Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состояниии, если последними представлены следующие доказательства:
- основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
- выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
- выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
- выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан;
- квартира пригодна для дальнейшей эксплуатациисанитарно-гигиенических требований;
- строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство.
В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.
Несколько примеров из судебной практики:
1) Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 07 сентября 2021 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.
Были произведены следующие виды работ:
- замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
- частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
- демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла;
- закладка одного проема в санузле кирпичом;
- разворот полотенцесушителя вдоль стены;
- устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом;
- демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов;
- обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ;
- устройство подвесного потолка;
- замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола.
2) Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2021 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.
Были произведены следующие виды работ по перепланировке:
- демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
- заложен дверной проем в ванную;
- в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
- произведено остекление балкона.
3) Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2021 года по делу № 2-2282/12 г. — исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.
Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:
- разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
- устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу;
- устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми;
- в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель;
- установлено остекление балкона;
- выполнено утепление ограждающих конструкций балкона;
- демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
- на площади балкона устроено вспомогательное помещение.
Вернуться к оглавлению обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:
- Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры
- Административные иски об оспаривании отказа в согласовании перепланировки
Рекомендуемые по теме публикации:
- Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика
- Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
- Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика
Современная судебная практика в связи с перепланировкой
Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры делится на несколько видов. Первый – разрешают оставить квартиру в нынешнем состоянии, но придется заплатить штраф за самовольные действия. Второй – вернуть квартиру в прежнее состояние.
Если рассматривать нежилые помещения в качестве собственности для перепланировки, то здесь действуют похожие правила, так как здание в любом случае эксплуатируется людьми. Решения суда также могут быть двух вышеописанных типов.
Решения принимаются в зависимости от инстанций, проверяющих соответствие нынешнего плана и реальной планировки, пожарной и эпидемиологической инспекций.
Нормативная база
Опираясь на статью 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации, можно сделать следующие заявления по вопросам судебной практики в связи с самовольной перепланировкой:
- Самовольными действия по перепланировки считаются только при условии, что ремонтные работы проведены вопреки основаниям из части 6 настоящей статьи. Вторая причина, показываются неправомерность действий – нарушение проекта переустройства собственности по пункту 3 части 2 настоящей статьи.
- Ответственность за проведенные работы будет полностью ложиться на собственника недвижимости. Строители никакой прямой связи с незаконной перепланировкой не имеют.
- Если суд установил, что необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние, то собственник или наниматель должны за свой счет устранить результат противоправных действий. Порядок и сроки устанавливаются законодательным органом.
- Есть случаи, при которых суд разрешает оставить квартиру в нынешнем состоянии, но только при условии, что перепланировка не нарушает интересы граждан, проведенные ремонтные работы не создают угрозу жизни для жителей дома.
- Если собственник или наниматель не имеет возможности привести квартиру в прежнее состояние, либо не смог уложиться в установленные судом сроки, то принимается решение о дальнейших действиях. Это может быть выставление собственности на публичные торги, где собственник после продажи получит разницу за вычетом суммы, необходимой для изменения перепланировки на стандартную.
- Орган, ответственный за согласование действий нового собственника жилья, основывает новый договор, следуя которому покупатель должен будет в новые сроки устранить все незаконные перепланировки в квартире. Если же ремонтные работы не были проведены снова, то процесс с торгами повторяется. С новым владельцем также заключается договор с определенными датами для устранения несогласованных перепланировок.
Образец искового заявления о перепланировке квартиры:
Чем грозят незаконные изменения
Судебная практика в связи с перепланировкой показывает, что необходимо заплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. После чего в квартиру отправляется инспектор, который должен решить, есть ли необходимость возвращения квартиры в первоначальное состояние.
Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры
Несмотря на то, что процедура согласования перестройки максимально упрощается, она остается сложной. Из-за чего некоторые граждане принимают решение о перепланировки в разрез законам Российской Федерации. Такие собственники являются нарушителями, а изменения в квартире считаются самовольными.
Многие считают, что никто не узнает о незаконной перепланировке, хотя коммунальные службы рано или поздно раскроют завесу тайны. Изменения могут быть замечены соседями, при плановых проверках, возникновении аварийной ситуации и так далее.
Потому во избежание различных проблем, лучше всего как можно скорее исправить, если перепланировка несогласованна, а лучше всего – сначала получать разрешение, только после чего приступать к ремонтным работам. В некоторых случаях самовольному собственнику придется не только заплатить штраф, но и привести недвижимость в первичное состояние.
Есть некоторые работы, которые не получится узаконить даже с помощью судебного разбирательства. Дело в том, что перепланировка может быть одобрена даже после проведенных работ, главное – соответствие нового вида квартиры строительным и санитарным нормам.
Если же изменения никак не создают опасность для жителей квартиры или дома в целом, то есть высокие шансы получить одобрение. В качестве примеров можно разобрать две следующие ситуации.
Перепланировка была намечена с целью объединить две комнаты в одну большую. Убранная перегородка не изменяет целостности всего здания, а значит узаконить изменение можно даже после перепланировки.
Если перепланировка планируется в формате превратить обычную квартиру в студию совсем без перегородок, то высокий шанс того, что будут задеты несущие конструкции, а значит она будет незаконная и небезопасная. Если это произошло, то изменение придется убрать и вернуть квартиру в прежнее состояние. Но при условии, что несущие стены не были демонтированы, службы могут принять работу и разрешить ее регистрацию.
Также работает система и при желании создания или демонтажа гардеробной комнаты. Скорее всего, работу примут, но необходимо проверить изменения на соответствие санитарным нормам. Если было принято решение часть комнаты превратить в гардероб, то оставшееся пространство должно соответствовать минимальным требованиям жилой территории.
Если сначала производить согласование работ, а потом подходить к самой перепланировки, то это поможет заранее создать условия, при которых все действия и результаты будут полностью соответствовать правилам и требованиям. Суд не даст разрешение на согласование, если в работе были задействованы несущие стены, из-за чего увеличивается нагрузка на инженерные системы дома.
Причина проста – создание опасности для других жителей дома. В таком случае суд требует вернуть квартиру в прежнее состояние. Особенно осторожно нужно подходить к перепланировкам в старых домах, так как конструкция может ослабнуть из-за срока давности.
Если было принято решение о необходимости изменения планировки с затрагиванием несущих стен, то такие работы зачастую согласовать невозможно. Чтобы выполнить подобную работу в соответствии со всеми нормами безопасности, необходимо не только создавать подробный план проекта перепланировки, но и проводить технические исследования. При этом нельзя заказа проект у простого человека, любая организация или частное лицо должно иметь разрешение на создание проектов, так как ответственность за решения будет возлагаться на них.
Если прибегать к услугам непрофессионалов без специального образования, то это может отразиться на всех жителях дома, приведя его в аварийное состояние. При неправильном проекте над работами с несущими стенами первый показатель ошибки – появляющиеся трещины через некоторое время. В итоге это может привести к обрушению стены и трагическим последствиям.
Суд ни при каких условиях не примет решение об узаконивании квартиры, в которой перепланировка затрагивала запрещенные виды работы.
В список входят не только манипуляции с несущими стенами, но и:
- затруднение доступа к стоякам, отключающим устройствам;
- проведение работ с демонтажем вентиляционного короба;
- объединение комнаты с лоджией или балконом;
- полное объединение помещений.
Все из этих пунктов можно избежать, главное – сначала создать проект работ на основе технического паспорта квартиры, только после чего приступать к строительству.
Как узаконить переустройство
Существует только один способ узаконивания перепланировки – через суд. Основанием для этого служит статья 29.
Удовлетворение заявления может произойти только в том случае, если не были нарушены правила по отношению к соседям, а также нет негативных последствий по причине перепланировки.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Чтобы обратиться в суд с прошением, истец должен иметь при себе два документа: паспорт, подтверждающий личность собственника, и план квартиры до перепланировки. Вся техническая сторона документации должна подготавливаться сотрудниками Бюро.
Технический паспорт собственности можно получить у кадастрового инженера, при помощи подачи соответствующей заявки с приложенным заключением по нынешнему состоянию квартиры. Важным элементом при обращении в суд является проводимая экспертиза для подтверждения на соответствие пожарной безопасности.
Образец согласия различных банков на перепланировку
Куда обращаться
Для получения разрешения необходимо обратиться в жилинспекцию с уже готовым проектом, где будут содержаться все изменения в планировке.
Если был замечен факт незаконной перепланировки у соседей, то можно обратиться в следующие инстанции для начала разбирательств по вопросу:
- управляющая компания;
- жилищная инспекция;
- прокуратура;
- суд.
Каждая из инстанций готова принять заявку, главное условие – наличие доказательств, после чего на место нарушения закона будет направлен специалист из отдела архитектуры.
Если переустройство уже совершено, то нужно отправиться в муниципальный орган, занимающийся вопросами градостроительства. Если здесь был получен отрицательный ответ, то можно составить исковое заявление в суде и отстоять свои права как собственника.
Чтобы провести процесс узаконивания нужно обращаться в следующие инстанции:
- БТИ (для получения техпаспорта по новой планировке);
- в кадастровую палату (для получения кадастрового паспорта);
- в регистрационную палату (для получения свидетельства на квартиру в соответствии с перепланировкой).
Важные аспекты
Особенным вопросом является перепланировка квартиры, взятой в ипотеку. Дело в том, что согласно документам, квартира является полностью в распоряжении заемщика, но на него наложены определенные запреты в связи с банковским договором. Он не может предпринимать никаких действий с собственностью.
Причина со стороны банка проста – уменьшение рисков. Если заемщик и собирается предпринимать какие-то действия, то нужно сразу сообщать о них банку.
Если же собственник решил пойти вопреки договору, то придется заплатить штраф, а также при необходимости восстановить квартиру до прежнего состояния. Все зависит от требований в соответствии с законодательством.
Квартира, в которой присутствует самовольная перепланировка, не могут продаваться или обмениваться из-за несоответствия техпаспорта и действительности.
Экспертиза не против перепланировки, но ее все равно не дают узаконить
Женщина купила квартиру в Краснодаре площадью почти 160 квадратных метров и сделала там перепланировку. Перенесла перегородки, расширила кухню и ванную, установила дополнительные радиаторы. Разрешения на это она не получала, но потом решила все узаконить. Пошла в администрацию, но получила отказ.
Екатерина Мирошкина
экономист
Отказ пришлось оспаривать в суде. К делу подключились разные ведомства и эксперты: все дали заключения, что перепланировка ничего не нарушает, никому не мешает и сделана по закону. Вроде бы ничего не мешало ее узаконить, даже суды были не против. Но администрация не сдалась и дошла до Верховного суда. Он-то и добавил хозяйке квартиры проблем: дорогой ремонт теперь может выйти ей боком, несмотря на положительное заключение всех экспертиз. ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ. ВСЕХ.
Камень преткновения — конфигурация «мокрых зон». У женщины получилось так, что «мокрая зона» ее квартиры оказалась над жилыми зонами соседей снизу. К этому придралась администрация, а все мероприятие потерпело крах.
Какие аргументы были у женщины в свою пользу?
Она сделала перепланировку самовольно, то есть без разрешения. Потом решила привести в порядок документы и сама пришла в администрацию: разрешите сохранить изменения в квартире и оформите их законность.
У женщины были заключения экспертиз:
- Конструкции дома не нарушены.
- Надежности и безопасности дома ничего не угрожает.
- Здоровью и жизни людей тоже.
- Установка дополнительных батарей не изменила систему отопления.
- Права третьих лиц соблюдены.
- СЭС: требования санпинов соблюдены.
- МЧС: пожарная безопасность в норме.
Всего проводилось пять экспертиз, и все в пользу собственницы квартиры.
Почему администрация была против?
Хозяйка квартиры переделала санузел и кухню. По данным администрации, ванная получилась над жилыми комнатами соседей. Кухня тоже. Но по правилам так быть не должно. Поэтому чиновники стояли на своем и сохранять квартиру в переделанном состоянии не разрешали, даже несмотря на заключения экспертиз и согласие надзорных органов.
Пришлось судиться.
Что сказали суды?
Перепланировку сделали, чтобы улучшить жилищно-бытовые условия, но самовольно. Нужна экспертиза, чтобы разобраться, можно ли ее сохранить.
Эксперты из разных ведомств в один голос говорят, что нарушений нет, требования соблюдаются. Фактически перепланировка в квартире сделана по закону и никому не мешает. Нет причин запрещать женщине все узаконить. Администрация не права, женщина права.
Перепланировку, переустройство и переоборудование нужно согласовывать с органами власти. Если заниматься этим самовольно, администрация имеет право потребовать вернуть все как было.
Но если перепланировка никому не угрожает и сделана по правилам, можно ее узаконить, а все изменения сохранить. Для этого должны соблюдаться все нормы.
Есть несколько заключений экспертиз, что с нормами все в порядке. Но это не так. По санпину санузел в отдельно взятой квартире не может находиться над жилой комнатой или кухней соседей снизу. А кухня не может находиться над жилой комнатой.
Администрация говорит, что из-за увеличения санузла и кухни теперь их часть находится над жилыми комнатами соседей с третьего этажа. Но ни одна экспертиза этого не проверила, а суды тоже не разобрались. Если санузел с кухней и правда оказались над жилыми комнатами, перепланировка нарушает требования санпина и узаконить ее нельзя.
Итог. Решения судов в пользу хозяйки квартиры признали незаконными и отменили. Дело будут пересматривать. Все решит расположение санузла и кухни. Нужно проверить, как там у соседей. Новое решение суд первой инстанции еще не вынес.
Зачем нужно было вообще идти в администрацию? Сделала ремонт и жила бы себе
Квартиру без узаконенной перепланировки сложнее продать, в любой момент могут возникнуть претензии от администрации: оштрафуют, заставят переделать или вообще выставят жилье на торги.
Какое дело администрации до чужой перепланировки? Жалко, что ли, узаконить?
Государству не все равно, как и что вы переделываете в квартире, план которой это государство раньше согласовало. Перепланировка влияет не только на комфорт жильцов конкретной квартиры, но и на безопасность соседей и даже всего дома.
Если без разрешения снести стену, она может оказаться несущей, и обрушится целый подъезд. Если санузел или кухня будут над жилой комнатой, у соседей возникнут проблемы со звукоизоляцией или их зальет. Когда начнут искать виноватых, выяснится, что администрация согласовала незаконную перепланировку и теперь сама же во всем виновата. Никто из чиновников не захочет поплатиться должностью или сесть в тюрьму ради того, чтобы у кого-то из жильцов кухня стала чуть больше, а на балконе появился теплый пол.
Что будет, если решение вынесут в пользу администрации?
Администрация уже отказалась узаконить перепланировку. Если суд встанет на сторону чиновников, а отказ признают законным — женщина не получит документы, что с ее квартирой все в порядке. А так как администрация уже в курсе перепланировки, то будет требовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если не выполнить эти условия, жилье могут выставить на торги, за счет денег от продажи все переделают, а разницу вернут. Если, конечно, после такой переделки деньги вообще останутся.
Как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон?
Перепланировку лучше делать заранее, по утвержденному плану и с разрешением. У нас есть пошаговая инструкция для тех, кто не хочет потом судиться и переделывать. Если решили сначала сделать, а потом оформлять, проконсультируйтесь с экспертами. Без специальных знаний нельзя отличить перепланировку от переустройства и переоборудования. Можно снести что-нибудь не то и навредить не властям, не государству, а своей семье.
Если перепланировку уже сделали, есть два способа ее узаконить.
Административный. Нужно собрать документы и подать заявление в орган, который занимается такими вопросами. В Москве это Мосжилинспекция. Уточнить можно в местном БТИ.
Судебный. Если в ведомстве отказали, подавайте иск, чтобы признать решение об отказе незаконным. Суд может назначить экспертизу.
При покупке квартиры проверьте, есть ли там перепланировка и согласована ли она. Даже если ее сделали не вы, спросят с вас и будете отвечать.