическим лицам, которые владеют какой-либо недвижимостью, расположенной на указанной территории. Если же здание находится во владении нескольких лиц, они имеют право на то, чтобы приобрести земельный участок в общую долевую собственность или же на правах аренды с множественность лиц.

Данная норма вызывает вопросы, связанные с тем, есть ли у одного из собственников возможность подавать обращение в уполномоченный орган с требованием о предоставлении ему определенной части территории или же процедура приватизации может проводиться только всеми гражданами вместе. Если бы указанная норма была сформулирована так, что владельцы приобретают земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, итоговое решение было бы намного очевиднее.

В соответствии с нормами статьи 27 Федерального закона «О кадастре» можно выделить три ключевых критерия, по которым гражданам могут отказать в оформлении территории на кадастровый учет. В первую очередь, земельный участок должен причисляться к определенному населенному пункту. Во-вторых, у него должен присутствовать собственный вход, то есть к земельному участку должен присутствовать доступ в виде проезда или прохода от других территорий общего пользования.

Помимо этого, земля должна соответствовать тем требованиям, которые прописаны в действующем законодательстве.

В соответствии с установленными нормами предельные размеры земельных участков непосредственно зависят от того, к какой категории относится земля и какой она имеет вид разрешенного пользования. При этом по закону можно сделать вывод о том, что все собственники здания, расположенного на территории определенного участка, могут только совместно обращаться с заявлением, вне зависимости от того, является ли территория делимой. В судебной практике встречается множество вопросов касательно делимости земельного участка и соблюдения установленного порядка обращения.

Образец заявления о приватизации земельного участка

Для земель сельхозназначения

В соответствии с нормами, указанными в статье 9 Конституции, земли и прочие природные ресурсы должны использоваться и охраняться на территории России как основа жизнедеятельности народов, которые на ней проживают. При этом, как отметил Конституционный суд, земля представляет собой естественное богатство и является всенародной ценностью.

В связи с этим в действующем законодательстве устанавливается приоритет за обеспечением сохранности особо ценных земельных участков и, в частности, это касается территорий, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В связи с этим одним из ключевых принципов земельного оборота является сохранение целевого предназначения таких территорий. Особенное внимание в данном случае уделяется сельскохозяйственным угодьям, то есть пастбищам, пашням, сенокосам и прочему.

До 2020 года в законодательстве присутствовала исключительно государственная собственность на земельные участки, когда все территории принадлежали совхозам и колхозам. Процедура приватизации земель началась после принятия Земельного кодекса, в соответствии с которым начали образовываться фермерские хозяйства.

Ключевая проблема, с которой сталкиваются различные сельскохозяйственные предприятия в плане приватизации территорий, заключается в том, что зачастую на это просто нет требуемых денежных средств, а сама по себе процедура приобретения участков в частную собственность является неэффективной. Довольно часто стоимость переоформления права собственности на участок существенно превышает рыночную стоимость земли.

Проект изменений, внесенных в Гражданский кодекс, который рассматривается на сегодняшний день в Государственной думе, предусматривает возможность расширения круга ограниченных имущественных прав на земельные участки.

Альтернативой в данном случае могла бы стать покупка права постоянного землевладения для таких территорий, так как, с одной стороны, это позволит сократить издержки, а с другой – предоставить правоотношениям, связанным с эксплуатацией территорий, стабильный характер. В связи с этим с позиции действующего законодателя вполне логично было бы продлить срок, предусмотренный для переоформления.

Если территория, предназначенная для ведения сельскохозяйственной деятельности, будет переведена в какую-либо другую категорию вопреки действующему законодательству, лицо, которое получил такой участок, должно будет полностью компенсировать убытки, связанные с отменой подобного решения.

Рейдерство

Даже после того, как гражданин получает определенный земельный участок в частную собственность, он может стать жертвой рейдерских атак. В данном случае ситуации стоит рассматривать на одном из примеров.

Группа предпринимателей сформировала собственное садовое товарищество и приватизировала под него определенную территорию. В процессе оформления регистрационных документов могут соблюдаться установленные правила, но достаточно допустить несколько незначительных ошибок, которые в итоге могут обернуться серьезными неприятностями.

Рейдеры, находясь в сговоре с администрацией сельсовета получают доступ к уставной документации данного предприятия и узнают всю необходимую информацию, после чего подают исковое заявление в суд с требованием о признании регистрационных действий по отношению к данному товариществу недействительными, мотивируя это тем, что документация заполнена с ошибками.

После этого, используя свои связи в государственных органах, рейдеры получают данное товарищество вместе с земельным участком.

На практике существует огромнейшее количество вариантов, доступных рейдерам для того, чтобы отбирать землю у частных владельцев, и поэтому рекомендуется пользоваться услугами квалифицированных юристов, напрямую сотрудничающих с руководителями земельных отделов.

Какие еще могут возникнуть трудности

В первую очередь, стоит изучить ключевые нормативно-правовые акты, которыми регулируется процедура приватизации земельных участков. В частности, это касается Земельного кодекса, а также Федеральных законов №137 и №178, выпущенных 25 октября 2020 и 21 декабря 2020 года соответственно.

Все данные, которые требуются для оформления приватизации, присутствуют в указанных нормативных актах. При этом стоит отметить тот факт, что по статистике Росреестра каждый год увеличивается общее количество граждан, которые обращаются в государственные органы для реализации своих прав касательно земельных участков.

Нужно правильно понимать, что подобный ажиотаж создает длительные очереди в регистрационных органах, что приводит в конечном итоге к появлению большого количества мошенников. В данном случае злоумышленники предлагают выступить в качестве посредника в процессе оформления приватизации и провести все необходимые действия без очереди за определенное вознаграждение, вследствие чего гражданин оплачивает указанную сумму, но обещанной услуги не получает.

Чтобы выйти из такой ситуации, в Росреестре было принято решение ввести систему электронной подачи заявлений на приватизацию. В данном случае стоит отдельно изучить различные сложности, связанные с оформлением приватизации касательно купленных земель, находящихся в составе общего земельного надела или же купленных паевых участков.

Ключевая проблема в данном случае заключается в том, что кадастровый номер присваивается только всей территории, в то время как границы паевых участков являются условными и не регистрируются в Росреестре.

Владельцы общих земельных наделов или же пайщики обязательно должны провести процедуру межевания своих участков в пределах доли, расположенной в составе общего надела.

Определение границ в таких ситуациях довольно затруднительно, и попытки межевания часто приводят к судебным разбирательствам, которые существенно затягивают процедуру приватизации.

Проблемы приватизации земельных участков физическими лицами. Статьи по предмету Земельное право

ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

Е.А. МОТЛОХОВА

С введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» <1> и Земельного кодекса РФ <2> (далее — ЗК РФ) изменился подход к системе вещных прав. Политика государства направила законодательные ресурсы на сокращение таких вещных прав на землю, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки, предоставленные лицам на таких титулах, стали переоформлять на право собственности или право аренды. Процедура оформления земельного участка зачастую переходит в судебное разбирательство по признанию права собственности на землю.
———————————
<1> Закон СССР от 6 марта 2020 г
. N 1305-1 «О собственности в СССР» // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
<2> Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 октября 2020 г. N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. N 211 — 212.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2020 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ), под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи, границы которой определены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» <3>.
———————————
<3> Федеральный закон от 24 июля 2020 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. 2007. N 165.

Право собственности является наиболее полным вещным правом <4>, включающим в себя максимально возможный объем правомочий в отношении определенного объекта. Согласно ЗК РФ приватизация земельных участков осуществляется на платной и бесплатной основе. «Предоставление земельного участка относится к исполнительно-распорядительным функциям органов государственной власти и местного самоуправления» <5>.
———————————
<4> Скловский К.И
. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
<5> Писарев Г.А
. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 5.

Рядом особенностей обладает процедура приватизации земельного участка собственниками зданий, строений и сооружений, на котором такие объекты находятся. Статьи 35, 36 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ <6> закрепляют известный еще римскому праву принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества — superficiessolocedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) <7>. Указанным принципом и обусловлено привилегированное право собственников объектов недвижимого имущества на приобретение права собственности на земельный участок без проведения аукциона или торгов (в соответствии со ст. 36 ЗК РФ). Нужно отметить, что согласно ст. 33 ЗК РФ земельные участки предоставляются в пределах установленных норм, с учетом градостроительного зонирования. В этом выражаются черты императивного метода земельного права <8>. В частности, на территории города Хабаровска предельные размеры и условия использования земельных участков установлены Правилами застройки и землепользования, утвержденными Хабаровской городской Думой <9>.
———————————
<6> Гражданский кодекс: Федеральный закон от 30 ноября 2020 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. N 238 — 239.
<7> Новицкий И.Б
. Основы римского гражданского права. М., 2000.
<8> Чередников А.В
. Методы определения правового режима земельных участков в процессе градостроительного зонирования // Юридический мир. 2012. N 1.
<9> Решение Хабаровской городской Думы от 21 мая 2020 г. N 211 «Правила застройки и землепользования в г. Хабаровске» // Хабаровские вести. 2002. N 87.

Статья 39.9 ЗК РФ предусматривает такие вещные права на землю, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. Однако в настоящее время на данных титулах предоставление земельных участков физическим лицам не производится. Несмотря на универсальный характер правопреемства при наследовании, право постоянного (бессрочного) пользования за новым субъектом права признано быть не может <10>.
———————————
<10> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30 мая 2020 г. N 33-3454/2012 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Статья 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» (далее — Вводный закон) <11> предусматривает возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на право собственности. Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 2020 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.
———————————
<11> Федеральный закон от 25 октября 2020 г
. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» // Российская газета. 2001. N 211 — 212.

Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, имеют равную юридическую силу с документами, выданными до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <12>. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
———————————
<12> Федеральный закон от 21 июля 2020 г
. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. N 145.

Несмотря на упрощенный порядок оформления права собственности на землю для граждан, в правоприменительной практике возникают сложности.
Зачастую оформить земельный участок в собственность желают не «первоприобретатели» земельных участков (сторона по договору застройки, договора о бессрочном пользовании), а их наследники. Они обращаются в судебные инстанции, дабы устранить правовую неопределенность в юридическом статусе земельного участка и включить его в состав наследства.
Определениями Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2020 г
. <13>, 3 февраля 2020 г. <14> за наследником было признано право собственности на земельный участок. Суд принял во внимание то обстоятельство, что в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 2020 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» <15> отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование, и лицу, осуществившему постройку дома, как первозастройщику земельный участок мог быть выделен только в бессрочное пользование. Аргумент представителя администрации о том, что истец не обладает земельным участком на праве бессрочного пользования, не был принят во внимание. Позиция Хабаровского краевого суда по данному вопросу подтверждается в ряде других определений <16>.
———————————
<13> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2020 г
. N 33-502 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.
<14> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2020 г. N 33-667 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.
<15> Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 2020 г
. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. N 36.
<16> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2020 г. N 33-667; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 19 сентября 2020 г. N 33-5970 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30 января 2020 г. N 33-469/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Трудности при оформлении права собственности на землю вызывает также уничтожение объектов недвижимости на земельных участках, которые граждане намереваются приобрести. Ведь п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» привязывает право приватизации земельного участка к наличию на нем жилого дома. Однако п. 9.1 ст. 3 вышеуказанного Закона условием приватизации называет только возникновение права на земельный участок до введения в действие ЗК РФ.
В деле, рассмотренном Индустриальным районным судом <17>, истица обратилась в суд с иском к Администрации г
. Хабаровска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование заявленных требований указала, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию она является собственником жилого дома. В 2020 г. данный дом был снесен, на его месте возведен новый жилой дом, земельный участок, на котором расположен жилой дом, был выделен под строительство индивидуального жилого дома. Исковые требования были удовлетворены. Хабаровский краевой суд оставил данное решение без изменения <18>.
———————————
<17> Решение Индустриального районного суда г
. Хабаровска от 26 ноября 2020 г. N 33-502 // Архив Индустриального районного суда г. Хабаровска за 2020 г.
<18> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2020 г. N 33-502 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Кировский районный суд г. Хабаровска <19> при разрешении земельного спора также принял позицию истца-наследника. В исковом заявлении истец указал, что его отец купил индивидуальный жилой дом в 2020 г. После смерти отца он фактически принял наследство. В настоящее время дом представляет собой руинированный объект. Вид права на земельный участок не определен.
———————————
<19> Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 6 июня 2020 г. N 2-1105/2013 // Архив Кировского районного суда г. Хабаровска за 2020 г.

Суд посчитал, что в силу Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 2020 г. земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, был отведен отцу истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» наследник имеет право переоформить указанное право на право собственности.
Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменения, указав, что «факт разрушения жилого дома не лишает права наследника оформить право собственности и восстановить жилой дом» <20>.
———————————
<20> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 16 ноября 2020 г
. N 33-6694/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

С целью облегчения процедуры оформления наследниками «первоприобретателей» земельных участков, в частности тех земельных участков, объект недвижимости на которых был разрушен, предлагаем следующее: включить право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в состав наследства, а также включить в перечень объектов недвижимости, указанных в абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ», объект незавершенного строительства (руинированный жилой дом, фундамент жилого дома).
В связи с этим предлагаем изложить абз
. 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК» в следующей редакции:
«Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, в частности объект незавершенного строительства (руинированный жилой дом, фундамент жилого дома), расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждане, фактически принявшие в наследство такой земельный участок, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки».
Абзацы 1, 2 п. 2 ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции:
«Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ: акт о предоставлении такому гражданину (либо его наследодателю) данного земельного участка, изданный органом государственной власти…»
Множество земельных споров возникает также при определении площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества
. Рассмотрим типичный пример. В собственности гражданина находится жилой дом, расположенный на земельном участке, границы которого установлены на местности на протяжении долгого времени. Кадастровый инженер при формировании земельного участка руководствуется п. 9 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и определяет местоположение границ земельного участка по ориентирам, существующим на местности 15 лет и более. По документам право бессрочного пользования предоставлено на меньшую площадь, чем фактически сложившееся землепользование (при этом, как правило, оставшаяся площадь используется по договору аренды).
По данной категории дел суды, исходя из ст
. 87 ЗК РСФСР <21>, п. 4 ст. 3, абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Вводного закона, ст. 39.20 ЗК РФ (до 1 марта 2020 года — ст. 36 ЗК РФ), делают вывод о том, что фактически сформированный земельный участок находился на праве бессрочного пользования; при приватизации гражданами земельных участков границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
———————————
<21> Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 апреля 2020 г. N 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768.

Несмотря на то что в правоустанавливающем документе указан земельный участок меньшей площади, приватизации подлежит все землепользование в границах, существующих на местности 15 и более лет <22>.
———————————
<22> Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 24 февраля 2020 г. N 44г-23/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 26 сентября 2020 г. по делу N 33-5965/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 3 октября 2020 г. по делу N 33-6145/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ <23>, если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность.
———————————
<23> Обзор законодательства и судебной практики за второй квартал 2020 г., утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 августа 2020 г. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 12.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ <24>, выраженной в Постановлении от 13 декабря 2020 г. N 16-П, ч. 3 ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъято иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.
———————————
<24> Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2020 г
. N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской» // Российская газета. 2001. N 250.

Такой подход отвечает нормам международного права. Как указал Европейский суд по правам человека, учитывая положения ст. 1 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждый имеет право на уважение своей собственности и право беспрепятственного пользования своим имуществом, которые подлежат судебной защите <25>.
———————————
<25> Judgment of the European Court of Human rights, Case of James and others v
. the United Kingdom, 21 February 1986, Application N 8793/79. URL: http://hudoc.echr.coe.int.

В этой связи предлагаем изложить п. 4 ст. 3 Вводного закона следующим образом:
«Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, границы которого существуют на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования или на ином основании, и право собственности предыдущего собственника на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право собственности без учета границ фактического землепользования, гражданин сохраняет право приобрести оставшуюся часть земельного участка в собственность за плату или на праве аренды
. Заключение договора аренды не лишает гражданина в дальнейшем права приобрести право собственности на такой земельный участок».
При приватизации земельных участков заинтересованные лица сталкиваются с проблемами, связанными с так называемыми красными линиями. На территории Хабаровского края часто имеют место отказы в предоставлении земельных участков ввиду наличия на их территории «красных линий» (линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования) <26>. Хабаровский краевой суд <27> признает за заявителями права на земельный участок, отклоняя доводы органа местного самоуправления, мотивируя это ч. 1 ст. 36 ЗК РФ. «Красные линии как элемент проектирования (планировки) территории населенных пунктов не могут непосредственно представлять ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, поскольку на такой земельный участок не установлены ограничения в форме его резервирования, в основе которого имеет место проект планировки территории с указанием красных линий» <28>.
———————————
<26> Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2020 г
. N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. N 290.
<27> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 7 марта 2020 г
. N 33-1641/2012 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18 апреля 2020 г. по делу N 33-2181/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.
<28> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 4 апреля 2020 г. N 33-1846 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.; Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 11 марта 2020 г. N 44-г-27/14 // Архив Хабаровского краевого суда за 2020 г.

В этой связи предлагаем внести изменения в п. 12 ст. 85 ЗК РФ и изложить его в следующей редакции:
«Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами..
. не подлежат приватизации, за исключением случаев, когда такой земельный участок был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения».

Литература

1. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М., 2000.
2. Писарев Г.А. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 5. С. 31 — 44.
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
4. Чередников А.В. Методы определения правового режима земельных участков в процессе градостроительного зонирования // Юридический мир. 2012. N 1. С. 43 — 45.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками недвижимого имущества вспомогательного назначения

Ключевые слова: право собственности на здание, строение, сооружение; выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением; объект вспомогательного назначения

Согласно пункту 1 ст. 130, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные. Тогда как именно вопрос целевого предназначения, использования объекта возникает в настоящее время при решении вопроса о возможности (невозможности) предоставления земельного участка в собственность собственникам таковых объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации (статьей 36 — до 01.03.2015 года, статьей 39.20- после 01.03.2015 года) предусматривается исключительное право на приобретение земельных участков, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участков.

Кроме того, в соответствии с нормативно- правовыми актами субъектов Российской Федерации на протяжении длительного времени устанавливается льготная цена выкупа земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц.

Так, например, на территории Ленинградской области в соответствии с п.2, 3 постановления Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области» установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка. Размер процента устанавливается дифференцированно:

        три процента в случае продажи:

гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

        пятнадцать процентов в случае продажи:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7]

Именно наличие нормативно- правовых актов о возможности реализации права выкупа земельных участков по льготной цене породило в последние несколько лет вопросы о возможности (невозможности) приобретения земельных участков в собственность под вспомогательными объектами по льготной цене.

Из разъяснений, изложенных в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21–6529/2010, следует, что «..участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами» [13]

То есть, действия собственников таковых объектов можно, расценивать как действия, направленные на злоупотребление правом, определенном в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что запрещено действующим законодательством.

В настоящее время позиции судов общей юрисдикции и арбитражных судов являются однозначными. В решениях судов указывается, что при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам, предусмотренным земельным законодательством.

Однако, при реализации на практике вышеуказанной позиции возникает ряд неразрешимых вопросов.

Исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, а именно статьи 17 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительства. Законодательством предусмотрено, что право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В порядке статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществляется государственная регистрация прав на следующие объекты недвижимого имущества:

1)     объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

2)     создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к таким объектам в том числе отнесены: строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства; гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.

При государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования не предъявляются требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества. То есть, определяющим фактором является наличие (отсутствие) необходимости получения разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию.

В данном случае, полагаю, возникает юридическая коллизия, когда в регистрирующем органе в упрощенном порядке регистрируются любые (согласно вышеуказанного перечня) объекты недвижимости, вне зависимости от целевого назначения земельного участка, а исходя лишь из наличия (отсутствия) разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию, а граждане впоследствии не имеют возможности реализовать свои права на приобретения под данными объектами земельного участка в собственность.

Вообще, следует отметить, что, Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», и, в настоящее время данное понятие законодательно не закреплено. Фактически, официальная позиция по данному вопросу содержится лишь в письме Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08, где указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (затем ГОСТ Р 54257–2010). К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. В соответствии с п. 9.1. ГОСТа Р 54257–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям с пониженным уровнем ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно- разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей [9]

Безусловным, бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, а также тот факт, что здание не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении деятельности отдельно от основного объекта. Однако, понятие «подобные сооружения», указанное в вышеуказанных документах, как и само понятие вспомогательное сооружение фактически является оценочным.

Законодательством не определен орган, имеющий полномочия по оценке, отнесению зданий к той или иной категории (основные, вспомогательные).

Определенную сложность вызывают ситуации, когда по разрешенному использованию земельного участка не представляется возможным определить является ли объект вспомогательным или основным. Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного строительство само по себе дает понимание, что на земельном участке основным зданием должен быть жилой дом. Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2020 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» могут быть возведены жилые дома, производственные, бытовые и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов [6]

В таких случаях, при решении вопроса о возможности приобретения земельного участка в собственность, необходимо исходить из системного толкования норм земельного законодательство, а именно, учитывать, помимо целевого назначения объекта, но и положения норм, указывающих на необходимость обязательного применения принципа рациональности использования земельного участка.

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015, от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015 истцам было отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка. Истцы по делам являясь собственниками бани площадью 13,3 кв.м. по одному из дел, сарая площадью 6 кв.м. по другому делу, имели на праве аренды земельные участки с разрешенным использованием — личное подсобное хозяйство, площадью 2020 кв.м. и 800 кв.м. соответственно.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что в соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2020 года) границы, размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, недостаточно для реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Таким образом, истцами не доказано право на приобретение в собственность земельных участков в заявленных размерах. Тогда как, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом, исключительное право на приобретение земельного участка должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка. При непринятии ко вниманию данного факта, возможно приведет к нарушению норм земельного законодательства и приобретению собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков, размер которых многократно превышает площадь недвижимости и земли, необходимых для эксплуатации, без проведения аукционов в установленном законодательством порядке[14, 15]

Таким образом, при рассмотрении вопроса о реализации собственниками зданий, строений, сооружений, установленного законодательством, права на приобретение земельного участка в собственность необходимо учитывать многие факторы. Кроме того, возможно, требуются не только разъяснения судов по вопросам применения норм действующего законодательства, но и внесение изменений в ряд нормативно- правовых актов.

Литература:

  1. Конституция Российской Федерации «Собрании законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 2020
  2. Гражданский кодекс РФ: Проспект, КноРус, 2020
  3. Земельный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147. (с изм.). Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 06.10.2015
  4. Градостроительный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16. (с изм.) Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2014.
  5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13.07.2015)«Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 2020
  6. Федеральный закон от 7 июля 2020 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» «Собрание законодательства РФ», 14.07.2003, N 28, ст. 2020
  7. Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области». Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.06.2015
  8. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22 ноября 2013 г. N 1791-ст «Изменение № 1 ГОСТ Р 54257–2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования». ИУС «Национальные стандарты», N 3, 2020
  9. Письмо Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»
  10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) Н. А. Агешкина, Н. А. Баринов, Е. А. Бевзюк, М. А. Беляев, Т. А. Бирюкова, Ю. Н. Вахрушева, Я. С. Гришина, Р. Ю. Закиров, О. А. Кожевников, А. В. Копьев, Т. А. Кухаренко, А. П. Морозов, С. Ю. Морозов, М. М. Серебренников, Е. Г. Шадрина, А. Б. Юдина. Система КонсультантПлюс: Постатейные комментарии и книги
  11. Журнал «Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет», 2011, N 7
  12. Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 5
  13. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21–6529/2010
  14. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015
  15. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: