Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Как оценить стоимость земельного участка?

В случае продажи земельного участка собственнику придется обращаться к специалистам для того, чтобы провести его оценку.

В результате такой процедуры будет установлена рыночная стоимость земельного участка. Она нужна для того, чтобы продавец четко понимал, сколько именно стоит его земля, а также исключить резкие скачки на рынке недвижимости.

Экспертная оценка земельного участка – гарантия и для покупателя, он приобретает надел по реальной цене, не переплачивая за удобства.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 2021 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

  1. Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
  2. Земельный план участка.
  3. При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
  4. Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

  • для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
  • для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
  • для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
  • при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

  1. Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
  2. В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
  3. В случае проведения процедуры отчуждения земли.
  4. При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
  5. В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
  6. Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
  7. При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.

Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

Актуальность оценки

В отчете на проведенную оценочную процедуру по земельному участку в обязательном порядке ставится дата, когда данный документ был составлен. Это в первую очередь связано с тем, что рыночные цены не стоят на месте и постоянно меняются.

Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

  1. Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
  2. Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
  3. Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
  4. Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
  5. Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
  6. Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.

Кто имеет право проводить оценку?

Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земли

В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

Методические рекомендации по оценке земли прописаны в распоряжении Минимущества России от 6 марта 2021 года, данный документ на 2021 год не утратил своей актуальности:

  1. Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
  2. Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
  3. Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
  4. Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
  5. Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
  6. Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты

Самостоятельная оценка

Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.

Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.

Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

Сколько стоит оценка земельного участка?

Стоимость составления данного отчета зависит от целого ряда параметров:

  1. Степень удаленности от участка – это время, которое оценщик проведет в дороге. А время, как известно – деньги.
  2. Опытность данного специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше придется выложить за его работу. Но это оправданные траты, так как неопытный специалист может допустить ошибку в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй стороны. В результате может потребоваться повторная процедура по оценке, а это – непредвиденные расходы.
  3. Отдаленность территории от регионального центра – в крупных городах из-за конкуренции оценщики готовы делать скидки, и, порой, существенные. В более мелких городах специалисты стараются держать единую цену, во избежание потери дохода.
  4. Размер земельного участка и наличие построек на нем.

Итак, сколько же стоит оценка? Стоимость проведения оценки в региональных столицах может обойтись в 2-50 тысяч рублей.

Да, порой цены кусаются. При этом нужно понимать, что частное подворье размером в несколько десятков соток обойдется в минимальную стоимость, а вот оценка земли промышленного назначения размером в несколько сотен гектаров обойдется в те самые 50 000 рублей.

Поэтому не торопитесь подписывать договор с первым же агентством, потратьте время, помониторьте организации. Платите деньги только в том случае. Если уверены, что оно того стоит.

Рыночная стоимость земельного участка

В связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции приостановлен личный прием граждан в судах. Смотреть как изолируются страны можно по ссылке Веб камеры мира онлайн

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость. Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности). Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 2021 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа


02

Горячая линия
8 800 511 38 27 (регионы РФ)
8 499 577 04 24 (Москва и МО)


03

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам
Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости. Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения. Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.


Автор статьи:
Петр Романовский, юрист

Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Полезная информация по земельным спорам

  • Регистрация бани
  • Раздел земельного участка
  • Земельный участок под коммерческую застройку
  • Обременение земельного участка
  • Межевание земельного участка
  • Уточнение границ участка
  • Регистрация права собственности
  • Участки многодетным семьям
  • Купля-продажа участков
  • Сервитут на земельный участок
  • Переоформление участка земли на родственника
  • Покупка земельного участка
  • Договор купли продажи земельного участка
  • Право собственности
  • Выдел земельного участка из общей долевой собственности
  • Договор аренды земельного участка
  • Формирование земельных участков
  • Безвозмездное пользование земельным участком
  • Коэффициент застройки участка
  • Категории земельных участков и виды разрешенного использования
  • Вынос границ земельного участка
  • Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
  • Узнаем собственника земельного участка
  • Порядок согласования местоположения границ земельных участков
  • Признаки самовольной постройки
  • Особенности ипотеки земельных участков
  • Выкуп земельных участков
  • Изъятие земельного участка
  • Прекращение права собственности на земельный участок
  • Переход права на земельный участок
  • Порядок изъятия земельного участка
  • Рыночная стоимость земельного участка
  • Залог земельного участка
  • Отказ от права на земельный участок
  • Земельный участок крестьянского хозяйства

Как рассчитать рыночную стоимость земли? Методики оценки, влияющие факторы

Рыночная стоимость земельного участка – важное понятие, которое способствует грамотной оценке состояния и назначения цены земельных владений. Чтобы уверенно чувствовать себя при продаже земельной собственности, стоит ознакомиться с понятием рыночной стоимости земли, а также уметь отличать его от стоимости кадастровой.

Общая характеристика понятия

Рыночной стоимостью называют цену земельных владений, которая складывается с учетом тенденций рынка недвижимости: спроса и стоимости аналогичного вида недвижимости. Термин характерен для сделок купли-продажи свободного от застроек участка, а также участка с расположенной на нем недвижимостью.

Рыночная цена земельной собственности устанавливается в произвольном порядке, то есть ее значение может определить сам владелец. Но чтобы сделка не сорвалась и продажа прошла успешно, необходимо учитывать все параметры при оценивании земельного участка и назначать действительно соответствующую ему стоимость.

Если цена на участок будет завышена, то это приведет к затяжной продаже. Слишком низкая стоимость невыгодна для владельца. Чтобы установить адекватный ценник на землю, стоит прибегнуть к услугам оценщика недвижимости.

Отличие от кадастровой стоимости

С рассматриваемым понятием тесно переплетается еще одно – кадастровая стоимость. Путаница между ними нередко приводит неопытного землевладельца к тому, что он допускает ошибку в установке адекватной цены на участок.

Кадастровая стоимость также является финансовой ценностью земельной территории, но устанавливается работниками кадастровой службы, исходя из оценки некоторых параметров:

  • целевое предназначение земельной собственности;
  • площадь;
  • информация о том, как использовался участок.

Несмотря на существующие отличия между этими двумя видами стоимости земли, все же они взаимосвязаны. Это проявляется при стандартных сделках, в которых установлены нормы, при которых рыночная оценка земли на 30% выше, чем кадастровая.

Такие разновидности установки стоимости имеют отличные друг от друга цели:

  • рыночную стоимость необходимо определить для успешного проведения купли-продажи;
  • размер кадастровой оценки будет влиять непосредственно на размер налогообложения.

При установлении кадастровой цены специалисты всегда действуют на базе норм, изложенных в Федеральном Законе №52-ФЗ от 7 февраля 2021 года «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Когда возникает необходимость в оценивании рыночной стоимости земли?

Необходимость в определении рыночной финансовой значимости земельного участка возникает в нескольких случаях:

  • когда возникает необходимость совершить сделку купли-продажи;
  • когда необходимо рассчитать стоимость арендной платы;
  • для налогообложения;
  • для подсчета возмещаемой суммы при отчуждении земли;
  • в случае нанесенного ущерба для определения суммы выплат;
  • при желании оформить завещание или написать дарственную: в этом случае потребуются точные расчеты не только площади участка, но и его финансовая значимость;
  • когда необходимо оформить кредит под залог земельных владений;
  • в случае бракоразводного процесса для разделения имущества между бывшими супругами;
  • когда необходимо оспорить кадастровую цену и уменьшить процент налогообложения.

Лица, компетентные в вопросе

Заниматься оцениванием рыночной стоимости земли вправе:

  • независимый экспертный оценщик;
  • организация по работе с недвижимостью;
  • непосредственно собственник.

Если назначением стоимости будут заниматься специалисты (1 или 2 вариант), то всю ответственность за конечную сумму будут нести они. Сервис платный, это стоит принять во внимание. Поэтому в целях экономии можно провести оценку и самостоятельно.

Для проведения расчетов вовсе не обязательно иметь специальное образование. Весь процесс проводится с задействованием простых формул. При самостоятельном подсчете окончательной цены придерживаются нескольких методик, речь о которых пойдет далее.

Экспертная оценка

Оценка принадлежащего собственнику земельного надела в рамках определения рыночной стоимости состоит из 5 этапов (если дело передано специалистам):

  1. Сначала между нанятым оценщиком и владельцем земли оформляется договор, в котором будут прописаны все критерии оценивания участка: цель выявления рыночной стоимости, категория земли, разновидность собственности и т.д.
  2. Оценщик приступает к сбору и изучению детальной информации о конкретном объекте недвижимости. К проделанному отчету обязательно будут прилагаться картографический план местности, на которой расположен участок, и фотографии.
  3. Выбирается метод, по которому будет осуществляться дальнейшая оценка рыночной стоимости.
  4. Рассчитывается окончательная цена за земельную территорию.
  5. В конце проведенных исследований оценщиком составляется письменный отчет, в котором будут прописаны рыночная стоимость и заключение.

Самостоятельная оценка

Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:

  • доходная;
  • затратная;
  • метод сравнения продаж.

Доходный способ

Доходный метод является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.

Этот способ подойдет для оценивания участка, расположенного в местности с высоким спросом на землю под жилое строительство или для построек иного назначения, которые будут приносить доход своему владельцу.

Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.

Но отсюда вытекает и главный недостаток этой методики перед остальными: она строится исключительно путем прогнозирования.

Затратный метод

Рассматриваемый способ применим в сочетании с доходным. Кроме определения рыночной стоимости земли, с его помощью также идет учет затрат на строительство доходного объекта на конкретном земельном участке.

Земельный вариант применим в том случае, если земельное владение рассчитано для дальнейшей застройки жилыми многоквартирными домами и распределения квартир между гражданами.

На все это потребуются дополнительные инвестиции, которые будут изыматься из планируемой прибыли, определяя тем самым настоящую стоимость земли. Таким образом, затратный метод подходит для участков с высокой рентабельностью.

Для этого расчета применяется формула:

ПД – Р = ПРД, в которой:

  • ПД – планируемый доход, который возможен от бизнеса, развиваемого на земельном участке;
  • Р – расходы;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

Для земель со среднестатистической рентабельностью затратный метод также применим. Это, как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Метод сравнения продаж

В этом случает проводится анализ цен на похожие земельные участки, которые в недавнем времени были проданы в аналогичных районах.

Этот метод актуален для тех случаев, когда речь идет об оценке рыночной стоимости типичных объектов недвижимости.

При использовании метода сравнения продаж задействуют следующую формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, в которой:

  • УРС – удельная рыночная стоимость – это стоимость за 1 м2 земли в массиве;
  • ЦЗУ – цена земельного участка; 1, 2, 3 – порядковый номер, присеваемый ЗУ;
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Работая с этой формулой, необходимо соблюсти главное условие: все взятые во внимание земельные территории необходимо объединить по одинаковым параметрам, которые являются определяющими в ценообразовании.

Чтобы достоверно вывести стоимость земельных наделов, стоит воспользоваться всеми тремя представленными методами: доходным, затратным и рыночным (сравнение продаж). Если в конечном счете получается расхождение полученных результатов, то стоит обратиться за помощью к специалисту.

Решающие факторы

Величина рыночной стоимости земельного участка складывается из множества критериев, которые учитываются на нескольких этапах оценивания. Для лучшего понимания эти факторы были классифицированы на иерархические уровни.

Первый уровень (региональный)

Он объединяет общие показатели, которые не связаны с конкретной земельной собственностью и не зависящие от нее. К первому уровню относят 4 типа факторов:

  • социальные: составляющие уровня и стиля жизни общества;
  • экономические: состояние экономики в мире, спрос и предложение;
  • физические: климат местности, состояние экологии, наличие природных ископаемых и др.;
  • политические или административные: стабильность государственного аппарата, налоговая и финансовая структура, зонирование, строительные нормы и др.

Второй уровень (местный)

Это совокупность факторов, которые характерны в пределах одной местности (города или района). Уже эти факторы имеют прямую зависимость и связь с оцениваемым земельным участком.

Ко второму уровню относятся 2 типа факторов:

  • Местоположение. Фактор складывается из нескольких показателей: расположение участка по отношению к важным инфраструктурам местности и другим жилым комплексам, наличие на участке коммуникаций и их состояние.
  • Условия продаж: условия сделок и финансирования.

Третий уровень (непосредственное окружение)

Это факторы, которые связаны с земельным владением и по большей мере зависят от его параметров.

Разновидности факторов третьего уровня следующие:

  • физические: параметры участка (размеры, площадь), привлекательность расположения, рентабельность;
  • архитектурные и строительные;
  • финансовые;
  • эксплуатационные.

Отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка

Это документ, который формируется по итогам проведенной процедуры оценивания в строгом соответствии с Законом об оценочной деятельности и является юридически достоверным. Составляется и подтверждается он только специалистами-оценщиками, с которыми владелец земельной собственности составил договор на оказание услуг.

В отчете прописаны все результаты проведенной оценки земли, а также фиксируется ее рыночная стоимость. Оригинал передается собственнику, а копия остается у оценщика.

Для чего может потребоваться отчет? Например, для разрешения неоднозначных ситуаций, когда требуется пересмотреть установленную кадастровую стоимость. Также отчет необходим, чтобы оценить реальную на сегодняшний день стоимость недвижимости.

Стоимость и сроки исполнения услуги оценщика

Составление конечного отчета складывается из нескольких показателей: расположение территории, размер площади, цели, для которых будет составлен отчет и др. Так, для расчета рыночной стоимости обычного участка затраты составят 2021 рублей. Значительно дороже обойдется отчет для решения споров по кадастровой стоимости – около 20 000 рублей.

По времени процедура оценивания продлится от 1 до 10 дней.

Владелец земельного участка волен осуществлять на нем строительство дома или построек для бизнеса, а также может продать землю. Именно для последнего так важно уметь определять рыночную стоимость земли, поскольку именно она способна определить реальную цену земельного участка на сегодняшний день, позволяя при этом не продешевить собственнику.

Получите ответ юриста за 5 минут

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: